Zanim kupisz dom...

Znalazłeś dom, który odpowiada twoim marzeniom. Ale uważaj - nie kupuj kota w worku! Krok I: sprawdź wszystkie dokumenty, zbierz jak najwięcej informacji o domu i działce. Krok II: sprawdź stan techniczny domu. Zajrzyj w każdą dziurę - wiele rzeczy możesz zauważyć sam. Krok III: jeśli cokolwiek wzbudza twoje wątpliwości, nie ryzykuj - poproś o opinie fachowca.

INFORMACJE I DOKUMENTY, KTÓRE MUSISZ SPRAWDZIĆ

Przed zakupem domu trzeba sprawdzić wiele dokumentów, z których najważniejszym, potwierdzającym stan prawny nieruchomości, jest księga wieczysta. Należy też zebrać jak najwięcej informacji o samym domu. Dopiero wtedy można bez obaw dokonać transakcji.
Do sprawdzenia w urzędach

W sądzie wieczystoksięgowym, czyli wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Znajdują się tam księgi wieczyste. Każdy może je na miejscu obejrzeć. Z księgi wieczystej dowiesz się:
- kto jest właścicielem nieruchomości (dział II);
- czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (dział III), na przykład użytkowaniem, dożywociem, służebnościami. Niestety prawa te nie zawsze są ujawnione w księdze, w takiej sytuacji możesz liczyć tylko na uczciwość sprzedającego;
- czy nieruchomość jest zadłużona, czyli obciążona hipoteką (dział IV).
Nawet jeśli dostaniesz od sprzedającego wypis z księgi wieczystej, warto osobiście obejrzeć księgę wieczystą tuż przed zawarciem transakcji. Pozwoli to stwierdzić, czy od czasu sporządzenia wypisu nie pojawiły się w księdze jakieś nowe wpisy lub ostrzeżenia.
Gdy nie ma księgi lub aktualny właściciel nie uzyskał jeszcze wpisu swojego prawa własności, dokumentem potwierdzającym własność może być akt notarialny zakupu lub darowizny albo orzeczenie sądu o nabyciu spadku.

Uwaga! Może się zdarzyć, że przejście własności nie zostało wpisane do księgi wieczystej, gdyż wnioskodawca nie uiścił odpowiednich opłat. Muszą one zostać bezwzględnie uregulowane, aby z kolei przyszły nabywca mógł ujawnić swoje prawa w księdze wieczystej.  

W wydziale geodezji urzędu gminy. Sprawdź dane dotyczące powierzchni działki i przebiegu granic albo poproś sprzedającego o wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Pozwoli to ocenić, czy rzeczywiste rozmiary działki odpowiadają danym z ewidencji gruntów. 

W wydziale architektury (urbanistyki) urzędu gminy. Obejrzyj  miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Sprawdź w nim, jakie jest przeznaczenie okolicznych terenów, czy gmina nie planuje w pobliżu budowy trasy szybkiego ruchu albo oczyszczalni ścieków. Dowiedz się, czy przylegająca do nieruchomości droga będzie w przyszłości poszerzana – wtedy trzeba będzie przekazać gminie część działki, oczywiście za odszkodowaniem, a dom położony dotąd w głębi ogrodu może się znaleźć tuż przy hałaśliwej ulicy.

W wydziale meldunkowym urzędu gminy. Sprawdź, kto jest zameldowany w domu. Wymagaj, aby przed zawarciem umowy sprzedający wymeldował wszystkich mieszkańców.

Do uzyskania od właściciela domu
Dokumenty związane z budową i oddaniem domu do użytkowania:
- pozwolenie na budowę - dzięki niemu będziesz mieć pewność, że dom powstał zgodnie z prawem;
- projekt architektoniczno-budowlany domu, przyłączy (gazowego, elektrycznego, wodociągowego) oraz instalacji gazowej, elektrycznej, grzewczej, wodociągowej i kanalizacyjnej;
- dziennik budowy, z którego będziesz mógł zasięgnąć informacji o budowie domu i zmianach wprowadzanych w trakcie jej trwania;
- powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna i protokoły odbiorów domu i przyłączy: gazowego, elektrycznego, wodociągowego oraz protokół odbioru kominiarskiego. Dowiesz się z nich między innymi, czy przyłącza wykonano zgodnie z projektem i sztuką budowlaną. Właściciel domu powinien przechowywać te dokumenty dopóty, dopóki istnieje budynek i przekazać je osobie, której sprzedaje dom.
Projekt i dziennik budowy powinny być przechowywane również w gminie. Jeżeli właściciel upatrzonego przez ciebie domu nie ma dokumentacji, a dom nie jest starszy niż 10-15 lat, możesz spróbować odszukać ją w urzędzie.

