Zaliczka na poczet sprzedaży a zwolnienie z podatku

Od 4 lat jestem właścicielem dwóch działek. Na jednej z nich buduję dla siebie dom. Żeby uzyskać środki na dokończenie budowy, postanowiłem sprzedać drugą działkę. We wrześniu 2001 r. zawarłem przedwstępną umowę sprzedaży i dostałem jako zaliczkę połowę ustalonej ceny. Drugą połowę otrzymam w grudniu 2001 r. przy podpisywaniu ostatecznej umowy sprzedaży. Uzyskane we wrześniu pieniądze wydałem na dokończenie budowy. Czy w odniesieniu do zaliczki z września przysługuje mi zwolnienie od 10-procentowego podatku od sprzedaży nieruchomości?

Tak, podatnikowi przysługuje prawo do zwolnienia podatkowego w odniesieniu do otrzymanej zaliczki.
Odpłatne zbycie (czyli również sprzedaż) nieruchomości lub jej części jest źródłem przychodów i jest opodatkowane podatkiem zryczałtowanym – jeżeli zbycie nie następuje w ramach działalności gospodarczej i jest dokonane przed upływem 5 lat od daty nabycia, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Podatek z tytułu sprzedaży wynosi 10% przychodu, czyli ceny określonej w umowie sprzedaży pomniejszonej o koszty sprzedaży (opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych). Podatek ten należy bez wezwania wpłacić na rachunek urzędu skarbowego, właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika, w ciągu 14 dni od dnia podpisania umowy sprzedaży (art. 28 ust. 2).
Podatnik może skorzystać ze zwolnienia od zapłaty tego podatku, jeżeli w ciągu 14 dni od sprzedaży złoży w urzędzie skarbowym oświadczenie, że uzyskany przychód wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy (m. in. na budowę własnego domu) w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży.
Zwolnienie od podatku można zastosować również wtedy, gdy uzyskany ze sprzedaży przychód przeznaczy się na budowę domu (lub inny cel określony w ustawie) przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości. Taka sytuacja ma miejsce, gdy sprzedający i kupujący nieruchomość zawrą przedwstępną umowę sprzedaży i ustalą zaliczkę na poczet transakcji. Z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej (wykonania umowy przedwstępnej) dokonana wpłata zostanie zaliczona na poczet ustalonej ceny.
W przedstawionej sytuacji został zachowany warunek przeznaczenia przychodu na cele mieszkaniowe, ponieważ przychód ze sprzedaży został uzyskany przed wydatkiem na dokończenie budowy. W związku z tym przysługuje prawo do zwolnienia podatkowego. Potwierdzenie takiego stanowiska znajdziemy w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lipca 1998 r. (sygn. akt III SA 398/97).

Podstawa prawna: ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.)