Jak współdziałać z wykonawcą czyli jakie obowiązki ma inwestor

Coraz więcej jest w Polsce firm budowlanych, którym można powierzyć budowę domu, nie odrywając się od codziennych obowiązków i nie martwiąc się o efekty. Są jednak sytuacje, które wymagają współdziałania wykonawcy i inwestora.

Umowa o roboty budowlane, tak jak każda umowa, nakłada obowiązki na obie strony: inwestora i wykonawcę. Inwestor może te obowiązki wykonywać sam lub ustanowić swojego pełnomocnika. Jeśli powoła inspektora nadzoru inwestorskiego, może on uczestniczyć w imieniu inwestora w tych czynnościach, które wymagają współdziałania z wykonawcą, na przykład w odbiorze obiektu.

Kodeks cywilny zobowiązuje inwestora do:
- dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót(uzyskanie pozwolenia na budowę, dostarczenie projektu i przekazanie terenu),
- odebrania obiektu,
- zapłaty wynagrodzenia.

Umowa powinna precyzować, w jaki sposób i w jakich terminach inwestor musi wypełnić wymienione wyżej obowiązki. Oprócz tego można też ustanowić dodatkowe: dotyczące na przykład dostarczania materiałów czy współdziałania w trakcie wykonywania robót (na przykład określić, jakie prace mają być wykonywane w obecności inwestora lub inspektora nadzoru inwestorskiego).

Przygotowanie budowy

Czynności związane z przygotowaniem robót, które obciążają inwestora, wymienione są w przepisach Prawa budowlanego. Zgodnie z nimi do zadań inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, zapewnienie opracowania projektu oraz wykonania i odbioru robót przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.
Inwestor musi więc zgromadzić całą dokumentację związaną z budową: decyzję o warunkach zabudowy, projekt budowlany, uzgodnienia, dokument potwierdzający prawo do terenu, pozwolenie na budowę. Może też upoważnić inną osobę (na przykład projektanta) do dokonania tych czynności w jego imieniu. Oprócz tego inwestor musi wyznaczyć kierownika budowy (najczęściej jest to osoba od wykonawcy) i zgłosić ten fakt w urzędzie, a także pobrać dziennik budowy i przekazać go kierownikowi budowy.

Przekazanie dokumentacji

Wymagana przez przepisy budowlane dokumentacja – a więc projekt i pozwolenie na budowę – stanowi część składową umowy między inwestorem a wykonawcą. Gdy powstają jakieś wątpliwości co do zakresu prac, uznaje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem. Inwestor jest więc zobowiązany do przekazania wykonawcy wymienionych dokumentów, zaś wykonawca może odmówić rozpoczęcia robót, dopóki ich nie otrzyma. Jeśli w umowie został wyraźnie określony termin dostarczenia dokumentacji, a inwestor go nie dotrzyma, wykonawca może żądać kar umownych (jeżeli zastrzeżono je w umowie) lub naprawienia szkody poniesionej w związku z opieszałością inwestora.

Przekazanie terenu budowy

Niewielu inwestorów zdaje sobie sprawę, jak duże znaczenie może mieć protokolarne przekazanie terenu budowy. Tymczasem w art. 652 Kodeksu cywilnego stwierdzono wyraźnie, że jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. Oznacza to, że wykonawca będzie odpowiadał na przykład za zniszczenie materiałów, jeśli odpowiednio ich nie zabezpieczy, albo za szkody spowodowane zawaleniem się obiektu.
Uwaga! Odnosi się to tylko do generalnego wykonawcy, który zobowiązuje się do kompleksowej realizacji obiektu. Gdy budowa prowadzona jest systemem gospodarczym, czyli poszczególne roboty wykonują różne ekipy, to gospodarzem placu budowy pozostaje inwestor. To jego obowiązkiem jest wówczas utrzymanie porządku na budowie, zabezpieczenie materiałów czy nadzór nad bezpieczeństwem robót.

Dostarczanie materiałów

W umowie o roboty budowlane należy wyraźnie określić, kto dostarcza materiały do wykonania budynku. Jeśli ma to zrobić wykonawca, to kupuje on materiały na własne ryzyko. Będzie ponosił odpowiedzialność za ewentualne wady materiałów zastosowanych na budowie i nie będzie mógł zrzucić winy na sprzedawcę lub producenta. Dostarczone przez wykonawcę materiały muszą odpowiadać rodzajom i parametrom materiałów uwzględnionych w projekcie. Wykonawca nie może samowolnie decydować o zamianie materiałów, lecz musi to każdorazowo uzgodnić z inwestorem lub inspektorem nadzoru inwestorskiego. Inwestor nie musi uczestniczyć w odbiorze materiałów, ale w jego interesie będzie zwrócenie uwagi na to, z czego będzie wykonany budynek. Warto więc znaleźć czas i być na budowie, gdy wykonawca zwozi materiały, albo wysłać tam inspektora nadzoru inwestorskiego.
Jeśli materiały dostarcza inwestor, to on ponosi ryzyko. Gdyby bowiem na skutek zastosowania wadliwych materiałów budynek uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu, wykonawca nie tylko nie będzie za to odpowiedzialny, ale może nawet żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie albo mimo zachowania należytej staranności nie mógł wykryć wad.

Kontrola jakości robót

W umowie warto zobowiązać wykonawcę do powiadomienia inwestora (lub inspektora nadzoru inwestorskiego) o terminie wykonania niektórych ważniejszych lub bardziej skomplikowanych robót. W takich momentach warto patrzeć wykonawcy na ręce. Pozwoli to na bieżąco kontrolować jakość wykonywanych prac, a w razie gdyby były wykonywane wadliwie – doprowadzić do ich poprawienia.

Szczególnie wskazane jest sprawdzenie (najlepiej przez inspektora nadzoru inwestorskiego) poprawności wykonania:
- wykopów pod fundamenty,
- zbrojenia ław fundamentowych, belek, słupów, stropów i schodów przed betonowaniem,
- izolacji przeciwwilgociowych fundamentów,
- podłogi na gruncie i jej izolacji,
- ścian do poziomu pierwszego stropu,
- ostemplowania i deskowania stropów,
- ocieplenia dachu,
- osadzenia okien i drzwi zewnętrznych,
- przewodów wentylacyjnych i komina.

Odebranie obiektu

Ten etap realizacji umowy o roboty budowlane również wymaga współpracy inwestora i wykonawcy. W umowie warto więc określić, kiedy i w jaki sposób wykonawca ma wezwać inwestora do odbioru obiektu (na przykład pisemnie niezwłocznie po zakończeniu określonych etapów budowy lub po jej zakończeniu) i w jakim terminie inwestor ma dokonać odbioru (na przykład w ciągu trzech dni od otrzymania wezwania). Można też ustalić, że odbiór zostanie potwierdzony protokołem, który musi być podpisany przez obie strony lub ich przedstawicieli. Warto też ustalić rozwiązanie na wypadek, gdyby któraś strona odmówiła podpisania protokołu (na przykład, że wystarczy wtedy podpis jednej strony i świadka).
Jeśli umowa nie reguluje kwestii odbioru, to zastosowanie ma art. 654 Kodeksu cywilnego, który zobowiązuje inwestora do przyjęcia wykonanych robót na żądanie wykonawcy i zapłaty wynagrodzenia.

