Użytkowanie wieczyste na własność. Nowe opłaty za przekształcenie

Znowelizowane przepisy dopuszczają przekształcenie użytkowania wieczystego we własność za cenę rynkową, ale z możliwością bonifikaty. Więcej osób ma prawo do bezpłatnego przekształcenia. Ponadto przedłużono do końca 2002 r. termin składania wniosków.

Po uchyleniu w 2000 r. przez Trybunał Konstytucyjny przepisów określających zasady odpłatności za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, przez dłuższy czas gminy nie miały podstaw prawnych do ustalania opłat za przekształcenie, dlatego zawieszały postępowania w tych sprawach. Powstałą w ten sposób lukę w prawie wypełniły dopiero przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności.

Kto się może ubiegać o przekształcenie

Prawo do przekształcenia użytkowania wieczystego we własność przysługuje wyłącznie osobom fizycznym. A zatem osoby prawne (na przykład spółki), które są użytkownikami wieczystymi gruntów należących do gmin lub skarbu państwa, nie mogą przejąć ich na własność na podstawie przepisów tej ustawy.
Z możliwości przekształcenia mogą skorzystać tylko te osoby fizyczne:
- które nabyły prawo użytkowania wieczystego przed 31 października 1998 r., oraz ich następcy prawni (na przykład spadkobiercy) albo
- którym przysługuje prawo zabudowy nieruchomości ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu
z 26 października 1945 r. o prawie zabudowy (Dz. U. nr 50, poz. 280), albo
- które nabyły gospodarstwo rolne na podstawie aktu nadania, albo ich następcy będący posiadaczami gospodarstwa.
Wszystkie te osoby, aby stać się właścicielami gruntu, który użytkują, muszą złożyć wnioski o przekształcenie najpóźniej do 31 grudnia 2002 r. (termin ten został przedłużony – przed nowelizacją ustawy ostateczny termin składania wniosków upływał 31 grudnia 2000 r.).

Przepisy ustawy stosuje się także do właścicieli lokali, którym przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej związany z własnością lokalu. Osoby te mogą skorzystać z przekształcenia, jeśli:
- ich udziały w prawie użytkowania wieczystego zostały nabyte przed 31 października 1998 r. oraz
- wniosek o przekształcenie złożą wszyscy współużytkownicy wieczyści do 31 grudnia 2002 r. W razie braku zgodnego wniosku w tym zakresie współużytkownicy wieczyści, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 k.c.). Orzeczenie sądu zastępuje wówczas zgodę pozostałych współużytkowników.

Gdzie złożyć wniosek

Wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności składa się do:
- starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu – jeżeli użytkowanie wieczyste było ustanowione na nieruchomości stanowiącej własność skarbu państwa,
- przewodniczącego zarządu jednostki samorządu terytorialnego (wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty lub marszałka województwa) – jeżeli nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste stanowi własność tej jednostki.
Wskazane powyżej organy wydają decyzję administracyjną w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Decyzja ta jest podstawą wpisu do księgi wieczystej.

Jakie opłaty

Za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności trzeba wnieść opłatę na rzecz skarbu państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego. Do jej ustalenia stosuje się niektóre przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przede wszystkim opłatę ustala się na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeżeli jednak nie wcześniej niż w ostatnich dwu latach przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, to dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji.
Na poczet opłaty za przekształcenie zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego danej nieruchomości, określoną według stanu na dzień przekształcenia.
Jeżeli decyzja o przekształceniu dotyczy nieruchomości wykorzystywanej lub przeznaczonej na cele mieszkaniowe, to organ wydający decyzję może udzielić bonifikaty w opłacie (w przepisach nie ma ograniczeń co do wysokości bonifikaty). Musi się jednak na nią zgodzić wojewoda – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność skarbu państwa – albo rada gminy bądź powiatu lub sejmik województwa – w odniesieniu do nieruchomości należących do gminy, powiatu, województwa. Opłata za przekształcenie może być rozłożona na raty, nie dłużej niż na 10 lat.

Na Ziemiach Odzyskanych – inna ustawa
Możliwość nabycia prawa własności przez użytkowników wieczystych – i to nieodpłatnego – stwarza również ustawa z 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, która weszła w życie 24 października 2001 r.
Dotyczy ona osób fizycznych, które w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie wymienionej ustawy były użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych i zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na obszarze dawnych Ziem Odzyskanych, o których mowa w dekrecie z 6 września 1951 r. o ochronie i uregulowaniu własności osadniczych gospodarstw chłopskich na obszarze Ziem Odzyskanych (Dz. U. nr 46, poz. 340 ze zm.). Do osób tych nie stosuje się przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności.
Wniosek o nabycie nieruchomości w trybie ustawy o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości powinien zostać złożony nie później niż w ciągu roku od dnia wejścia w życie ustawy, czyli do 23 października 2002 r. Organem właściwym do rozpatrzenia sprawy jest starosta – w odniesieniu do nieruchomości skarbu państwa – lub przewodniczący jednostki samorządu terytorialnego – w odniesieniu do nieruchomości będących własnością takiej jednostki. Jeśli osoba uprawniona nie złoży w powyższym terminie wniosku, roszczenie o nieodpłatne nabycie prawa własności nieruchomości wygaśnie.

Podstawa prawna:
- ustawa z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 1999 r. nr 65, poz. 746 ze zm.),
- rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 19 grudnia 1997 r. w sprawie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. nr 157, poz. 1037),
- ustawa z 21 czerwca 2001 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. nr 72, poz. 749),
- ustawa z 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. nr 113, poz. 1209),
- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543).

Kiedy przekształcenie nie będzie możliwe

Organ rozpoznający sprawę odmówi wydania decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jeśli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez skarb państwa lub samorząd terytorialny. Toczące się na przykład postępowanie administracyjne o stwierdzenie nieważności decyzji o przejęciu w przeszłości danej nieruchomości na rzecz skarbu państwa jest wystarczającym powodem do odmowy przekształcenia.
Inaczej sprawa wygląda, gdy prawidłowość nabycia nieruchomości przez skarb państwa lub samorząd terytorialny jest kwestionowana przed sądem powszechnym. Toczące się postępowanie sądowe w takiej sprawie nie stanowi podstawy do odmowy przekształcenia. Okoliczność ta może uzasadniać wyłącznie zawieszenie postępowania administracyjnego do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.

Przekształcenie bez opłat
Prawo do bezpłatnego przekształcenia mają użytkownicy wieczyści i ich następcy prawni:
- którym nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w związku z utratą mienia wskutek wojny 1939-1945 i którzy pozostawili majątek na terytorium nieznajdującym się na obecnym obszarze państwa polskiego,
- którzy na mocy umów międzynarodowych zawartych przez państwo polskie mieli otrzymać ekwiwalent za mienie pozostawione za granicą, a wartość tego mienia jest wyższa od opłaty za przekształcenie,
- którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w związku z wywłaszczeniem dokonanym po 1949 r., a przed 1 sierpnia 1985 r.,
- którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za przejęcie nieruchomości na rzecz skarbu państwa na podstawie wszelkich tytułów przed 5 grudnia 1990 r.,
- którym przyznano jako dotychczasowym właścicielom lub ich następcom prawnym prawo wieczystej dzierżawy lub prawo zabudowy na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. nr 50, poz. 279), bez względu na termin przyznania tego prawa lub termin wniesienia czynszu lub opłaty,
- którzy nabyli gospodarstwo rolne na podstawie aktu nadania.
Uprawnienie do nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność skarbu państwa stwierdza, w drodze decyzji, starosta, a w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego – przewodniczący zarządu tej jednostki (burmistrz, wójt, prezydent miasta, starosta, marszałek województwa).