Informacje o ewentualnych zmianach i odstępstwach od projektu. Często zdarza się, że podczas budowy domu wprowadza się zmiany i nie nanosi się ich później w projekcie. Bywa, że oszczędza się na materiałach - na ociepleniu, impregnacji czy cemencie - i daje się mniej lub stosuje tańsze, zwykle gorszej jakości.
Zapytaj właściciela o to, jak budował dom, o kłopoty, jakie napotykał i na czym udało mu się zaoszczędzić. Zwykle ludzie, którzy wybudowali dom, są z tego bardzo dumni i lubią się tym chwalić. Zebrane informacje pomogą ci uniknąć przykrych niespodzianek podczas remontu.
Zmiany mogą być też wprowadzane po zakończeniu budowy. Zapytaj, kiedy były przeprowadzane remonty domu i czego dotyczyły.

Podatek. Zażądaj dokumentów potwierdzających uregulowanie podatków związanych z nieruchomością: podatku od nieruchomości, a także podatku od spadków i darowizn, jeżeli sprzedający otrzymał nieruchomość w spadku lub darowiźnie. Możesz też poprosić o pokazanie aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem dochodowym. Jest to ważne, gdyż w razie długów wobec fiskusa może być przymusowo ustanowiona hipoteka na nieruchomości.

Umowy i rachunki. Warto jest poprosić o umowy, na podstawie których dostarczane są do domu:
- gaz - umowa z gazownią na przyłączenie do sieci i dostawę gazu,
- prąd - umowa z zakładem energetycznym z podanym przydziałem mocy,
- woda - jeśli jest wodociąg, umowa z PWiK (Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizcji).
Dzięki temu będziesz mieć pewność, że dom jest legalnie podłączony do sieci i że określony w umowie z zakładem energetycznym przydział mocy wystarczy na planowane przez ciebie potrzeby.
Zanim kupisz dom, warto też sprawdzić, czy jego właściciel opłacił wszystkie rachunki. Dlatego poproś o dokumenty potwierdzające opłaty za wodę, energię, gaz, odbiór ścieków i wywóz nieczystości. Warto też tuż przed podpisaniem umowy spisać stan liczników i załączyć go do umowy.

Wyposażenie domu. Ustal ze sprzedającym, które elementy wyposażenia (sanitariaty, meble wbudowane czy sprzęt AGD) pozostaną w domu. Trzeba to spisać w protokole, który może być załącznikiem do umowy sprzedaży nieruchomości.

Uwaga na współwłasność!
Dom może należeć do kilku osób. Każda z nich ma wówczas udział w całej nieruchomości, tzn. przysługuje jej wyrażone w ułamku prawo do gruntu i domu (wysokość udziału we własności domu zawsze odpowiada wysokości udziału w gruncie). Od jednej osoby można nabyć tylko jej udział. Aby nabyć całość, trzeba spisać umowę ze wszystkimi współwłaścicielami. Nieco inaczej wygląda sytuacja, gdy sprzedający pozostaje w związku małżeńskim. Zapytaj wtedy, czy nieruchomość należy do majątku wspólnego, czy odrębnego. Pamiętaj, że umowę sprzedaży domu stanowiącego wspólny majątek muszą podpisać oboje małżonkowie (żaden nie może sprzedać samodzielnie ani całości domu, ani połowy). Jeśli sprzedający jest rozwiedziony, to zażądaj dokumentu stwierdzającego podział majątku (umowa notarialna lub orzeczenie sądu). W razie gdyby rozwiedzeni małżonkowie nie dokonali podziału majątku, to rzeczy, które stanowiły ich wspólny dorobek, są teraz współwłasnością w częściach ułamkowych.

Jeśli brak projektu domu

Zawsze powinno się dążyć do zebrania pełnej dokumentacji technicznej domu. Jest to szczególnie przydatne w sytuacjach awaryjnych, gdy coś się zepsuje (na przykład pęknie rura) i szuka się miejsca awarii. Często zdarza się jednak, że właściciel nie ma projektu. Trudności z uzyskaniem dokumentacji możemy mieć zwłaszcza wtedy, gdy jest to bardzo stary dom lub często zmieniał właściciela. Wtedy jeśli chce się remontować lub przebudowywać dom, trzeba zlecić inwentaryzację domu.

ZAJRZYJ W KAŻDĄ DZIURĘ

Nie kupuj kota w worku, koniecznie sprawdź, w jakim stanie technicznym jest dom, który chcesz kupić. Obejrzyj go dokładnie od piwnicy aż po dach. Wiele rzeczy możesz zauważyć samodzielnie, a jeśli coś cię zaniepokoi - wezwij fachowca.
Sprawdź, czy rzeczywistość zgadza się z projektem
Chociaż właściciel ma obowiązek przechowywania dokumentacji technicznej domu, nie zawsze tak jest. Jeśli jednak masz dostęp do projektu, powinieneś sprawdzić:
- czy rozmieszczenie ścianek działowych jest zgodne z projektem, gdyż ma to wpływ na obciążenie stropów;
- czy zgadza się grubość ścian nośnych wewnętrznych i zewnętrznych - jeśli będą znaczne różnice, może się okazać, że wykonano je z zupełnie innego materiału, niż to było przewidziane, albo nie ocieplono ich tak, jak trzeba;
- jaka jest wysokość ścianek kolankowych - często się je podwyższa, by zyskać więcej przestrzeni na poddaszu, co może spowodować przeciążenie konstrukcji;
- przekroje więźby dachowej, jeśli jest widoczna na nieużytkowym poddaszu;
- ile jest przewodów wentylacyjnych i w jakich pomieszczeniach je wykonano.
Projekt będzie przewodnikiem po upatrzonym domu, ułatwi jego poznanie i sprawdzenie, w jakim jest stanie. Jeśli zauważysz dużo zmian, nie uwzględnionych w projekcie, niech to będzie dla ciebie ostrzeżenie. Nie wiadomo, ile jest jeszcze niezgodności z projektem, których nie jesteś w stanie zobaczyć.

Uwaga! Warto zmierzyć powierzchnie domu i działki, po to by sprawdzić, czy te podawane przez sprzedającego są zgodne z rzeczywistością.

Czy w domu nie ma wilgoci
Wilgoć najczęściej pojawia się w piwnicy, choć zawilgocone mogą być też pomieszczenia na parterze czy piętrze. Najczęściej spotykanymi objawami wilgoci są:
- zacieki na ścianach i sufitach,
- zaparowane szyby w oknach,
- wykwity soli,
- grzyby lub pleśnie,
- zapach stęchlizny,
- podnoszenie się drewnianej podłogi,
- pęcherze i łuszcząca się farba,
- odpadający tynk.
Wilgoć w piwnicy najczęściej świadczy o nieszczelności lub braku izolacji. W innych pomieszczeniach może być spowodowana usterkami pokrycia dachowego lub nieszczelnościami w instalacjach albo brakiem wystarczającej wentylacji. Przyczyn powstawania wilgoci może być tak wiele, że zwykle trudno jest je jednoznacznie określić. Dlatego jeśli chcesz kupić dom, w którym zauważyłeś objawy zawilgocenia, zwróć się o pomoc do fachowca.
Warto uważnie szukać śladów wilgoci, gdyż zawilgocony dom jest niezdrowy. Nie jest też bezpieczny - wilgoć niszczy materiały, może więc spowodować osłabienie konstrukcji domu. Na dodatek usuwanie przyczyn zawilgocenia zwykle wiąże się ze znacznymi kosztami.

Przed kłopotami z wilgocią ostrzegą sąsiedzi
Warto zapytać okolicznych sąsiadów, którzy mają dom z piwnicą, czy nie mają problemów z wilgocią. Na pewno będą umieli określić, jaki jest poziom wody gruntowej na danym terenie i czy nie zalewa im czasami piwnic.

Wilgoć można zmierzyć
Jeśli ściany, strop czy drewniana więźba są bardzo mokre, można to wyczuć ręką, gdy mniej - można zmierzyć wilgotnościomierzem. Zwykle innym wilgotnościomierzem mierzy się wilgotność drewna, a innym powietrza czy betonu.
- Wilgotność murowanych ścian czy betonowej podłogi nie powinna przekraczać 4% (najlepiej, jeśli wynosi 2%). Wyjątkiem jest tynk gipsowy, który pochłania dużo wilgoci z powietrza i okresowo może mieć nawet 15% wilgotności.
- Wilgotność drewna konstrukcyjnego - najlepiej, gdy nie przekracza 15%, choć dopuszczalne jest 20%.
- Wilgotność powietrza w pokojach nie powinna być większa niż 70%, w kuchniach i łazienkach może sięgać nawet 70-100%.




Sprawdź, czy wentylacja jest sprawna

Aby wentylacja sprawnie działała, w przewodzie kominowym musi być ciąg kominowy, a sam przewód musi być drożny. Powinien to raz w roku sprawdzać kominiarz, a właściciel domu powinien mieć dokument potwierdzający tę kontrolę. Jest to szczególnie ważne, gdy w domu są urządzenia gazowe: kocioł, piecyk czy kuchenka.
Sprawność wentylacji możesz w prosty sposób sprawdzić sam. Wystarczy do kratki wentylacyjnej przyłożyć kartkę papieru albo zapaloną zapałkę lub zapalniczkę. Ciąg w kominie powinien przytrzymać kartkę papieru lub przyciągnąć płomień. Warto tę próbę powtórzyć dwa razy: przy zamkniętych i otwartych oknach. Może się bowiem okazać, że przewód wentylacyjny jest drożny i ma ciąg, ale nie ma napływu powietrza do domu i gdy zamkniemy wszystkie okna, próba się nie powiedzie. Sprawność wentylacji można też zmierzyć przepływomierzem. Niesprawna wentylacja nie dyskwalifikuje domu, trzeba jednak koniecznie ją naprawić. Dla pewności sprawdź, czy:
- kratki wentylacyjne są zamontowane we wszystkich pomieszczeniach, w których być powinny (czyli w łazienkach, kuchni, kotłowni i pomieszczeniach gospodarczych bez okien);
- są jakieś zapasowe, niewykorzystane przewody wentylacyjne - mogą się przydać, gdy zechcesz urządzić dodatkową łazienkę.

Zobacz, czy nie ma groźnych rys

Warto obejrzeć pod tym kątem wszystkie ściany i stropy.
Rysy mogą być bardzo różne. Zupełnie niegroźne dla domu są drobne spękania, biegnące w różnych kierunkach. W najgorszym wypadku może się bowiem okazać, że trzeba będzie skuć tynk i ułożyć nowy.
Bardzo niebezpieczne są rysy głębokie (można w nie włożyć cienką blaszkę), długie i zwykle w jednym kierunku. Trzeba jednak uważać przy rozpoznawaniu, gdyż rysy odpowiadające takiemu opisowi mogą się także pojawić, jeśli ściany wykończone są płytami gipsowo-kartonowymi i te wcale nie są niebezpieczne. Dla pewności najlepiej byłoby skuć tynk i sprawdzić, czy nie jest zarysowany element konstrukcyjny. Natomiast każdą rysę na suficie laik powinien traktować jako niebezpieczną i poprosić o jej ocenę fachowca.

Laikowi trudno ocenić, czy rysa jest niebezpieczna, czy nie...		...ale warto pamiętać o jednym: jeśli rysa jest widoczna zarówno po jednej, jak i po drugiej stronie ściany, to trzeba wezwać fachowca.

Czy dach jest mocny i szczelny
Jeśli dom ma poddasze nieużytkowe, łatwy jest dostęp do konstrukcji dachu. Warto jej się przyjrzeć: czy nie jest wilgotna, nie ma śladów grzybów, pleśni lub korytarzy owadów. Zapytaj, czym była impregnowana więźba. Utrzymujący się cały czas nieprzyjemny zapach może świadczyć, że drewno było impregnowane Xylamitem, który jest toksyczny.
Jeśli poddasze jest użytkowe, nie zobaczymy zbyt wiele. Jedynym źródłem informacji może być tu właściciel domu, dlatego postarajmy się dowiedzieć od niego jak najwięcej. Na przykład: jakie są warstwy w dachu, czy zastosowano sztywne poszycie z desek, czy może znacznie nowocześniejsze rozwiązanie - folię wstępnego krycia. Warto też spytać, jak gruba jest warstwa izolacji i czy wykonano w połaciach dachu szczeliny wentylacyjne.
Można też wejść na dach i sprawdzić stan pokrycia, obróbek blacharskich oraz rynien i rur spustowych - zwykle od razu zauważymy ewentualne nieszczelności i zniszczenia.

Gdy upatrzony przez nas dom ma poddasze nieużytkowe, warto się przyjrzeć, czy dobrze widoczna konstrukcja dachu nie jest wilgotna ani zagrzybiona. Jest to szczególnie ważne, jeśli będziemy chcieli zagospodarować poddasze. Wtedy trzeba też upewnić się, czy strop poddasza jest wystarczająco mocny.

Dziennik budowy też może pomóc
Przy sprawdzaniu, czy rzeczywistość zgadza się z projektem, może być pomocny dziennik budowy. Powinny być bowiem do niego wpisywane wszystkie zmiany wprowadzane w trakcie budowy domu, jak również wszelkie wątpliwości inspektora nadzoru co do poprawności wykonanych prac.

Zwróć uwagę na strop

Stropy żelbetowe są bardzo trwałe i jeśli tylko zostały dobrze wykonane, raczej nie przysporzą nam kłopotów. Gorzej jest ze stropami drewnianymi, które co prawda są bardzo urokliwe (jeśli nie są całkowicie osłonięte), ale znacznie mniej trwałe niż żelbetowe.
Jeśli konstrukcja stropu jest zakryta, a obecny właściciel domu na to pozwoli, warto ją odsłonić i zobaczyć, czy nie jest spróchniała albo zaatakowana przez szkodniki.

Sprawdź, w jakim stanie są okna
Warto sprawdzić, czy dobrze się otwierają i zamykają, czy są szczelne, a gdy są drewniane - czy nie łuszczy się na nich farba. Dawniej stosowano okna, których skrzydło składało się z dwóch skręcanych ze sobą ram z pojedynczymi szybami. Takie okna są znacznie zimniejsze od nowoczesnych okien z szybą zespoloną i trzeba je będzie wymienić, jeśli chce się płacić małe rachunki za ogrzewanie.

Uwaga! Jeżeli w domu zamontowane są nowoczesne okna i chcesz sprawdzić, czy są dwu- czy trzyszybowe, wystarczy przystawić do nich zapalniczkę. Szyb jest tyle, ile zobaczymy odbić płomyka.

Sprawdź, co trzeba wymienić

Tynki. Trzeba obejrzeć, czy nie ma na nich zacieków, pęknięć lub odparzeń. Warto opukać tynki wewnętrzne: jeśli w wielu miejscach odgłos będzie głuchy, prawdopodobnie trzeba będzie skuć tynki i ułożyć nowe.

Drewniane podłogi. Trzeba sprawdzić, czy nie są zczerniałe od wilgoci albo spróchniałe i czy dobrze trzymają się podłogi. Warto opukać podłogę - w miejscach, gdzie usłyszymy głuchy dźwięk, podłoga jest odklejona.

Glazura i terakota. Najczęściej się ją wymienia. Jednak jeśli będzie dobrze trzymać się podłoża, można ewentualnie jej nie zrywać, tylko na niej ułożyć nową, na specjalnej zaprawie renowacyjnej.

Oceń, czy instalacje są w dobrym stanie

Od tego, jaki jest stan techniczny i wiek instalacji, zależy nie tylko komfort mieszkania w domu, ale również koszt jego utrzymania. Im starsza i bardziej zużyta instalacja grzewcza, tym więcej będziesz płacić za ogrzewanie domu.
Zły stan instalacji gazowej czy elektrycznej może być niebezpieczny dla twojego zdrowia, a nawet życia.
Stare i niesprawne instalacje nie dyskwalifikują domu - zawsze da się je wymienić. Trzeba się jednak liczyć z dodatkowymi kosztami (wcale nie małymi) i uciążliwym remontem.

Instalacja gazowa
- Dopilnuj, aby gazownik sprawdził szczelność instalacji. Zajmują się tym zwykle prywatne firmy (kontakt do nich można znaleźć w książce telefonicznej, lokalnej prasie lub w Internecie). Za próbę szczelności trzeba zapłacić około 120 zł.
- Sprawdź, czy licznik gazowy jest zaplombowany, nie będziesz mieć później problemów z gazownią.