Zapłata wynagrodzenia

Ta kwestia wymaga szczególnie precyzyjnych ustaleń w umowie. Trzeba w niej określić nie tylko, ile i kiedy zapłacimy, ale również w jaki sposób (w gotówce, na rachunek). Jest to ważne, gdyż wykonawca może pobierać odsetki, gdy inwestor spóźni się z zapłatą świadczenia.
Jeśli termin zapłaty nie jest określony w umowie, to świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty. Wezwanie nie wymaga jakiejś szczególnej formy, ważne jest, aby dotarło do dłużnika (inwestora). Od tej pory dłużnik jest zobowiązany spełnić świadczenie niezwłocznie, czyli w realnym terminie. W praktyce może to oznaczać na przykład czas niezbędny na dokonanie wpłaty (przelewu) i zaksięgowanie jej na rachunku wykonawcy. Trzeba bowiem pamiętać, że świadczenie jest spełnione dopiero w momencie wpływu pieniędzy na rachunek wierzyciela.

Termin zapłaty wynagrodzenia może być określony dokładną datą kalendarzową, ale bardziej wskazane jest powiązanie go z zaistnieniem określonych okoliczności, na przykład wykonaniem jakiegoś etapu robót. W tym drugim wypadku warto zastrzec w umowie, że wykonawca powiadomi inwestora o zaistnieniu tej okoliczności. W przeciwnym razie trzeba będzie samemu pilnować terminu zapłaty.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny

Czy wykonawca musi sprawdzić otrzymany projekt?

Jeśli dostarczona przez inwestora dokumentacja jest niekompletna lub zawiera jakieś wady uniemożliwiające prawidłowe prowadzenie robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora. Zaniechanie tego obowiązku może spowodować, że to wykonawca będzie odpowiadał za ewentualne szkody, jakie mogą powstać na skutek zastosowania wadliwych rozwiązań projektowych. Odpowiedzialność ta jest bowiem oparta na założeniu, że wykonawca – jako profesjonalista – powinien ocenić dostarczone przez wykonawcę dokumenty pod kątem ich przydatności do prawidłowego prowadzenia robót i wykryć ewentualne nieprawidłowości.
Nie oznacza to jednak, że wykonawca ma obowiązek dokonywać w każdym wypadku szczegółowego sprawdzenia dostarczonego projektu w celu wykrycia jego ewentualnych wad. Wykonawca nie musi bowiem dysponować specjalistyczną wiedzą z zakresu projektowania, musi jedynie umieć odczytać projekt i realizować inwestycję zgodnie z tym projektem oraz zasadami sztuki budowlanej. Musi więc niezwłocznie zawiadomić inwestora o niemożliwości realizacji inwestycji na podstawie otrzymanego projektu albo o tym, że realizacja takiego projektu spowoduje powstanie obiektu wadliwego – ale tylko wtedy, gdy stwierdzenie nieprawidłowości w dokumentacji nie wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu projektowania (wyrok Sądu Najwyższego z 27 marca 2000 r. sygn. N III CKN 629/98, OSNC 2000/9/173).

Czy inwestor może odmówić odbioru, gdy budynek ma wady?

Odmowa odbioru do czasu usunięcia poprawek wydaje się najbardziej logicznym rozwiązaniem, ale w tej sprawie pojawiło się też inne stanowisko. Otóż Sąd Najwyższy w wyroku z 5 marca 1997 r. (sygn. IICKN 28/97 OSNC 1997/6-7/90) stwierdził, że zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego umownemu obowiązkowi wykonawcy oddania obiektu odpowiada obowiązek inwestora odebrania tego obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Jeżeli więc wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru. Czynność ta powinna być potwierdzona protokołem stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron. Protokół może zawierać m. in. ustalenia dotyczące jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz ujawnionych wad wraz z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu rękojmi za wady budynku (na przykład o obniżeniu wynagrodzenia). Dokonanie odbioru jest bardzo istotne, bo od tego momentu rozpoczyna się bieg terminu przedawnienia. Inwestor przez odmowę odbioru obiektu nie może więc przedłużać biegu ustawowych terminów dla dochodzenia roszczeń związanych z realizacją umowy o roboty budowlane.
Z przepisów i orzecznictwa wynika zatem, że inwestor powinien dokonać odbioru obiektu, nawet gdyby ten był wadliwy, a następnie może realizować uprawnienia z tytułu rękojmi lub dochodzić odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy.