Klinika chorego inwestora.

Możesz zostać pacjentem tej kliniki, jeśli budujesz, wierząc nade wszystko we własne siły i spryt. Najmujesz wykonawców, nadzorujesz robotę, starasz się, aż nagle... głowa boli, ręce drżą, serce kołacze, bo:

Dom nie pasuje do miejsca

Zanadto zaufaliśmy ludziom - przyznaje właściciel tego domu w budowie. Zaczęło się od architekta. Był to człowiek polecony, wyglądał na obrotnego i zaangażowanego w sprawę.
Załatwił pozwolenie na budowę, wcześniej wykonał adaptację projektu typowego do wymogów trudnej działki, bo położonej na zboczu, w kotlinie. Na życzenie inwestorów wprowadził zmiany w projekcie - garaż miał znaleźć się nie na parterze, jak w oryginale, lecz na poziomie piwnicy. W ten sposób zyskiwaliśmy dodatkowe pomieszczenia. Zdawaliśmy sobie sprawę, że taka zmiana podniesie koszt budowy. Na działce pojawił się jeszcze geodeta, a później nastał czas wykonawców.
Kto źle wyznaczył poziom zero? - ponoć architekt, a może geodeta albo i budowlańcy? Po wykonaniu stropu nad garażem okazało się, że okna parteru będą tuż nad ziemią. Garaż został zbudowany prawie o metr za głęboko!
Jeden błąd, a nagle tyle kłopotów: zjazd do garażu za stromy, nie ma jak odprowadzić wód opadowych spływających po zjeździe. No i te okna parteru - wypadają nisko, jak w suterenie.
Rozpoczęła się akcja ratunkowa. Najpierw podwyższono podłogę parteru - dodając w ścianach trzy rzędy pustaków. Do wnętrza domu dosypano ziemi z gruzem, a ścianki zaizolowano. Żeby nie obciążać stropu, nad garażem, zamiast sypać ziemię, ułożono legary. Następnie został podwyższony poziom podłogi garażu. A dalej: by podwyższony dom, który stracił proporcje, nie wisiał nad przepaścią zbocza, trzeba było sypać ziemię od strony drogi. Z kolei, by ta ziemia nie spłynęła z deszczem do garażu, trzeba było zabezpieczyć zjazd murami oporowymi. Koszt tych prac to 35 tys. zł. Nadal problemem pozostaje skuteczna izolacja przeciwwilgociowa ścian zewnętrznych. Teren nie jest jeszcze ukształtowany. Po nawiezieniu ziemi trzeba było odkopywać i izolować zamoknięte ściany - tłumaczy  inwestor.
Jest jeszcze jeden mankament: budynek przez pół dnia zacieniają sąsiedni dom i stodoła. Jest szansa, że stodoła będzie rozebrana.
Dobre i to...
W całym tym budowaniu zabrakło kogoś, kto powiedziałby inwestorom, że na takiej działce nie warto budować domu z garażem w przyziemiu. Zabrakło architekta - dodaje inwestor - który poradziłby, że na trudną działkę lepiej zamówić projekt indywidualny.

Dom jest zbyt głęboko wcięty w zbocze. Trzeba było dołożyć w ścianach trzy rzędy pustaków. Garaż upodobnił się do studni. Autor: Andrzej T. Papliński		Próba ratowania – podwyższono poziom parteru, nad garażem ułożono strop. Autor: Andrzej T. Papliński

