sobota, 6 sierpnia 2011

Ulgi na grunt i dom . Co, kiedy i jak odliczyć




Choć do końca roku zostało niewiele czasu, można jeszcze "załapać się" na tegoroczne ulgi. W poprzednim numerze napisaliśmy, ile mogą odliczyć od podatku osoby remontujace swój dom, tym razem omówimy ulgi na zakup działki i budowę domu. Te ściągawki przydadzą się przy planowaniu ostatnich w tym roku wydatków i rozliczaniu podatku.
Podstawowe reguły rządzące ulgami są takie:
- można odliczać tylko wydatki poniesione na własne potrzeby mieszkaniowe, a nie na przykład dzieci. Trzeba o tym pamiętać również w wypadku budowy budynku mieszkalnego z częścią użytkową: jeżeli podatnik buduje właśnie taki dom, to korzystając z ulgi na budowę, musi rozdzielić wydatki poniesione na obie części (oddzielne faktury lub rozliczenie wydatków proporcjonalnie do udziału powierzchni mieszkalnej w całym budynku),
- każdemu podatnikowi przysługuje jeden limit każdej ulgi (wysokość tegorocznych limitów podajemy w tabeli obok). Po wyczerpaniu limitu określonego na dany rok podatkowy nie można nic więcej odliczyć,
- limit jest wspólny dla małżonków, małżeństwo jest więc poszkodowane: ma tylko jeden limit ulgi, a osoby żyjące w konkubinacie – dwa,
- jeśli kilku podatników kupuje działkę na współwłasność i buduje wspólny dom, to każdy z nich ma odrębne prawo do ulgi, czyli każdemu z nich przysługują pełne limity odliczeń,
- limity odliczeń są podwyższane co roku (z wyjątkiem ulgi na zakup działki). Dlatego osoba, która na przykład w 1999 roku wykorzystała cały ówczesny limit, może w 2001 roku dalej odliczać nowe wydatki, aż do wyczerpania tegorocznego limitu;
- jeśli inwestycja uprawniająca do ulgi budowlanej została rozpoczęta po 1 stycznia 2001 r., można korzystać z odliczeń wydatków na nią ponoszonych – uwaga! – tylko przez cztery lata (licząc od początku roku, w którym dokonano pierwszych odliczeń). To ograniczenie obowiązuje od początku 2001 r., dlatego jeżeli budowa została rozpoczęta wcześniej, odliczenie można będzie kontynuować w latach następnych bez czasowego ograniczenia – aż do zakończenia budowy.

Jak policzyć swój limit ulgi budowlanej

Jeśli nie korzystaliśmy do tej pory z ulg, mamy do dyspozycji pełny limit odliczeń. Jeśli w przeszłości odliczaliśmy wydatki poniesione na przykład na kupno nowego mieszkania, a teraz budujemy dom – to obowiązujący w 2001 roku limit pomniejszamy o 19% wydatków poniesionych i odliczonych od dochodu w latach 1992-1996 oraz o odliczenia od podatku dokonane w latach 1996-2000.
W stosunku do lat poprzednich mamy jeszcze jedną zmianę: nie ma już ulgi na budowę domu z przeznaczeniem co najmniej pięciu lokali na wynajem. Można jednak odliczać wydatki poniesione do końca 2000 r., które nie miały pokrycia w osiągniętym dochodzie. Ponadto podatnicy, którzy rozpoczęli taką inwestycję przed końcem 2000 r., mogą korzystać z ulgi na dotychczasowych zasadach – ale tylko do końca 2003 r.

Ulga na kupno działki

Kupno gruntu w 2001 roku daje prawo do odliczenia od podatku 19% tego, co wyda się na 350 m2 (w cenę można wliczyć opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych i prowizję pośrednika, jeśli korzystało się z takiej usługi). Ulga na działkę nie ma więc limitu kwotowego, a wysokość odliczenia zależy od ceny metra kwadratowego. Wobec tego im droższy grunt, tym większa korzyść podatkowa. Nie warto jednak zawyżać w umowie ceny działki, bo fiskus może się zorientować i ustalić własną cenę.
A jeśli stać nas na działkę, ale już nie zostanie nic na budowę domu? Nie ma powodu do zmartwienia. Dla skorzystania z tej ulgi nie jest konieczne rozpoczęcie budowy ani w roku nabycia, ani w przyszłych latach. Jeśli jednak odsprzeda się działkę – ulgę trzeba będzie zwrócić.
I jeszcze jedna uwaga: kupno działki nie daje automatycznie prawa do ulgi na budowę domu.

