Szansa na kredyt. Pieniądze na dom

Co słychać na rynku kredytów hipotecznych? Coraz powszechniejsza jest opinia, że w porównaniu z minionym rokiem dynamika akcji kredytowej spadła. Jeszcze pierwszy kwartał bieżącego roku wyglądał nieźle.

Spośród 10 banków, które dostarczyły nam dane, aż sześć sprzedało w pierwszych trzech miesiącach tego roku kredyty hipoteczne o wartości przekraczającej 25% wartości kredytów udzielonych w całym roku 2000. Wynik ten nastrajał optymistycznie, zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę, że początek roku nie wyróżniał się jak dotąd wzmożonym popytem na rynku hipotecznym. Nie mamy jeszcze danych z drugiego kwartału, ale z informacji, które do nas docierają, wynika, że nie jest on równie owocny. Daje się też zauważyć tendencję do obniżania się średniej wielkości kredytu, zwłaszcza w bankach, które tradycyjnie obsługują najbardziej zamożną część społeczeństwa. Często przytaczanym wyjaśnieniem tego faktu jest opinia, że większość rodzin o najwyższych dochodach zaspokoiła już swoje potrzeby mieszkaniowe. Z przeprowadzonych przez nas badań wynika, że w drugiej połowie roku bankowcy oczekują raczej stabilizacji lub co najwyżej niewielkiego 10-15-procentowego wzrostu wartości udzielonych kredytów, w porównaniu z pierwszym półroczem. O wiele lepiej oceniane są perspektywy na najbliższe 2-3 lata. Banki prognozują dynamikę wzrostu akcji kredytowej na poziomie 40-45%. Głównymi czynnikami, które ich zdaniem będą miały wpływ na popyt na kredyty, są oczywiście stopy procentowe i ogólna koniunktura gospodarcza. Wymienia się również spodziewany spadek cen nowych mieszkań – jako czynnik sprzyjający rozwojowi akcji kredytowej.

Od czego zależy, czy dostaniemy kredyt? Co bierze pod uwagę przedstawiciel banku, rozważając, czy pożyczyć nam pieniądze?
Dla nas – kredytobiorców – ważne są trzy kwestie: czy w ogóle dostaniemy kredyt, w jakiej wysokości i ile za to zapłacimy. Tymczasem siedzący naprzeciw nas pracownik banku stara się oszacować, jakie ryzyko wiąże się z pożyczeniem nam pieniędzy. Choć proces analizy kredytowej jest bardzo rozbudowany i sformalizowany, to wiernie naśladuje czynności, które intuicyjnie wykonałby każdy z nas poproszony o pożyczenie pieniędzy. Zastanówmy się więc, jak zareagowalibyśmy na propozycję pożyczenia komuś znacznej kwoty na atrakcyjny procent.

Po pierwsze – zastanowilibyśmy się, czy pożyczkobiorca będzie miał z czego oddać dług. Nie inaczej robi analityk kredytowy. Dla analizy „zdolności do spłaty kredytu” istotna jest nie tylko rzeczywista wielkość dochodów, które mogą być przeznaczone na spłatę kredytu, ale również ich stabilność, czyli wysokie prawdopodobieństwo ich osiągania w przyszłości. Banki różnie obliczają zdolność kredytową: jedne są bardziej konserwatywne, inne przeciwnie – nawet nadmiernie liberalne.
Spytaliśmy piętnaście banków, ile czteroosobowa rodzina o dochodach brutto 8 tysięcy zł miesięcznie może maksymalnie przeznaczyć na spłatę kredytu. Aż trudno w to uwierzyć: gdy jedne banki szacowały, że nasi Kowalscy mogą miesięcznie wydać na ten cel zaledwie 1200 zł, inne były skłonne przyjąć, że może to być nawet ponad 2500 zł. Nie trzeba mówić, jaki ma to wpływ na maksymalną wysokość kredytu udzielanego w poszczególnych bankach.