Dom pęka na pół

Właściciele tego domu z problemami zlecili jego budowę pod klucz i wyjechali w wielomiesięczną delegację. Kierownik budowy nadzorował inwestycję, zatrudniał ekipy, a część prac wykończeniowych prowadził własnymi siłami. Współpraca inwestorów i inwestora zastępczego (spotkania co miesiąc-dwa) układała się znakomicie.
Budowa zakończyła się w kwietniu 2001 roku. Dom kosztował około 300 tys. zł. Jakie było przerażenie właścicieli, gdy wkrótce po zamieszkaniu zauważyli, że coś dziwnego dzieje się z ich parkietem w salonie: zaczął pęcznieć, falować, unosić się. Gdy zdjęli parkiet, spostrzegli pęknięcia na podkładzie betonowym. Tajemnicza linia biegła zygzakiem w poprzek salonu. Takie same rysy odkryli na ścianach - przy drzwiach tarasowych i na przeciwległej ścianie. Właściciele oniemieli, kierownik budowy nie krył przerażenia.
Co mogło być przyczyną zachowania domu, który najwyraźniej chciał się rozpołowić? Czy gliniasty grunt i źle wykonany fundament? Czy ciek wodny, który ponoć przebiega pod odpadającym rogiem domu, mógł wypłukać grunt pod fundamentem? Czy winny był wadliwy technicznie projekt? Ciężki podciąg podtrzymujący sufit salonu spoczywa na nadprożu drzwi tarasowych. Hipotez jest wiele - właściwą może wskazać tylko rzeczoznawca budowlany. Ekspertyza będzie kosztowna, ale to jedyna droga do późniejszej naprawy domu i ustalenia winnych.
Właściciele próbują działać bez ekspertyzy - zamierzają wykonać odwodnienie domu. Prawdopodobnie nie zdają sobie sprawy, że taki zabieg może pogorszyć stan już istniejący. Czy nie będą to kolejne pieniądze zaksięgowane po stronie "stracone na błędy"?

Rysa na podłodze nie wróży nic dobrego. Autor: Andrzej T. Papliński		Popękały też ściany – beton komórkowy, styropian na zewnątrz i tynk. Dom chce się rozpołowić. Autor: Andrzej T. Papliński

Dach rozsadza dom

Ścianka kolankowa? - jakie to proste. Wystarczy wymurować ścianę powyżej stropu nad parterem i już mamy większą przestrzeń poddasza. Inwestorzy mają takie życzenie, wykonawcy beztrosko je spełniają, a efekty? Źle zaprojektowana i wykonana ścianka jest wypychana przez krokwiowy dach. Przyczyna jest prosta: brak żelbetowych słupków i dodatkowego wieńca.

Ścianka kolankowa nie wytrzymała naporu dachu. Autor: Grzegorz Otwinowski

Ściany jednowarstwowe są zimne

Wykonawcy działali, jak umieli, inwestor płacił. Chciał mieć ścianę jednowarstwową z nowoczesnych materiałów ceramicznych. Niestety, ten dom wymaga dodatkowego ocieplenia. Wznoszenie ściany jednowarstwowej ma sens, gdy przestrzegana jest technologia jej wykonania. Karygodnym błędem było murowanie zwykłą zaprawą cementowo-wapienną, a także stosowanie uzupełnień z cegły pełnej. Efektem niefrasobliwości jest, przez nikogo niezamierzony, "deseń" na ścianach zewnętrznych, pojawiający się już po pierwszych mrozach. Ratunkiem przed tego typu niespodziankami jest obłożenie ścian dodatkową warstwą izolacji termicznej grubości co najmniej 5 cm. Tylko po co inwestor kupował nowoczesny, ale i drogi materiał na ściany, skoro musi teraz wydać pieniądze na dodatkową izolację oraz tynk?

Ściana jednowarstwowa na zimno: murowana zwykłą zaprawą, uzupełniana cegłą – do ocieplenia! Autor: Andrzej T. Papliński		Na ścianach wewnętrznych po pierwszych mrozach pojawia się przykry deseń, okna są zaszronione. Znak, że ściana przemarza. Autor: Andrzej T. Papliński

Izolacja cieplna odpada

Ten przykry widok jest spowodowany niedostateczną wiedzą wykonawcy na temat układania pionowej warstwy termoizolacyjnej. Nie dość, że styropian został źle przyklejony, to najprawdopodobniej zastosowano materiał izolacyjny kiepskiej jakości, w ogóle nienadający się do tego celu. Aby prawidłowo przykleić płyty styropianowe (odmiany minimum F 15), zaprawę klejącą należy ułożyć na obwodzie każdej z nich i dodatkowo kilka placków na pozostałej powierzchni. Wskazane jest, aby płyty na narożach budynku oraz dookoła otworów okiennych i drzwiowych były dodatkowo zamocowane mechanicznie. W tym celu stosuje się specjalnie wyprofilowane plastikowe lub metalowe kołki w liczbie od 4 do 6 szt./m². Rozwiązanie takie daje gwarancję, że ciężar tynku oraz ssanie wiatru nie spowodują zniszczenia elewacji. Inwestor zlecający tę pracę o tym nie wiedział.
Gorzej, że i wykonawca...

