Ulga po staremu. Kto i jak długo może z niej korzystać

Pomimo likwidacji ulg budowlanych niektórzy podatnicy mogą w ciągu kilku najbliższych lat jeszcze z nich korzystać. Przepisy honorują bowiem wcześniej nabyte przez podatników prawa do odliczeń.

Przypomnijmy, że w nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 21 listopada 2001 r. zlikwidowano ulgi budowlane z tytułu poniesienia wydatków na:
- kupno działki pod budowę domu,
- budowę domu,
- wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni,
- kupno nowego domu lub mieszkania,
- nadbudowę lub rozbudowę domu,
- przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie mieszkania,
- oszczędzanie w kasie mieszkaniowej.
Utrzymana została natomiast ulga na remont i modernizację oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy. Przepisy przejściowe nowelizacji honorują jednak przywileje podatników, którzy nabyli prawo do ulgi przed 2002 r.

Inwestycję rozpocząłeś przed 1997 r.

Podatnikom, którzy nabyli w latach 1992-1996 prawo do odliczania od dochodu wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe, a wydatki te nie znalazły pokrycia w dochodach osiągniętych w latach 1992-2001, nadal przysługuje prawo do odliczenia. Oznacza to, że wydatki nieznajdujące pokrycia w dochodzie podatnika podlegają odliczeniu aż do całkowitego ich wykorzystania.

Przykład. Pan Kowalski w 1996 r. wydał na budowę domu 50 000 zł. Jednak w tymże roku jego dochód wyniósł tylko 10 000 zł. Pozostałej kwoty nie mógł odliczyć w następnych latach, ponieważ przebywał za granicą i nie osiągał żadnych dochodów w Polsce. Dopiero w 2002 r. uzyskał dochód w Polsce, który może pomniejszyć o przysługujące mu nadal odliczenie.

Od 1997 r. zmienił się sposób rozliczania dużej ulgi mieszkaniowej: z pomniejszania dochodu na odliczanie części wydatków od podatku. Jednak niektórzy podatnicy mogli dalej pomniejszać dochód, jeśli wydatki związane były z kontynuacją inwestycji rozpoczętej przed 1997 r. i będącej podstawą do dokonania odliczeń w 1996 r. lub w latach poprzednich. Musiała to być jedna z następujących inwestycji:
- budowa domu,
- nadbudowa lub rozbudowa domu na cele mieszkalne,
- przebudowa strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne,
- wykończenie mieszkania w nowo wybudowanym budynku do dnia jego zasiedlenia.
Osoby, które kontynuują jedną z wymienionych inwestycji, a rozpoczęły ją przed 1997 r., mają prawo do odliczania wydatków od dochodu do 31 grudnia 2004 r. – na zasadach obowiązujących przed 1997 r. (łączne odliczenie nie może przekroczyć limitu odliczenia od dochodu).

Przykład. Pan Malinowski rozpoczął budowę domu w 1996 r. Budowa trwa nadal, a więc Malinowski może pomniejszyć dochód o poniesione wydatki również w 2002 roku, a nawet – jeśli jeszcze nie zakończy budowy – w 2003 i 2004 r.

Inwestycję rozpocząłeś w latach 1997-2001

Podatnicy, którzy w latach 1997-2001 nabyli prawo do odliczania od podatku wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe (objęte dużą ulgą budowlaną, kupno działki oraz oszczędzanie w kasie mieszkaniowej), a odliczenia te nie znalazły pokrycia w ich podatku obliczonym za te lata, mają prawo do dalszego dokonywania tych odliczeń. Chodzi tu o sytuacje, w których kwota należnego za dany rok podatku jest niższa od przysługującej podatnikowi ulgi. W takiej sytuacji kwota ulgi przekraczająca należny podatek podlega odliczeniu od podatku w następnych latach. Podatnik ma prawo ją odliczać aż do całkowitego jej wyczerpania.

Przykład. Pani Nowacka w 2001 r. wydała na kupno mieszkania 120 000 zł, co dało jej prawo do odliczenia od podatku kwoty 22 800 zł. Jednak jej podatek za 2001 r. wyniósł tylko 15 000 zł. Pozostałą kwotę – 7800 zł – może odliczyć od podatku za 2002 r. lub później – jeśli podatku znowu nie wystarczy.

Osoby, które w latach 1997-2001 nabyły prawo do odliczania od podatku wydatków poniesionych na inwestycję mieszkaniową i kontynuują ją po 2001 r., mogą odliczać od podatku dalsze wydatki na kontynuację tej inwestycji poniesione od 1 stycznia 2002 r. do 31 grudnia 2004 r. Kontynuowanie odliczeń będzie się odbywać na dotychczasowych zasadach (tzn. łączne pomniejszenie podatku nie może przekroczyć limitu).

Przykład. Pan Janowski w grudniu 2001 r. podpisał umowę z deweloperem, wpłacając pierwszą ratę na poczet kupna domu jednorodzinnego. Z tego tytułu skorzystał z ulgi: pomniejszył podatek o 19% wpłaty. W latach 2002-2004 może kontynuować odliczenia.

Uwaga! Może się zdarzyć, że podatnik nie nabył prawa do starej ulgi podatkowej, mimo że poniósł właściwie udokumentowany wydatek.

Przykład. Pan Kownacki podpisał w grudniu 2001 r. umowę z deweloperem i wpłacił pierwszą ratę na poczet kupna nowego mieszkania. Okazało się jednak, że deweloper nie rozpoczął w 2001 r. inwestycji, ponieważ nie otrzymał pozwolenia na budowę. Deweloper, co prawda, zaoferował Kownackiemu mieszkanie w innym miejscu, ale ponieważ nastąpiło to już w 2002 r., Kownacki nie nabył prawa do ulgi.