Po drugie – pomyślelibyśmy, czy pożyczkobiorca jest wiarygodny i rzetelny.
Tak samo myśli urzędnik bankowy, przeprowadzając analizę naszej „gotowości do spłaty kredytu”. Cóż bowiem stąd, że ktoś ma pieniądze, skoro mając wiele konkurencyjnych priorytetów – nie będzie ich chciał przeznaczyć na spłatę długu? Banki przyjmują, że jeśli ktoś w przeszłości dał się poznać jako osoba rzetelna, terminowa i szanująca swoje zobowiązania, to również w przyszłości będzie się zachowywał podobnie. Urzędnik bankowy stara się więc zbadać tzw. historię kredytową klienta. W Polsce system umożliwiający weryfikację informacji o kredytobiorcach jest we wczesnej fazie budowy. Banki są zatem skazane na stosowanie rozwiązań połowicznych: wymieniają się między sobą informacją o złych dłużnikach, badają terminowość regulowania przez wnioskującego opłat czynszowych, rachunków za telefon, energię, gaz lub inne media. Co z tego wynika dla kredytobiorcy? Że warto jest zadbać o budowę własnego wizerunku jako wiarygodnego kredytobiorcy. Nasze podejście do terminowego regulowania zobowiązań finansowych jest skrzętnie odnotowywane i jeśli pozwolimy sobie w tym zakresie na nonszalancję i nieterminowość, to może to zostać wykorzystane przeciwko nam w najmniej oczekiwanym momencie.

Po trzecie – zapytalibyśmy, ile własnych pieniędzy pożyczkobiorca włożył w inwestycję.
Banki zdają sobie sprawę, że ryzyko niespłacenia przez kredytobiorcę kredytu jest tym mniejsze, im większy jest jego własny wkład finansowy w kredytowaną nieruchomość. Dłużnik zrobi bowiem wszystko, co w jego mocy, aby nie dopuścić do fiaska inwestycji, w którą włożył własne pieniądze. Poza tym mniejsza wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości pozwoli zapewne odzyskać większość pożyczonych przez bank pieniędzy, w razie przejęcia nieruchomości za dług. Wskaźnik określający maksymalną, dopuszczalną przez dany bank, wartość kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości jest jednym z kluczowych kryteriów wpływających na wielkość kwoty, którą możemy pożyczyć. Zwykle banki gotowe są dać nam pieniądze na sfinansowanie 75% rynkowej wartości nieruchomości. Jeśli na przykład chcemy kupić dom wart 200 tysięcy zł, to w przeciętnym banku możemy liczyć najwyżej na 150 tysięcy zł kredytu. Pozostałe 50 tysięcy musimy wyłożyć z własnej kieszeni.
Jeśli mamy niezłe zarobki, ale nie zdążyliśmy jeszcze odłożyć odpowiednio dużego kapitału na wkład własny, warto rozejrzeć się za bankiem bardziej od innych liberalnym pod tym względem. Niektóre kredytują 80% wartości nieruchomości, a nawet więcej w ramach specjalnych ofert adresowanych do stałych klientów lub określonych grup zawodowych (na przykład dla „młodych profesjonalistów”). Są też deweloperzy, którzy chcąc zachęcić do kupna budowanych przez siebie mieszkań, oferują swym klientom ułatwienia w dostępie do kredytu, obniżają koszty jego uruchomienia oraz zmniejszają wymogi co do wkładu własnego. Z drugiej strony kredyt o wartości mniejszej niż 50% wartości nieruchomości jest postrzegany jako bezpieczniejszy i często premiowany przez bank niższym oprocentowaniem. 
Czwartą rzeczą, którą też trzeba wziąć pod uwagę, jest to, jakie zabezpieczenie daje pożyczkobiorca na wypadek nieprzewidzianych problemów.
Jeśli ktoś dobrze zarabia, jest rzetelny i wiarygodny, w budowę wkłada sporo własnej gotówki, to możemy być pewni, że – jak to się mówi – poruszy niebo i ziemię, żeby wszystko poszło zgodnie z planem i zwrócić pożyczone pieniądze. Ale wyobraźmy sobie naprawdę czarny scenariusz: co będzie, jeśli mimo wszystko coś pójdzie nie tak, na przykład nasz dłużnik straci zdrowie i pracę. Każdy bank musi brać pod uwagę taką możliwość, w przeciwnym razie nikt by mu nie powierzył swoich pieniędzy. Stąd waga zabezpieczenia kredytu. Jak sama nazwa wskazuje, właściwym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest zastaw hipoteczny na nieruchomości, której budowa lub kupno było finansowane z pożyczonych środków. Jeżeli kredytobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu, nieruchomość jest przejmowana przez bank. Dlatego zanim bank zdecyduje się, czy i ile kredytu udzielić, bardzo uważnie przyjrzy się nieruchomości oferowanej jako zabezpieczenie. Czy jest poprawnie wybudowana? Czy spełnia wszelkie wymogi bezpieczeństwa i normy prawne, aby mogła być użytkowana? Czy prawo własności nieruchomości, którym dysponuje kredytobiorca nie jest z różnych powodów wadliwe? Czy nieruchomość zachowa wartość rynkową w okresie trwania kredytu? Również i tu możemy dostrzec różnice w ofercie banków. Jedne nie udzielają kredytu pod zastaw tzw. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Inne nie mają takich ograniczeń, a nawet dopuszczają zabezpieczenie kredytu na nieruchomości innej niż kredytowana. Ostatnio zdarzają się nawet tzw. kredyty lokatorskie, które przeznaczone są na finansowanie mieszkań, których kredytobiorca w ogóle nie jest i nie będzie właścicielem (TBS, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu). Inną kwestią jest zabezpieczenie kredytu w okresie przejściowym, gdy oczekujemy na wpis obciążającego nieruchomość zobowiązania do księgi wieczystej. Jedne banki wymagają wykupienia ubezpieczenia kredytu (roczny koszt to około 1% kwoty kredytu), inne podwyższają na ten czas oprocentowanie (o 1,5, a nawet 2%), jeszcze inne dopuszczają takie zabezpieczenia, jak poręczenie, zastaw czy blokada rachunków bankowych.
W zależności od indywidualnej sytuacji inwestora oraz co nie mniej ważne – sposobu interpretowania przedstawionych faktów bank może:
- zatwierdzić kredyt w wysokości, o którą wystąpił inwestor,
- zatwierdzić kredyt, ale pod warunkiem spełnienia przez kredytobiorcę dodatkowych warunków, jak dostarczenie dodatkowych wyjaśnień, zwiększenie wkładu własnego itp.,
- odmówić udzielenia kredytu, sugerując jednocześnie, co może zrobić kredytobiorca, aby w przyszłości zwiększyć szansę na pozytywną decyzję kredytową.  
Pytanie miesiąca: Czy indywidualny inwestor, będąc dobrze przygotowany i używając właściwych argumentów, jest w stanie wynegocjować lepsze warunki kredytu?

Zapytaliśmy o to przedstawicieli dziesięciu banków. Uzyskane odpowiedzi wskazują, że na dzisiejszym konkurencyjnym rynku jest naprawdę o co powalczyć. Aż w pięciu bankach na dziesięć istnieje możliwość wynegocjowania niższej stopy procentowej lub mniejszej marży niż oferowana klientowi ma podstawie wstępnej analizy jego sytuacji. Oczywiście mowa tu o wielkościach rzędu 0,25-0,5 punkta procentowego. Czasami wiąże się to z koniecznością złożenia formalnego podania o specjalne traktowanie i znalezienie argumentów, które uzasadniłyby zastosowanie zniżki. Okazuje się jednak, że często warto to zrobić, zwłaszcza że nic nas to nie kosztuje.
O wiele łatwiej uzyskać kredyt o wartości nieco przewyższającej maksymalną wielkość, wynikającą z przeprowadzonej przez bank analizy kredytowej (w 8 na 10 banków). Jest to możliwe, jeśli klientowi potrzebna jest do domknięcia transakcji kwota przewyższająca wstępne oszacowaną wartość dostępnego kredytu o 5-10%. Oczywiście nie ma tu mowy o odstępstwach od zasady analizy zdolności kredytowej, a jedynie można mówić o ponownym przeanalizowaniu sytuacji klienta i bardziej aktywnym poszukiwaniu czynników kompensujących ograniczenia dochodowe wnioskującego. Wszystkie pytane banki zadeklarowały elastyczność, jeśli chodzio skrócenie czasu potrzebnego na podjęcie decyzji o przyznaniu kredytu, aż siedem na dziesięć dopuszcza przyznanie kredytu na finansowanie nietypowych inwestycji mieszkaniowych, nie wymienianych w ofercie banku jako standardowe przeznaczenie kredytu.