Proste prace wykonaj sam, na przykład ociepl dom styropianem. Trzeba jednak wiedzieć, jak... Autor: Wiesław Rudolf

Posadzka pęka, opuszcza się
Dość typowy obrazek na budowach - ziemia z wykopów ma stanowić warstwę podłogi na gruncie. Wszystko byłoby w porządku, gdyby był to piasek lub żwir zagęszczony później mechanicznie. Niestety, w większości przypadków jest to warstwa luźno nasypanej ziemi, która teoretycznie ma się zagęścić pod wpływem opadów atmosferycznych.
Takie rozumowanie jest błędne i raczej prędzej niż później da o sobie znać w postaci pękającej lub opuszczającej się posadzki.

Niezagęszczony piasek albo piasek „ubity” przez polewanie go wodą. A efekt? Posadzka na takiej podłodze siada... Autor: FORTIS

Na podłodze pojawił się garb

Przyczyna tego zjawiska może być tylko jedna - zbyt wilgotne podłoże. Dzieje się tak dlatego, że dla wielu pseudofachowców nadal od jakości ważniejsza jest szybkość wykonania roboty. Czas wreszcie, aby i inwestorzy, i wykonawcy wbili sobie do głów, że przy układaniu podłóg drewnianych wilgotność podkładu betonowego (w tym wylewki samopoziomującej) nie może przekraczać 3%. Nie można przystępować do układania podłogi na drugi dzień po ułożeniu podkładu, chociaż jego powierzchnia wydaje się sucha. Wilgotność podłoża można zmierzyć higrometrem (mają je niektórzy parkieciarze) lub w prosty i skuteczny sposób za pomocą kawałka folii zamocowanej taśmą samoprzylepną do betonu. Po około 10 godzinach sprawdza się efekt doświadczenia - jeśli na folii nie skropliła się para wodna i nie zmienił się kolor podkładu pod folią, będzie to oznaczało, że podłoże jest wystarczająco suche i można przystąpić do układania podłogi.

Panele drewniane uniosły się nad podłogą. To nie wada materiału, to podłoże było zbyt wilgotne. Autor: Andrzej T. Papliński

Sufit się wali
Tego typu zniszczenia może spowodować tylko woda z nieszczelnego dachu. Naprawa na pewno będzie kłopotliwa i czasochłonna, choć straty materialne nie są bardzo duże. Po usunięciu usterek w pokryciu dachu trzeba będzie wymienić (lub wysuszyć) zawilgoconą wełnę mineralną, naprawić (czyli uszczelnić) paroizolację, uzupełnić płyty gipsowo-kartonowe i całość pomalować.
W tym konkretnym przypadku suchy tynk powinien być zdemontowany w całym pomieszczeniu, ponieważ odstępy pomiędzy belkami drewnianego rusztu są zdecydowanie za duże. Do istniejącej konstrukcji powinno się przybić dodatkowe listwy drewniane o przekroju 25 x 50 mm w rozstawie co 40 cm. Dopiero do tego rusztu można przykręcić płyty gipsowo-kartonowe. Odstępy pomiędzy wkrętami powinny wynosić: na krawędziach 15 cm, a w środku płyty 30 cm.

Przeciekający dach uszkodził sufit, przy okazji odsłonił błędy – płyty gipsowo-kartonowe źle zamontowano. I bez wody coś złego zaczęłoby się dziać z tym sufitem. Autor: Zygmunt Stępiński

Okna nie wpuszczają światła

Inwestorze, który oszczędzasz na wykonawcy albo zatrudniasz fachowca amatora - musisz żyć z takimi oknami albo decydować się na przeróbkę. Górna połać wnęki okna powinna być poziomo, a nie pod kątem prostym do okna. Efekt błędu: wnęka zatrzymuje światło, utrudnia dostęp do okna - można nabić sobie guza. Ile takich niedopatrzeń znajdzie się w domu budowanym przez kiepską ekipę puszczoną samopas lub nadzorowanym przez inwestora, który na budowaniu się nie zna?