Jak długo trzymać dokumenty

Odliczane wydatki muszą być odpowiednio udokumentowane. Wszystkie dokumenty poświadczające wydatki trzeba przechowywać przez pięć lat, licząc od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku (czyli rachunki z 2001 r. powinniśmy przechowywać do końca 2007 r.).

Ulga budowlana

Ulga ta przysługuje osobom, które budują i kupują nowe domy i mieszkania. Jeśli jeszcze nie rozpoczęło się budowy domu, to z racji pory roku trudno będzie to zrobić jeszcze w 2001 roku. Ale przecież ulgą objęte są wszystkie wydatki związane z budową własnego domu, również zakup materiałów budowlanych – a te równie dobrze można kupować zimą. Jeśli jednak nie mamy pozwolenia na budowę – urząd skarbowy może nie uznać odliczenia. Choć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wprowadzono warunku uzyskania pozwolenia na budowę, to jednak zgodnie z Prawem budowlanym roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Dlatego niektóre urzędy skarbowe uznają, że wydatki poniesione na budowę przed uzyskaniem pozwolenia nie uprawniają do ulgi.
Niestety, takie stanowisko fiskusa potwierdzają wydane do tej pory wyroki NSA. Dlatego jeśli chcemy mieć pewność, że urząd skarbowy nie zakwestionuje naszego zeznania podatkowego – najpierw uzyskajmy pozwolenie na budowę, a dopiero później gromadźmy materiały. Możemy też umówić się z architektem, że zapłata za projekt i wystawienie faktury nastąpi po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Jakie wydatki na budowę wchodzą do ulgi

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyjaśniono, co należy rozumieć pod pojęciem wydatków na budowę budynku mieszkalnego. Oznacza to, że odliczenie może dotyczyć wszystkich wydatków związanych z budową takiego budynku, między innymi wydatków na:
- wykonanie dokumentacji oraz związanych z uzyskaniem wymaganej zgody lub decyzji,
- zakup materiałów i surowców niezbędnych do budowy,
- wykonanie robót ziemnych i fundamentów, robót konstrukcyjnych, izolacji termicznych, wewnętrznej instalacji wodociągowej, elektrycznej, gazowej, c.o., kanalizacji,
- wybudowanie studni i szamba.
Wymienione wydatki można odliczyć również wtedy, gdy płatności są realizowane ratami za wykonanie poszczególnych fragmentów robót.

Do wydatków podlegających odliczeniu nie można zaliczyć:
- wartości pracy własnej podatnika oraz innych osób, które nie wystawiły za te prace faktury,
- wydatków na budowę sieci rozdzielczej wodociągowej i kanalizacyjnej, gazowej, ciepłej wody, centralnego ogrzewania, telefonicznej itp., lub na zapłaty za dostęp do tych sieci i rurociągów – jeżeli obsługują więcej niż jeden budynek,
- wydatków na budowę ogrodzenia, dojazdów, dojść, terenów zielonych wokół budynku, obiektów towarzyszących budynkowi mieszkalnemu (garaży, budynków gospodarczych), jeżeli nie stanowią części składowej tego budynku.

Ulga budowlana przysługuje też osobom, które nadbudowują lub rozbudowują budynek na cele mieszkalne oraz przebudowują strych, suszarnię albo przystosowują inne pomieszczenie na cele mieszkalne. Zakres prac uprawniających do odliczenia jest tu taki sam, jak przy budowie od podstaw. Jest jednak istotne, że w ramach ulgi nie można odliczyć kosztów nabycia strychu, suszarni czy innego przebudowywanego pomieszczenia. Odliczyć można bowiem wyłącznie te wydatki, które są bezpośrednio związane z adaptacją tych pomieszczeń na mieszkania.
Budować czy kupić dom (mieszkanie) możemy również w spółdzielni lub u dewelopera. Podjęcie decyzji o rozpoczęciu takiej inwestycji jeszcze w tym roku w praktyce oznacza wpłacenie pierwszej raty na poczet przyszłego lokum – uprawnia ona już do skorzystania z ulgi. Pamiętajmy, że przed wpłaceniem pieniędzy trzeba koniecznie sprawdzić firmę czy spółdzielnię (jaki ma status prawny, co zapisano w statucie, czy nie zalega z płaceniem podatków, czy ma referencje poprzednich klientów, prawo do ziemi i pozwolenie na budowę). Nie wolno też podpisywać umowy bez uważnego jej przeczytania i negocjacji niekorzystnych zapisów, a najlepiej jest poradzić się prawnika, żeby nie wpasć w tarapaty finansowe.

