Umowa z pośrednikiem

Gdy chcemy kupić lub sprzedać dom czy działkę, możemy skorzystać z usług agencji nieruchomości. Nie wyklucza to możliwości poszukiwania odpowiedniej oferty na własną rękę. Warto jednak wiedzieć, jakie ograniczenia i obowiązki nakłada na nas podpisanie umowy z agentem.

Skorzystanie z usług agencji oznacza dodatkowy koszt – prowizję pośrednika. W zamian za to otrzymujemy dane o interesujących nas ofertach. Szanujący się pośrednik nie poprzestanie jedynie na skontaktowaniu nas z ewentualnymi nabywcami czy zbywcami nieruchomości, ale także ułatwi przejście przez kolejne etapy całej transakcji. Niekiedy nawet przeprowadzi za nas (oczywiście za naszą zgodą) rokowania cenowe, nie wszyscy bowiem potrafimy „wykłócać się o cenę”.

Co najważniejsze w umowie
Jeśli zdecydujemy się na usługi pośrednika, powinniśmy wiedzieć, czego możemy od niego oczekiwać, a co musimy załatwić sami. Zakres obowiązków pośrednika powinien być zatem określony w umowie. Precyzyjna umowa pozwala ustalić, czy agent wywiązał się ze swoich zobowiązań wobec klienta, a w konsekwencji – czy ponosi jakąkolwiek z tego tytułu odpowiedzialność. Czasami już sama treść proponowanej umowy pozwala ocenić rzetelność agencji.

Umowa pośrednictwa w przepisach
Umowa, którą zawieramy w agencji nieruchomości, jest zbliżona do umowy agencyjnej unormowanej w Kodeksie cywilnym, z tą różnicą, że dotyczy ona jednorazowego pośrednictwa. Jest umową starannego działania.
Zgodnie z art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez taką umowę pośrednik (agencja) zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów:
- nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
- nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- najmu lub dzierżawy nieruchomości.
Zamawiający zobowiązuje się natomiast do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Jeśli umowa nie określa wyraźnie wysokości wynagrodzenia, agentowi przysługuje prowizja zwyczajowo przyjęta w danych stosunkach.
Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Co trzeba wiedzieć o prowizji
Ile. Najczęściej wysokość prowizji kształtuje się na poziomie 2-3% wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy. W wypadku umowy najmu czy dzierżawy wysokość prowizji stanowi na ogół równowartość miesięcznego czynszu. Prowizję można negocjować, choć niewątpliwie jest to łatwiejsze przy dużych transakcjach. Wysokość prowizji nie zależy
od nakładu pracy agenta.

Od kogo. Obowiązek zapłaty prowizji obciąża obie strony umowy sprzedaży lub najmu. Jeśli do umowy dochodzi na skutek współdziałania dwóch agencji, każda z agencji pobiera prowizję tylko od swojego klienta. Niektóre agencje, aby zachęcić klientów do zgłaszania ofert sprzedaży lub najmu, pobierają niższą prowizję od sprzedającego lub wynajmującego.

Kiedy. Agent nabywa prawo do otrzymania prowizji z chwilą podpisania przez klienta umowy najmu lub sprzedaży nieruchomości z oferty agencji. Jeśli strony najpierw zawierają umowę przedwstępną, to agencja może pobrać całą prowizję już w tym momencie. Bywa, że agencje żądają połowy prowizji przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a pozostałej części przy zawarciu umowy ostatecznej.

Za co. Prowizja należy się agentowi za pozytywny rezultat jego usług, czyli za doprowadzenie do zawarcia umowy. Nie jest wystarczające podjęcie przez pośrednika działań (nawet z należytą starannością) zmierzających do zawarcia umowy, ale nieskutecznych. Za skuteczne działania pośrednika uznaje się samo zawarcie między kontrahentami umowy, a nie jej wykonanie. Jeśli więc któryś z kontrahentów nie wywiąże się z umowy, na przykład pomimo zawarcia umowy przedwstępnej wycofa się ze sprzedaży lub zakupu, agent nie traci prowizji. Wyjątkiem od tej reguły może być sytuacja, kiedy nieuczciwy pośrednik czyni wszystko, aby strony zawarły umowę, chociaż wie, że do wykonania umowy nie dojdzie, bo na przykład kupujący nie dysponuje odpowiednimi środkami i nie uzyska niezbędnego kredytu.
Jeśli natomiast w umowie ustalono, że decydującym momentem jest wykonanie umowy, to dopiero w chwili przeniesienia własności nieruchomości pośrednik może liczyć na prowizję.

Co jest obowiązkiem pośrednika
Wielu pośredników w umowach zawieranych z klientami nie wymienia żadnych obowiązków, poza wskazaniem drugiego kontrahenta. Wówczas sytuacja dla klienta jest patowa. Płaci bowiem za samo podanie nazwiska oraz adresu drugiej strony umowy (jeśli zawrze z nią umowę) i nie ma podstaw, aby domagać się od pośrednika jakichkolwiek dodatkowych świadczeń. Najczęściej klienci agencji w ogóle nie wiedzą, co pośrednik mógłby jeszcze dla nich zrobić w ramach świadczonych usług. Warto więc pamiętać, że pośrednik zobowiązany jest do podejmowania nie tylko działań wskazanych w umowie, ale także wszelkich czynności, które mają na celu zabezpieczenie praw klienta (na przykład do informowania o okolicznościach uniemożliwiających zawarcie umowy).
Zazwyczaj w rozmowie z agentem dowiadujemy się, że agencja świadczy wiele usług, na przykład sprawdza stan prawny nieruchomości, pomaga zgromadzić dokumenty i przygotować umowę przedwstępną, umawia notariusza, asystuje przy przekazaniu pieniędzy, pomaga w uzyskaniu kredytu, a także skieruje nas do prawnika, który pomoże uporządkować stan prawny nieruchomości. Gdy słyszymy takie zapewnienia, domagajmy się, aby było to zapisane w umowie. W przeciwnym razie agent wcale nie będzie musiał wywiązywać się z ustnych zobowiązań.

Za co pośrednik odpowiada
Odpowiedzialność pośrednika opiera się na zasadach określonych w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik (agent) zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że nastąpiło to na skutek okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada. Pośrednik nie może więc ponosić ujemnych skutków niewykonania umowy przez osobę trzecią (drugiego kontrahenta).
Jeżeli jednak przyczyną niewykonania umowy były okoliczności znane wcześniej agentowi albo o których, przy należytej staranności, powinien i mógł się dowiedzieć, a zataił je przed klientem,
albo okoliczności w inny sposób od niego zależne, wówczas prowizja się nie należy. Gdyby ponadto klient agencji wykazał, że poniósł szkodę (na przykład z winy agenta nie sprzedał domu, a wkrótce ceny nieruchomości spadły), to pośrednik zobowiązany będzie do jej naprawienia. Warto przy tej okazji podkreślić, iż w każdej sytuacji klient domagający się odszkodowania musi wykazać, że poniósł jakąś szkodę i w jakiej wysokości.
Przy ocenie odpowiedzialności pośrednika stosuje się domniemanie jego winy (SN w wyroku z dnia 3 grudnia 1976 roku w sprawie IV PR 278/76 – niepublikowanym). Oznacza to, że jeśli agent zechce uwolnić się od odpowiedzialności, będzie musiał udowodnić, że szkoda nie powstała z jego winy.
Istnieje nadto możność zastosowania przepisu art. 362 k.c., który pozwala ograniczyć odpowiedzialność agenta, jeśli klient własnym działaniem zwiększy szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez agenta. Chodzi tu jednak jedynie o takie zachowania klienta, które mieszczą się w ramach obowiązków nałożonych na niego w umowie (na przykład klient, wbrew zapisom umowy, nie dostarczy niezbędnego dokumentu, który jest w jego posiadaniu).

Podstawa prawna:
- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543)
- Kodeks cywilny

Co z prowizją w spornych sytuacjach?
- Jeśli pośrednik, oprócz wskazanych w umowie ofert, pokaże klientowi jeszcze inne nieruchomości bez wpisywania ich do umowy, a klient jedną z nich przyjmie i podpisze umowę sprzedaży lub najmu, to naiwnością byłoby sądzić, iż nie trzeba będzie płacić pośrednikowi ustalonej w umowie prowizji.
Nie przyjmujmy zatem oferty, którą znamy już z bezpośredniego ogłoszenia lub którą otrzymaliśmy od innej agencji. Jeśli ją wybierzemy – nie informując agenta, że ktoś inny nam ją wcześniej udostępnił – agencja może zażądać prowizji. Może też tak się zdarzyć, że o prowizję upomną się dwie agencje, które wskazały nam tę samą ofertę.
- Pamiętajmy, że rozwiązanie umowy pośrednictwa, a następnie zawarcie umowy z osobą wskazaną przez agenta w czasie obowiązywania umowy pośrednictwa, nie jest sposobem na uniknięcie zapłacenia prowizji. Pośrednikowi należy się i wówczas prowizja.
Jeśli jednak z umowy łączącej klienta z pośrednikiem wynikało wyraźnie, że poza skojarzeniem ofert agent zobowiązany był także do innych czynności mających na celu ułatwienie stronom zawarcia umowy (na przykład przeprowadzenia negocjacji, przygotowania dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy, umówienia notariusza), a strony same dokonały tych czynności, to prowizja pośrednika powinna być odpowiednio pomniejszona. Gdyby natomiast przyczyną rozwiązania umowy była chęć zaoszczędzenia na prowizji, a pośrednik gotów był wykonać z należytą starannością wszystkie przyjęte na siebie obowiązki, to wówczas należy mu się cała prowizja.

Na czym polega zastrzeżenie wyłączności
Często duże agencje stosują w umowach z klientami klauzulę wyłączności, tzn. zastrzegają, że w czasie obowiązywania umowy klient nie będzie mógł korzystać z usług innej agencji. Jest to praktyka niezbyt korzystna dla klientów, gdyż ogranicza możliwości poszukiwania odpowiedniej oferty przez inne agencje. Jest to szczególnie niekorzystne dla sprzedających, gdyż w sytuacji zastoju na rynku nieruchomości znacznie utrudnia dokonanie sprzedaży.
Skoro jednak strony podpisują umowę z klauzulą wyłączności, to znaczy, że warunek ten jest im znany, godzą się na niego i powinny go przestrzegać. Jako sankcję za złamanie tego warunku agencje stosują obowiązek zapłaty prowizji, nawet jeśli klient nic nie wybierze z przedstawionej mu oferty.
Warto byłoby jednak rozważyć, czy nie są to działania monopolistyczne, a zatem czy nie podlegają ocenie Sądu Antymonopolowego. W naszym systemie prawnym obowiązuje bowiem zasada swobody umów i żaden podmiot nie powinien ograniczać swoim kontrahentom możliwości zawierania umów z konkurencyjnymi przedsiębiorstwami. Postępowanie w sprawie stosowania praktyk monopolistycznych może być wszczęte na przykład przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Do tego organu można więc wystosować skargi na monopolistyczne działania agencji nieruchomości.