Opłata adiacencka Po podziale nieruchomości

Podziału nieruchomości dokonuje się zazwyczaj na wniosek jej właściciela lub użytkownika wieczystego, a wyjątkowo z urzędu - w celu wydzielenia części niezbędnej do realizacji celów publicznych. Działki mniejsze mają na ogół wyższą cenę za metr niż większe położone w tej samej okolicy. Na cenę wpływa też kształt działki i położenie względem drogi.

Wartość nieruchomości może wzrosnąć w wyniku jej podziału geodezyjnego, na przykład na mniejsze działki budowlane. Tak się dzieje, jeżeli za daną nieruchomość w częściach geodezyjnie wydzielonych można uzyskać wyższą cenę, niż sprzedając ją jako jedną działkę ewidencyjną. Wartość nieruchomości zależy zatem od możliwości zbywania jej „po kawałku”.
Wartość gruntu rośnie również po przeprowadzeniu scalenia i podziału nieruchomości. Właściciele i użytkownicy wieczyści uzyskują wówczas korzystniejszą konfigurację przestrzenną swoich nieruchomości do ich zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym.
Na wydzieleniu nowych nieruchomości bogacą się zatem ich właściciele (lub użytkownicy wieczyści), którzy będą mogli należące do nich grunty sprzedawać po kawałku i po wyższej cenie. Ale nie tylko oni! Bogaci się również gmina, która może zażądać od właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej.

Podział nieruchomości

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką. Wzrost wartości określa rzeczoznawca majątkowy.
Wysokość opłaty musi odpowiadać stawce procentowej odnoszącej się do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, ustalanej przez radę gminy w drodze uchwały. Stawka ta nie może być wyższa niż 50% różnicy między wartością nieruchomości po podziale geodezyjnym i przed podziałem. Przy ustalaniu wartości nieruchomości po podziale pomija się jednak działki wydzielone pod drogi publiczne (które przechodzą na własność gminy za odszkodowaniem).
Gmina może ustalić opłatę adiacencką po każdym dokonaniu podziału geodezyjnego danej nieruchomości w terminie trzech lat, licząc od dnia zatwierdzenia kolejnych podziałów geodezyjnych. Opłatę należy uiścić w ciągu 14 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu opłaty stanie się ostateczna (czyli od dnia, w którym upłynie termin na złożenie odwołania i nikt się od decyzji nie odwoła lub zostanie wyczerpany odwoławczy tok instancji, gdy ktoś się odwoływał od tej decyzji).
Opłata może być – na wniosek właściciela nieruchomości – rozłożona na dziesięć rocznych rat oprocentowanych stopą redyskonta weksli stosowaną przez NBP. Spłata podlega wówczas wybranemu przez gminę zabezpieczeniu (na przykład poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub wystawienie weksla). W razie zwłoki lub opóźnienia w uiszczeniu opłaty lub jej rat stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące roszczeń odszkodowawczych i odsetek.

Scalenie i podział nieruchomości

Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich, nie wyższych niż 50% kwoty, o którą wzrosła wartość ich nieruchomości (czyli różnicy między wartością nieruchomości otrzymanych i posiadanych wcześniej, przed scaleniem i podziałem).
Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) wydaje indywidualną decyzję dla każdego z uczestników postępowania scaleniowo-podziałowego, w której ustala wysokość opłaty adiacenckiej oraz termin i sposób jej wniesienia. Przy czym opłatę nalicza się na podstawie stawki procentowej (nie wyższej niż 50%) ustalonej przez radę gminy w uchwale scaleniowo-podziałowej, natomiast terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich określa się w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokółu uzgodnień. Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) musi zatem przeprowadzić stosowne rokowania z uczestnikami postępowania scaleniowo-podziałowego, jeszcze przed podjęciem przez radę gminy uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. W ugodzie strony mogą ustalić, że opłaty będą wnoszone w ratach płatnych najdłużej przez 10 lat (należność gminy będzie wówczas podlegać zabezpieczeniu, w szczególności – hipotecznemu, a opłata rozłożona na raty będzie oprocentowana umowną stopą procentową).
Jeśli do ugody nie dojdzie, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy w uchwale scaleniowo-podziałowej. W takiej sytuacji termin zapłaty nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej przez gminę (jeśli jest do tego zobowiązana). Ponadto bez ugody niemożliwe jest rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty, bowiem w przepisach mowa jest o umownej (ustalonej przez strony) stopie oprocentowania takich należności, więc rada gminy nie może jej ustalić w sposób arbitralny, uchwałą o scaleniu i podziale.
Opłata adiacencka podlega waloryzacji na pierwszy dzień miesiąca, w którym powstał obowiązek jej zapłaty.

Podstawa prawna:
- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543)
- rozporządzenie Rady Ministrów z 24 marca 1998 r. w sprawie wykonania przepisów dotyczących scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. nr 44, poz. 262).

Jak się scala i dzieli

Postępowanie scaleniowo-podziałowe polega na scaleniu wielu odrębnych nieruchomości i następnie na podziale geodezyjno-prawnym tak utworzonego jednolitego obszaru gruntu. W wyniku scalenia i podziału właściciele, użytkownicy wieczyści i samoistni posiadacze nieruchomości objętych postępowaniem otrzymują – odpowiednio na własność, w użytkowanie wieczyste lub w samoistne posiadanie – nieruchomości składające się z takiej liczby wydzielonych działek gruntu, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej ich nieruchomości, pomniejszonej o powierzchnię niezbędną do wydzielenia gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to jest proporcjonalne do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce.
Koszty postępowania scaleniowo-podziałowego, w tym koszty sporządzenia dokumentacji oraz wycen nieruchomości i ich części składowych, ponoszą wszyscy uczestnicy tego postępowania – proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem. Rozliczenie kosztów następuje w drodze decyzji wójta (burmistrza lub prezydenta miasta), wydawanej indywidualnie dla każdego z uczestników postępowania scaleniowo-podziałowego.
Przepisów dotyczących scalania i podziału nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne lub leśne oraz nieruchomości objętych scaleniem na podstawie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Scaleniem i podziałem można objąć wyłącznie nieruchomości położone w obszarze objętym obowiązującym planem miejscowym, w którym określone są szczegółowe warunki scalenia i podziału.

Jak się oblicza wzrost wartości po scaleniu i podziale

Wzrost wartości nieruchomości w wyniku scalenia i podziału określa rzeczoznawca majątkowy. Jest on zobowiązany ustalić:
- wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem według jej stanu na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości,
- wartość nieruchomości przyznanych uczestnikom postępowania według stanu na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości.
Wyceny nieruchomości dokonuje się zatem według wartości obowiązujących w chwili zatwierdzania scalenia i podziału geodezyjno-prawnego nieruchomości przez radę gminy.
Przy określaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnia wartości urządzeń, drzew i krzewów, jeżeli wypłacono za nie odszkodowanie. Natomiast przy określaniu wartości nieruchomości nadanych w wyniku scalenia i podziału rzeczoznawca majątkowy musi uwzględnić planowane do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej.