Podatek od sprzedaży działki z domem

Kupiłem działkę budowlaną 12 lat temu. W zeszłym roku rozpocząłem budowę domu jednorodzinnego. W tej chwili dom jest w stanie surowym zamkniętym (nie nadaje się do zamieszkania). Chcę sprzedać działkę z rozpoczętą budową. Czy zapłacę zryczałtowany 10-procentowy podatek od zbycia nieruchomości?

Jeżeli sprzedawana działka została nabyta 12 lat temu, nie płaci się podatku od zbycia nieruchomości, bez względu na to, czy działka jest zabudowana, czy nie. Niestety, niełatwo to wyczytać z obowiązujących przepisów bez pomocy prawnika.
W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowano dochody według zasad właściwych dla poszczególnych źródeł przychodu. Jednym ze źródeł wymienionych w art. 10 ustawy jest odpłatne zbycie wymienionych tam rzeczy, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (dla rzeczy ruchomych okres ten wynosi pół roku). Zgodnie z art. 10 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje w razie zbycia:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- prawa do domu jednorodzinnego,
- prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym.
Ustawodawca nie wymienił w tym przepisie ani budynku mieszkalnego, ani lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość - wychodząc z założenia, że oba te obiekty mieszczą się w pojęciu nieruchomości.
Co prawda w art. 10 mowa jest o 5 latach od wybudowania, ale w zestawieniu z katalogiem przywołanym wyżej należy uznać, że wymóg ten dotyczy spółdzielczego prawa do lokalu, do domu jednorodzinnego lub lokalu w małym domu mieszkalnym. Nie można bowiem mówić o wybudowaniu nieruchomości, nie precyzując przy tym, że chodzi o nieruchomość budynkową lub lokalową, a takiego rozróżnienia w przepisie brak.
Rozumowanie to potwierdza treść art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy, gdzie określone są warunki ulgi w zapłacie podatku należnego od sprzedaży nieruchomości. Tu wyraźnie mowa jest o nabyciu budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Oznacza to, że ustawodawca rozróżnia te pojęcia i świadomie w jednym przepisie używa zwrotu „zbycie nieruchomości”, w innym zaś - zwrotu „nabycie budynku mieszkalnego”.
W wypadku sprzedaży działki budowlanej (nieruchomości gruntowej) nie ma więc znaczenia, czy jest to nieruchomość zabudowana, czy niezabudowana. Jeżeli od nabycia minęło 12 lat, nie powstanie obowiązek podatkowy w razie jej zbycia. Byłoby inaczej, gdyby źródła przychodu wymienione w art. 10 ustawy obejmowały także zbycie budynku mieszkalnego.

Podstawa prawna: ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.)