Opłaty adiacenckie dla gminy. Po wybudowaniu drogi i sieci uzbrojenia

Działki, do których można dojechać nową drogą, i które można bez problemów podłączyć do mediów, są znacznie droższe niż pozbawione tych wygód. Jednak nie ma nic za darmo. Właściciele mogą być wezwani do uiszczenia opłaty adiacenckiej.

Gmina może zażądać opłat adiacenckich w trzech sytuacjach:
- gdy wartość nieruchomości wzrosła w wyniku wybudowania ze środków gminy lub skarbu państwa urządzeń infrastruktury technicznej, z których właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może skorzystać;
- gdy wartość nieruchomości wzrosła w wyniku dokonania podziału nieruchomości;
- gdy wartość nieruchomości wzrosła w wyniku dokonania scalenia i podziału nieruchomości.
W tym artykule omówimy opłaty pobierane w pierwszej sytuacji, a za miesiąc – w drugiej i trzeciej.
Opłaty adiacenckie są pobierane na podstawie przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Opłatę adiacencką należy odróżnić od renty planistycznej, czyli opłaty naliczanej i pobieranej przez gminę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą jej przeznaczenia w planie miejscowym w wyniku jego uchwalenia bądź zmiany.

Za co opłata adiacencka
Opłaty adiacenckie za wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej mogą być pobierane przez gminy, jeśli zostaną spełnione łącznie trzy warunki.
Pierwszym jest dokonanie przynajmniej jednej z następujących inwestycji:
- urządzenie albo modernizacja drogi,
- wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.
Drugim warunkiem naliczenia opłaty jest fakt, że wymienione urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków publicznych pochodzących z budżetu skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Nie ma tu jednak znaczenia, który z podmiotów publicznoprawnych finansuje lub współfinansuje daną inwestycję, bowiem opłata adiacencka zawsze stanowi dochód tylko tej gminy, na terenie której znajduje się dana nieruchomość. Jeśli natomiast urządzenia zostały wybudowane lub zmodernizowane bez udziału środków publicznych, gmina nie może pobrać opłaty adiacenckiej.
Trzecim warunkiem jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową lub modernizacją tych urządzeń, a więc przyczynienie się podmiotów publicznoprawnych (przez finansowanie lub współfinansowanie budowy lub modernizacji) do wzbogacenia się dotychczasowych właścicieli nieruchomości.

Gmina ma ustawowe prawo do pobrania opłaty adiacenckiej, natomiast właściciele i niektórzy użytkownicy wieczyści nieruchomości mają ustawowy obowiązek uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej właśnie poprzez uiszczanie tej opłaty (jeśli gmina skorzysta ze swojego uprawnienia).

Kto musi zapłacić
Opłatę adiacencką uiszczają:
- właściciele nieruchomości (domów i działek, nawet niezabudowanych),
- użytkownicy wieczyści nieruchomości, którzy nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, ponieważ zostali z niego zwolnieni lub jednorazowo wnieśli te opłaty za cały okres użytkowania wieczystego.
Opłata adiacencka jest naliczana dla każdej nieruchomości bez względu na jej rodzaj i położenie, z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne.

Opłata dotyczy właścicieli i użytkowników wieczystych, którzy mają techniczną możliwość skorzystania z wybudowanych urządzeń infrastruktury. Nie ma tu zatem znaczenia, czy nieruchomość uzyskała już podłączenie do tych urządzeń.
Za stworzenie technicznych warunków podłączenia sieci kanalizacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny uznaje jednak wybudowanie nie tylko samej sieci głównej, ale również przykanalików do każdej nieruchomości, bez których nie jest możliwe korzystanie z urządzeń kanalizacyjnych. Przyjęcie poglądu NSA oznacza, że dla pobrania opłaty adiacenckiej wartość nieruchomości wzrasta dopiero wtedy, gdy ze środków publicznych (lub z ich udziałem) oprócz kanału głównego wybudowane zostaną także przykanaliki do każdej nieruchomości. Jeśli właściciel danej nieruchomości nie może korzystać z wybudowanych urządzeń, nie można żądać od niego opłaty adiacenckiej.
Wzrostu wartości nieruchomości nie spowoduje również budowa kolejnych takich urządzeń, jakie już istnieją i z których jako dotychczas dostępnych właściciel danej nieruchomości może korzystać (na przykład po wybudowaniu drogi lub jej modernizacji opłatę adiacencką uiszcza się tylko za te nieruchomości, które nie mają zapewnionego dojazdu inną drogą).

Kto nie płaci

Opłaty adiacenckiej nie nalicza się dla nieruchomości rolnych i leśnych. Obowiązek ponoszenia opłat adiacenckich nie dotyczy również użytkowników wieczystych uiszczających opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego. Nie znaczy to jednak, że te osoby nie współuczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową lub modernizacją urządzeń infrastruktury technicznej stanowi bowiem podstawę do aktualizacji wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.

Ile wynosi opłata adiacencka

Wysokość opłaty adiacenckiej zależy od tego, o ile wzrosła wartość nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Ustawodawca zastrzegł jednocześnie, że opłata adiacencka nie może być większa niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem tych urządzeń, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.
Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały; natomiast wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń i po określają rzeczoznawcy majątkowi według stanu i cen obowiązujących w dniu wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Żaden organ gminy nie może według własnego uznania ustalić, o ile wzrosła wartość nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej, którą musi uiścić właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, jest ustalana w decyzji administracyjnej zarządu gminy (zgodnie ze stawką procentową uchwaloną przez radę gminy i wyceną rzeczoznawcy majątkowego).
Zarząd gminy może wydać decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej każdorazowo po urządzeniu lub modernizacji drogi albo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Gmina może pobierać opłaty adiacenckie od jednego właściciela lub użytkownika wieczystego kilka razy: na przykład najpierw po wybudowaniu wodociągu, potem kanalizacji, a kolejny raz po wybudowaniu drogi.

Kiedy trzeba zapłacić

Zarząd gminy może wydać decyzję ustalającą opłatę adiacencką w ciągu trzech lat, licząc od dnia urządzenia lub modernizacji drogi albo od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Chodzi przy tym o samo wydanie decyzji, a nie jej wykonanie, które może nastąpić nawet po upływie trzech lat od wybudowania określonych urządzeń.
Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości powinien wnieść opłatę w ciągu 14 dni, licząc od dnia, w którym decyzja zarządu gminy o ustaleniu opłaty stała się ostateczna (czyli nikt się od niej nie odwołał i upłynął termin na złożenie odwołania lub został wyczerpany odwoławczy tok instancji). Później gmina może naliczać odsetki za opóźnienie.
Opłata adiacencka może być – na wniosek właściciela nieruchomości – rozłożona na raty roczne i spłacana w okresie do 10 lat. Pierwszą ratę trzeba jednak wnieść również w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja zarządu gminy o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Warunki rozłożenia płatności na raty określa zarząd gminy w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Jeśli opłata zostanie rozłożona na raty, należności gminy z tego tytułu podlegają zabezpieczeniu (poprzez ustanowienie hipoteki, zastawu, poręczenie lub wystawienie weksla).
Raty roczne opłaty adiacenckiej podlegają oprocentowaniu stopą redyskonta weksli stosowaną przez Narodowy Bank Polski. Nie warto zwlekać z uiszczeniem opłaty adiacenckiej, bo:
- świadczenie pieniężne wynikające z decyzji administracyjnej podlega egzekucji administracyjnej prowadzonej na podstawie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (co oznacza, że gmina może ściągnąć zaległą opłatę na przykład z wynagrodzenia za pracę, oszczędności lub poprzez zajęcie i licytację ruchomości),
- w razie zwłoki lub opóźnienia w uiszczeniu opłaty adiacenckiej stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące roszczeń odszkodowawczych i naliczania odsetek za opóźnienie.

Podstawa prawna: art. 143-148 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543)

Co z opłatami, jeśli uczestniczyliśmy w kosztach budowy nowych urządzeń?

Często zdarza się, że właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej jeszcze przed ich wybudowaniem lub modernizacją albo dokonują świadczeń w naturze.
- Opłaty adiacenckie. Wartość świadczeń poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości zaliczana jest na poczet opłaty adiacenckiej, jeżeli gmina zdecyduje o jej ustaleniu (konieczne jest wówczas przedstawienie dowodu poniesienia nakładów). Gmina może też w takiej sytuacji w ogóle odstąpić od naliczania tej opłaty.
- Opłaty roczne. Użytkownicy wieczyści wnoszący opłaty roczne nie uiszczają opłaty adiacenckiej. Jeśli jednak uczestniczą w kosztach budowy lub modernizacji urządzeń infrastruktury technicznej, wartość poczynionych przez nich świadczeń zalicza się na poczet różnicy między opłatą roczną uiszczaną w dotychczasowej wysokości a opłatą w wysokości zaktualizowanej (ze względu na wzrost wartości nieruchomości). Oznacza to, że zaktualizowana opłata roczna na pewno nie będzie niższa od płaconej dotychczas, bez względu na wysokość nakładów poniesionych na budowę urządzeń infrastruktury.

Co zrobić, gdy nie zgadzamy się z wysokością opłaty?

Jeśli właściciel nieruchomości nie zgadza się z wysokością żądanej od niego opłaty adiacenckiej, bo uważa, że wzrost wartości jego nieruchomości został zawyżony, może odwołać się od decyzji zarządu gminy do samorządowego kolegium odwoławczego. Na poparcie swojego stanowiska może przedstawić wycenę nieruchomości sporządzoną przez wybranego przez siebie rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli decyzja kolegium będzie dla niego również niekorzystna, może ją zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego z powodu jej niezgodności z prawem (NSA oceni jej prawidłowość). Jeśli postępowanie odwoławcze nie spowoduje uchylenia decyzji, a jedynie oddali termin zapłaty, to wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji zostanie zwaloryzowana (przy zastosowaniu odpowiedniego wskaźnika GUS), począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.