Nieprawidłowo wykończona wnęka okien połaciowych – to przykład niedopatrzeń, jakich nie zabraknie w źle zbudowanym domu. Autor: Andrzej T. Papliński

Trudno wyjść na taras
Mała dolegliwość, ale boli. Żeby wyjść na taras, trzeba potykać się o nieludzko wysoki próg. Czy wykonawca popisał się wybitym niechlujstwem, czy to inwestorzy zaoszczędzili na oknie, rozwiązanie jest jedno - trzeba kupić większe okno i usunąć zawadzający próg.

Za wysokie progi... na każde nogi Autor: Andrzej T. Papliński

Nie ma gdzie podłączyć pralki
Piękna to łazienka (proszę wierzyć nam na słowo), lecz trudno o zadowolenie. Jest miejsce na umywalkę, nie ma gdzie podłączyć pralki. Zdesperowani właściciele zrezygnowali więc z umywalki. Lista takich "zapomnień" w domach jest dłuższa: brak gniazdek tam, gdzie ich potrzeba, na przykład w kuchni; brak instalacji antenowej w domu; włączniki światła usytuowane daleko od drzwi; brak wyłącznika schodowego na schodach; drzwi, które zderzają się, gdy korzystają z nich dwie osoby; nitka wodociągu ułożona płytko - zimą woda zamarza; w kuchni brak przewodu wentylacyjnego. Inwestorze - sprawdziłeś, czy na te "drobiazgi" zwrócono uwagę w twoim domu?

Odpoczynek po bitwie – pralka ma już swój kącik, tylko co zrobić z umywalką? Autor: Andrzej T. Papliński

Czy tu był architekt
Niektóre domy budzą niejasne podejrzenia, że architekt palców w tym dziele nie maczał. W takim razie kto odpowiada za dom? Na zdjęciu widać dom z nadbudową. Czy zostały w nim wzmocnione fundamenty i strop nad nieprzewidzianą kondygnacją? Widać, że próbowano rozwiązać problem ciągu i wentylacji, budując długi komin. Jeśli te wszystkie sprawy wziął na siebie i rozsupływał inwestor, to gratulujemy odwagi. Ale jako przykładu nie polecamy...

Dom podejrzany o niewidzenie z architektem. Autor: Andrzej T. Papliński

Dwie najważniejsze rady, dzięki którym zbudujesz dom:
- Wybierz prosty projekt. Upewnij się u innych architektów, czy prostota twojego domu nie jest przykrywką dla ignorancji architekta. Sprawdzonego projektu trzymaj się jak Biblii - żadnych zmian!
- Zapewnij nadzór swojej budowie. Inspektorowi nadzoru płać słono i nie płacz. To najlepiej wydane pieniądze na twojej budowie! Może być kiepska ekipa, nieuczciwy dostawca, wybrakowany materiał i każde licho, co nie śpi - inspektor nie pozwoli, by dom powstał niezgodnie ze sztuką.
Wykonawcy, zaopatrzenie, czas budowy, sposób finansowania - to wszystko ważne, lecz drugorzędne zagadnienia wobec dwóch najważniejszych: mądrego projektu i prawdziwego nadzoru. Czy to nie proste?

Filozofia po inwestorsku, czyli co musisz wiedzieć, gdy wydaje ci się, że możesz zbudować dom sposobem gospodarczym

- Jesteś, Czytelniku, prawnikiem, menedżerem, handlowcem, wielkim specjalistą w swoim fachu. Sądzisz więc, że jesteś przygotowany i do budowy - bo się naczytałeś. Twoja głowa jest hurtownią wiadomości budowlanych. Ale niczego więcej! Wierząc tylko w swoje siły, będziesz gorliwie działał na własną zgubę. To, co ważne w budowaniu, to nie encyklopedyczna wiedza, lecz znajomość skomplikowanego procesu.
- Nie ma bardziej fałszywego powiedzenia niż to, które mówi, że prawdziwy mężczyzna musi zbudować dom, posadzić drzewo i spłodzić syna. Drzewo? dzieci? - to łatwe. Ale zbudować dom - to było proste w epoce budowania szałasów, ale nie nowoczesnych technologii! Kiedyś wystarczyło wbić w ziemię kij, by wskazywał godzinę; ale w naszych czasach, czy ktoś ważyłby się sam budować zegarek? Mężczyzna musi zbudować dom? Ty lepiej zleć to fachowcom, sam co najwyżej zorganizuj proces budowy.
- Jeśli za bardzo zaufasz swojej powierzchownej wiedzy, będziesz zużywał swój bezcenny czas, angażował talent i wydawał ciężko zarobione pieniądze wcale nie na dzieło, które wstrząśnie światem, lecz na to, aby styropian nie odpadał od ściany, ciepło przestało uciekać, podłoga kłębić się jak fale, a schody odnalazły swoje miejsce po zarządzonej przez ciebie "genialnej" poprawce.
- Nie wyjdziesz ze zdumienia, - uczy amerykański myśliciel Prentice Mulford w książce Siła życia - ilu ludzi, ile myśli i sił natury czyha, by twoja niefrasobliwość obróciła się przeciwko tobie. Jeśli powiesz, że będziesz uczył się na własnych błędach - użyjesz sobie do woli. Rozmach będziesz miał wielki - błędów ci nie zabraknie.
- Chcesz budować? - skoncentruj się - budowa własnego domu to wzburzone morze pełne pokus i błędów. Musisz dać nura jak perkoz - z jasno określonym planem i celem - i wypłynąć na powierzchnię po drugiej stronie ze swoim skromnym domem, jak perkoz z rybą w dziobie.
- Skup się, nie wpadaj w nieumiarkowany stan uczuć: pośpiechu, niezdecydowania, gorączki, napięcia nerwów. Czy ty też myślisz, że zbudujesz coś za nic? Jeśli tak, staniesz się łatwym łupem dla oszustów. Zagrają na twoich emocjach i marzeniach - dasz się nabrać amatorom udającym fachowców. Nabiorą cię nieudacznicy i sprzedawcy gorącego powietrza.
- "Coś zmienić, coś ulepszyć" - lubisz tę robotę. Okno przestawić, ściany pchnąć w inne miejsce, pokój urządzić zamiast garażu, dach podeprzeć ścianką kolankową i mieć wyższe poddasze. Sprytne to posunięcia i dużo radości - dom jest cierpliwy jak organizm nałogowca - do czasu. Aż przychodzi stan przedzawałowy: ściany pękają, schody są za strome, okno nie oświetla pokoju, dach pokręcił się jak parasol na wietrze, a wiatrołap wyszedł tak wąski, że do własnego domu będziesz wchodził jak do wąskiego i ciemnego lochu.
- Nie zmieniaj raz zatwierdzonego projektu. Ucz się na błędach innych. Po co ci te ukochane daszki, balkoniki, okienka łukowe, wykusze? Po co dach jak widok osady z lotu ptaka? Po co ta uparta wiara, że "ten człowiek mnie nie zawiedzie", że "dobrze mu z oczu patrzy", że "to ekipa ludzi prostych, ale uczciwych"?
- Na koniec wiedz, że nie ma przeciwności, dla których warto rezygnować z marzenia o własnym domu. Kto już mieszka, ten wie, jak piękną i budującą rzeczą jest dom. Można wbijać gwoździe o północy, fałszować "Toskę" w łazience, robić z salonu akwarium, bez narażenia się na gniew sąsiadów. Można w gatkach wybiegać do ogrodu, śniadać na świeżym powietrzu. Można stawać się lepszym, patrząc na ogień w kominku albo zerkając w gwiazdy przez piękny wynalazek - okno w dachu. Nie ma w życiu celu mniej zawodzącego niż własny dom. I trudniejszego niż jego zbudowanie.
- Wiedz, że bardzo niewielu ludzi ma swoją siedzibę, tak jak Diogenes posiadał swoją beczkę. Najczęściej dom niewoli swoich właścicieli - jego utrzymanie drogo kosztuje, jest niedogrzany, wymaga napraw i remontów, może stać się łupem złodziei, nie pozwala chodzić w butach, lecz w kapciach. A przede wszystkim jest za duży i tym nadmiarem zatruwa życie mieszkańców. Buduj więc dom mały! Jak uczy architekt Jan Sabiniarz z Chojnic - latem spędzamy dzień na tarasie i w ogrodzie, zimą lubimy przytulić się w małym, ciepłym pomieszczeniu.