Na co nie ma ulgi:

- na kupno domu lub mieszkania na wolnym rynku (na przykład od osoby fizycznej lub agencji zajmującej się sprzedażą nieruchomości),
- na wykupienie mieszkania kwaterunkowego, zakładowego, służbowego,
- na kupno mieszkania od gminy w budynku po remoncie kapitalnym lub adaptowanym na potrzeby mieszkaniowe,
- na budowę i kupno domu letniskowego.

Ulga na kasę mieszkaniową

To rozwiązanie dla osób, które na razie nie chcą rozpoczynać budowy ani samodzielnie, ani z deweloperem czy spółdzielnią, ale planują ją za kilka lat i boją się, że ulgi podatkowe im przepadną. Z ulgi mogą również korzystać ci, którzy w ubiegłych latach już dokonywali odliczeń podatkowych w związku z wcześniejszymi inwestycjami mieszkaniowymi, a chcieliby w przyszłości poprawić warunki mieszkaniowe sobie albo dzieciom (rachunek w kasie można przepisać na dziecko bez konieczności zwrotu ulgi). Ulga na kasę mieszkaniową wchodzi do limitu dużej ulgi budowlanej. Oznacza to, że łączne odliczenie wydatków na budowę domu i kwot oszczędzanych w kasie nie może przekroczyć limitu dużej ulgi budowlanej.
Uwaga! Ulga na kasę mieszkaniową do niedawna wydawała się atrakcyjna ze względu na wysokość odliczeń i cele, na jakie można przeznaczyć oszczędności, a ponadto na możliwość znacznego rozłożenia w czasie wydatków mieszkaniowych. Przypomnijmy, że pieniądze z kasy można wydać nie tylko na wszystkie cele objęte limitem dużej ulgi budowlanej, ale też na kupno używanego domu lub mieszkania na wolnym rynku, remont domu lub mieszkania oraz spłatę zaciągniętego kredytu bankowego na cele mieszkaniowe. Ponadto od podatku można odliczyć aż 30% gromadzonych w kasie oszczędności, choć tylko do określonej wysokości (tabela). Na dodatek w wypadku tej ulgi nie ma ograniczenia czasowego (oszczędzanie i odliczanie może trwać dłużej niż cztery lata – zależnie od umowy zawartej z kasą). Niestety, na skutek interpretacji przepisów przez resort finansów oszczędzanie w kasie mieszkaniowej pieniędzy na budowę domu straciło sens, ponieważ konstrukcja formularza PIT/D (za 2000 r.) zmusiła podatników do dwukrotnego pomniejszenia ulgi budowlanej o kwotę wykorzystanej w latach wcześniejszych ulgi za oszczędzanie w kasie. Jeśli nic w tej sprawie się nie zmieni, ulga za kasę mieszkaniową będzie atrakcyjna tylko wtedy, gdy pieniądze z kasy wyda się na kupno domu na wtórnym rynku bądź spłatę zaciągniętego w tym celu wcześniej kredytu mieszkaniowego.

Podstawa prawna: ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.)

Kiedy trzeba zwrócić ulgę

Podatnik traci prawo do wykorzystanej ulgi podatkowej, jeżeli:
- sprzedał działkę budowlaną (trzeba zwrócić ulgę na działkę),
- wycofał ze spółdzielni wniesiony wkład,
- w całości zmienił przeznaczenie mieszkania lub domu z mieszkalnego na użytkowy,
- po roku, w którym dokonał odliczeń, otrzymał zwrot odliczonych wydatków (z wyjątkiem sytuacji, gdy zwrócone kwoty zostały zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu).
W każdej z wymienionych sytuacji podatnik musi doliczyć do dochodu lub podatku należnego za rok, w którym zaistniały wymienione okoliczności, kwoty poprzednio odliczone. Poza obowiązkiem doliczenia uprzednio odliczonych kwot nie ma żadnych dodatkowych konsekwencji dla podatnika.
Utrata ulgi nie grozi w sytuacjach, gdy:
- podatnik nie zamieszkał w mieszkaniu lub domu, na których budowę lub kupno wykorzystał ulgę podatkową,
- podatnik sprzedał dom lub mieszkanie (bądź przekazał komuś w darowiźnie) uzyskane z wykorzystaniem ulgi budowlanej.
Trzeba jednak pamiętać, że mieszkanie spółdzielcze można bez konsekwencji sprzedać lub darować dopiero po otrzymaniu przydziału. W przeciwnym razie będzie to potraktowane jako wycofanie wkładu, co powoduje obowiązek zwrotu wykorzystanej ulgi.
Poza tym sprzedaż domu (mieszkania) przed upływem pięciu lat od jego nabycia spowoduje obowiązek zapłaty 10-procentowego podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży.

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz

Prześlij komentarz