Koniec budowy

Po doprowadzeniu budowy do końca trzeba jeszcze przekonać urząd, że wszystko odbywało się zgodnie z przepisami. Dopiero wówczas będzie można legalnie zamieszkać w nowym domu.

O zakończeniu budowy można mówić wówczas, gdy zostaną spełnione łącznie dwa warunki:
- budynek zostanie zrealizowany zgodnie z wymogami technicznymi i może być normalnie użytkowany zgodnie ze swoim przeznaczeniem,
- inwestor powiadomi urząd o zakończeniu budowy lub uzyska pozwolenie na użytkowanie.
Ten drugi warunek dotyczy obiektów, które wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, na przykład domu jednorodzinnego, przyłączy, obiektów małej architektury. Nie musimy natomiast informować urzędu o przystąpieniu do użytkowania obiektów stanowiących zaplecze budowy, gdyż te nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.
O zakończeniu budowy w sensie technicznym świadczy zazwyczaj wpis w dzienniku budowy informujący o wykonaniu wszystkich robót w budynku, w tym elewacji, instalacji wewnętrznych i przyłączy. Wykonanie niektórych urządzeń i instalacji musi być ponadto potwierdzone protokołem odbioru podpisanym przez inwestora i przedstawiciela odpowiedniego przedsiębiorstwa. Protokoły te są wymagane zwłaszcza w odniesieniu do:
- przyłącza oraz wewnętrznej instalacji gazowej – podpisuje przedstawiciel gazowni,
- przyłącza energetycznego – podpisuje przedstawiciel zakładu energetycznego,
- przewodów kominowych – podpisuje osoba z uprawnieniami mistrza kominiarskiego.
W odniesieniu do przyłączy oraz instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej czasami zamiast odrębnego protokołu odbioru wystarcza wpis w dzienniku budowy potwierdzający ich prawidłowe wykonanie.
Wszystkie protokoły powinny być dołączone do dziennika budowy.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy
Do użytkowania domu można przystąpić dopiero po oficjalnym zawiadomieniu urzędu gminy (lub starostwa) o zakończeniu budowy. Trzeba tego dokonać w ciągu 14 dni od zakończenia robót (od daty ostatniego wpisu w dzienniku budowy).
Po otrzymaniu zgłoszenia urzędnicy mogą dokonać oględzin obiektu, zazwyczaj jednak ograniczają się jedynie do sprawdzenia dostarczonej przez inwestora dokumentacji. Urząd ma dwa tygodnie na to, aby się jej przyjrzeć i wyrazić ewentualny sprzeciw. Sprzeciw musi mieć formę decyzji, od której można się odwołać do wojewody. Urząd może sprzeciwić się przystąpieniu do użytkowania, jeśli stwierdzi na przykład jakieś nieprawidłowości w wykonaniu obiektu. Gdyby okazało się, że dokumentacja jest niekompletna lub zawiera jakieś nieścisłości, urząd może wezwać inwestora do uzupełnienia braków, a jeśli ten ich nie uzupełni – sprzeciwić się użytkowaniu obiektu.
Jeśli w ciągu 14 dni od złożenia zawiadomienia (dla bezpieczeństwa można dodać kilka dni na dotarcie ewentualnej korespondencji) inwestor nie otrzyma z urzędu wezwania do uzupełnienia dokumentacji albo sprzeciwu – może przystąpić do użytkowania domu.

Pozwolenie na użytkowanie
W niektórych wypadkach nie wystarczy zgłoszenie zakończenia budowy, lecz potrzebne będzie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Ma ono formę decyzji wydawanej przez organ gminy (wójta, burmistrza czy prezydenta miasta) lub starostę, od której przysługuje odwołanie do wojewody. Pozwolenie na użytkowanie jest potrzebne, gdy:
- warunek taki zapisano w pozwoleniu na budowę (dotyczy to zazwyczaj dużych i skomplikowanych obiektów, jak budynki wielorodzinne czy całe osiedla mieszkaniowe),
- organ nadzoru budowlanego nakazał dokonanie określonych czynności w celu doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z prawem,
- po zakończeniu budowy właściwy organ stwierdził, że obiekt został wykonany niezgodnie z pozwoleniem na budowę,
- obiekt został wybudowany bez pozwolenia na budowę, a od zakończenia jego budowy minęło co najmniej 5 lat,
- przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Uwaga! Jeśli chcemy zamieszkać w nieukończonym domu, musimy pamiętać, że w budynku tym muszą być wykonane wszystkie elementy decydujące o bezpieczeństwie użytkowania (na przykład balustrady, przewody wentylacyjne i kominowe) oraz instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska (instalacja kanalizacyjna, szambo). W pozwoleniu urząd może określić warunki użytkowania takiego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w wyznaczonym terminie, określonych robót.
Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie urzędnicy mają obowiązek obejrzeć miejsce budowy i sporządzić z oględzin protokół stwierdzający, czy obiekt został wykonany zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunkami pozwolenia na budowę, a także czy uporządkowano należycie teren budowy.
Urząd odmówi wydania pozwolenia na użytkowanie, jeśli stwierdzi braki w dokumentacji albo wykonanie budynku niezgodnie z przepisami. W takiej sytuacji wydaje decyzję nakazującą doprowadzenie budowy lub dokumentacji do stanu zgodnego z prawem. Inwestor będzie musiał zastosować się do tych zaleceń, jeśli chce zamieszkać w nowym domu.

Za użytkowanie obiektu bez zawiadomienia o zakończeniu budowy lub bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie grozi kara grzywny nawet do 5000 zł. Najczęściej jednak nadzór budowlany w takich sytuacjach nakłada grzywny do wysokości kilkuset złotych.

Niezbędne dokumenty
Zawiadomienie o zakończeniu budowy lub wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie składa się w tym samym urzędzie, który wydał pozwolenie na budowę (urząd gminy lub starostwo). W większości urzędów można otrzymać gotowy formularz zawiadomienia (wniosku). Jeśli nie mamy gotowego druku, możemy sami sporządzić takie zawiadomienie. Powinno ono zawierać dane inwestora, informację, jakiej budowy dotyczy, datę i numer pozwolenia na budowę. Jeśli będziemy starać się o pozwolenie na użytkowanie niewykończonego obiektu, musimy też napisać, jakie roboty pozostały jeszcze do całkowitego zakończenia budowy.
Do zawiadomienia lub wniosku należy dołączyć:
- oryginał dziennika budowy,
- oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z pozwoleniem i przepisami oraz uporządkowaniu terenu budowy, a także terenu przyległego, o ile z niego korzystano,
- protokoły badań i sprawdzeń,
- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.
Jeśli inwestor został zobowiązany do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, do wniosku o jego wydanie powinien też dołączyć oświadczenia Inspekcji Ochrony Środowiska, Inspekcji Sanitarnej, Straży Pożarnej oraz Państwowej Inspekcji Pracy (gdy w budynku będą znajdowały się miejsca pracy) o braku sprzeciwu lub uwag ze strony tych organów.

Zameldowanie
Przepisy nakazują zameldować się w nowym miejscu w ciągu 3 dni od zamieszkania. Do zameldowania potrzebne będą:
- dowód osobisty,
- dokument potwierdzający prawo do przebywania w budynku, a więc akt własności lub zgoda właściciela oraz
- zaświadczenie z urzędu o braku sprzeciwu odnośnie przystąpienia do użytkowania budynku albo pozwolenie na użytkowanie.
Pamiętajmy, że urząd nie zamelduje nas, jeśli budynek nie został formalnie oddany do użytkowania.

Podstawa prawna: ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 106, poz. 1126 z późn. zm.)

Zmiany w czasie budowy
W razie dokonania zmian nie odstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu i pozwolenia na budowę, do zawiadomienia o zakończeniu budowy trzeba dołączyć:
- kopie fragmentów projektu z naniesionymi zmianami (rysunki, a w razie potrzeby także opis),
- akceptację projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.
Gdy zmiany były istotne, ale nie są sprzeczne z przepisami, urząd najprawdopodobniej zobowiąże inwestora do przedstawienia określonych dokumentów oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Gdyby jednak wprowadzone zmiany powodowały zagrożenie bezpieczeństwa lub nie spełniały warunków technicznych lub nie odpowiadały Polskim Normom, urząd może przekazać sprawę do nadzoru budowlanego, a ten ma prawo nakazać doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem, nawet gdyby trzeba było rozebrać elementy wykonane niezgodnie z przepisami.