Oszczędzasz w kasie mieszkaniowej

Od tego roku nie ma również odliczenia z tytułu oszczędzania w kasie mieszkaniowej. Honorowane jest jednak prawo do odliczenia kwot zbieranych w kasie przez osoby, które zaczęły korzystać z tej ulgi przed 2002 r.
Podatnicy, którzy zawarli umowę o kredyt kontraktowy z bankiem prowadzącym kasę mieszkaniową i przed 1 stycznia 2002 r. nabyli prawo do odliczania od podatku oszczędności gromadzonych w kasie (czyli wpłacili do niej choćby minimalną kwotę), mogą odliczać od podatku dalsze oszczędności wpłacane do kasy po 1 stycznia 2002 r. aż do upływu terminu systematycznego oszczędzania określonego w umowie z kasą przed 1 stycznia 2002 r.
Przepisy nie wprowadzają ograniczenia czasowego ulgi na oszczędzanie w kasie mieszkaniowej. Można więc korzystać z tego odliczenia aż do upływu okresu, na jaki została zawarta umowa z bankiem. Okres wpłat musi być jednak ustalony przed 1 stycznia 2002 r. Wydłużenie umowy po tej dacie nie skutkuje przedłużeniem prawa do ulgi. Odliczenia z tytułu nie mogą oczywiście przekroczyć limitu.

Przykład. Pani Górecka w grudniu 2001 r. podpisała umowę z kasą mieszkaniową na pięć lat oszczędzania i wpłaciła pierwszą kwotę (ostatnia wpłata w listopadzie 2006 r.). W ten sposób nabyła prawo do odliczenia od podatku za 2001 r. 30% pieniędzy wpłaconych do kasy. Z takiego odliczenia będzie mogła korzystać aż do rozliczenia 2006 roku.

Budujesz na wynajem

Ulga z tytułu budowy na wynajem została zniesiona już od 1 stycznia 2001 r. Jednak przepisy przejściowe zapewniają możliwość odliczania w kolejnych latach od dochodu wydatków poniesionych do końca 2000 r., które wówczas nie znalazły pokrycia w osiągniętym dochodzie. Ponadto podatnicy, którzy rozpoczęli inwestycję przed końcem 2000 r. i ją kontynuują, mogą korzystać z ulgi na dotychczasowych zasadach – ale tylko do końca 2003 r.

Podstawa prawna: art. 3, 4 i 5 nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 21 listopada 2001 r. (Dz. U. nr 134, poz. 1509)

Jak obliczyć swój limit

Przy dokonywaniu odliczeń w latach 2002-2004 trzeba uwzględnić kwoty odliczone w latach poprzednich.
- Podatnik kontynuujący inwestycję rozpoczętą przed 1997 r. i korzystający z tego tytułu z odliczenia od dochodu może odliczać wydatki do wysokości corocznie podwyższanego limitu.
Przykład. Pan Kowalski buduje dom od 1996 r. i odlicza poniesione wydatki od dochodu. W 1996 r. wydał 40 000 zł, w 1997 – 30 000 zł, w 1998 – 30 000 zł, w 1999 – 20 000 zł, w 2000 – 20 000 zł, w 2001 – 20 000 zł, a w 2002 r. – 50 000 zł. W związku z przekroczeniem limitu w 2002 r. może odliczyć od dochodu tylko 29 000 zł.

- Inaczej jest, gdy podatnik korzystał z ulgi przed 1997 r., ale nie może dalej odliczać wydatków od dochodu. W takiej sytuacji przy ustalaniu limitu odliczeń od podatku należy odjąć 19% wydatków odliczonych w latach 1992-1996 od dochodu.
Przykład. Pani Palińska w 1996 r. odliczyła od dochodu 20 000 zł wydane na przebudowę lokalu biurowego na mieszkanie. W 2001 r. rozpoczęła budowę domu, odliczając z tego tytułu 1000 zł. W 2002 r. przysługuje jej limit odliczenia od podatku w wysokości 31 110 zł (35 910 – 20 000 x 19% – 1000).

Limit odliczeń z tytułu dużej ulgi mieszkaniowej jest corocznie podwyższany, co daje podatnikom możliwość dokonywania dalszych odliczeń wydatków ponoszonych w kolejnych latach. Nawet w sytuacji, gdy podatnik wykorzysta w danym roku cały limit odliczenia, może odliczyć od podatku w następnych latach (w związku z podwyższeniem maksymalnej kwoty odliczeń) wydatki, jakie ewentualnie poniesie – do wysokości różnicy pomiędzy limitem obowiązującym w danym roku a sumą odliczeń z lat poprzednich.
Przykład. Pani Zalewska w 2001 r. wydała na kupno mieszkania na rynku pierwotnym 180 000 zł, co dało jej prawo do odliczenia 30 590 zł od podatku (maksymalne odliczenie). W 2002 r. zapłaci za to mieszkanie jeszcze 50 000 zł. W związku z tym odliczy od podatku 5 320 zł (35 910 – 30 590).

Trzeba też pamiętać, że jeśli poniesione wydatki przekroczą górny limit ulgi, to kwoty przekraczającej limit nie można odliczyć w latach następnych.
Przykład. Pan Barański wydał na budowę domu w 2001 r. 170 000 zł. Od podatku odliczył jedynie 30 590 zł (maksymalne odliczenie). Niewykorzystana kwota 1710 zł (170 000 x 19% – 30 590) nie będzie jednak brana pod uwagę przy obliczaniu ulgi w 2002 r. – mimo podwyższenia limitu. W 2002 r. Barański może skorzystać z odliczenia pod warunkiem, że poniesie następne wydatki. Będzie mógł w takiej sytuacji odliczyć najwyżej 5320 zł (35 910 - 30 590).