Uwaga! Zwróć uwagę na to, jak są poprowadzone przewody instalacji gazowej. Nie powinny być zabudowane.

Instalacja elektryczna
- Dowiedz się, z jakich przewodów jest instalacja elektryczna (w bardzo starych domach może być aluminiowa i wtedy nadaje się do wymiany, w nowszych zwykle jest miedziana i jeśli jest w dobrym stanie, nie trzeba jej wymieniać). Sprawdź, jakie są zabezpieczenia obwodów elektrycznych, czy są wyłączniki różnicowo- i nadmiarowoprądowe.
Aby określić wiek instalacji, można policzyć przewody w gniazdku: nowe instalacje elektryczne w budynkach mieszkalnych muszą mieć trzy przewody (obwody jednofazowe) zamiast dotychczasowych dwóch - fazowego i zerowego, lub pięć przewodów zamiast dotychczasowych czterech (obwody trójfazowe).
- Sprawdź, czy w domu jest instalacja trójfazowa - przyda ci się ona na przykład do podłączenia kuchenki elektrycznej, a przy większym remoncie - betoniarki czy spawarki.
- Zapytaj, czy w ostatnim czasie była przeprowadzona kontrola instalacji elektrycznej (Prawo budowlane zaleca ją co pięć lat).

Ogrzewanie
- Jeśli kupujesz dom poza sezonem grzewczym (późną wiosną lub latem), sprawdź, czy działa ogrzewanie i czy przetrwasz pierwszą zimę bez remontu.
- Skontroluj instalację - czy jest szczelna i nie ma śladów przecieków na połączeniach. Zwróć uwagę na grzejniki: stare żeliwne prędzej czy później trzeba będzie wymienić. Zawory termostatyczne na grzejnikach - to minimum automatyki, jakie powinna mieć instalacja grzewcza.
- Poproś o przedstawienie karty gwarancyjnej kotła (z niej dowiesz się, ile czasu jest użytkowany), książki serwisowej (są w niej daty przeglądów kotła), a także o instrukcję obsługi kotła. Sprawdź, jaki jest kocioł: gazowy, olejowy czy węglowy. Jeśli jest węglowy, będzie trzeba palić w piecu. Stary kocioł prawdopodobnie trzeba będzie wymienić na nowszy.
- Poproś właściciela o aktualny dokument potwierdzający kontrolę drożności komina, ewentualne jego czyszczenie. Kontrola kominiarska powinna być przeprowadzana co najmniej raz w roku.

Instalacja wodociągowa
- Sprawdź, z czego wykonana jest instalacja, czy strumień wody wypływający z kranu jest intensywny. Jeśli nie, może to świadczyć o niedrożności starych stalowych przewodów. Wtedy musisz się liczyć z ich wymianą.
- Zwróć uwagę na stan urządzeń do podgrzewania ciepłej wody oraz na to, czy ich pojemność lub wydajność będzie wystarczająca dla twojej rodziny.
- Gdy woda jest pobierana ze studni, poproś o ostatnią analizę wody, ewentualnie pobierz wodę do badania i upewnij się, że nadaje się do picia.

Instalacja kanalizacyjna
- Sprawdź, czy woda dobrze odpływa z urządzeń sanitarnych.
- Zobacz, czy na dachu są wywiewki wentylacyjne od pionów kanalizacyjnych. Jeśli piony kanalizacyjne są wentylowane, nie grożą ci nieprzyjemne zapachy w łazience.
- Gdy ścieki odprowadzane są do szamba, dowiedz się, jaką ma ono pojemność i czy jeszcze ktoś jest do niego podłączony, bo od tego zależy częstotliwość wywożenia.

Aby uniknąć kłopotów z gazownią, warto sprawdzić, czy plomba na liczniku gazowym nie jest naruszona.		Grzejnik żeliwny prędzej czy później trzeba będzie wymienić. Od razu warto pomyśleć o wymianie tego starego zaworu na nowy termostatyczny.		Wyłączniki różnicowo- i nadmiarowoprądowe są znacznie lepszym zabezpieczniem obwodów elektrycznych niż tradycyjne "korki".

Ceny niektórych prac remontowych (robocizna + materiał):
- wykonanie izolacji pionowej w sytuacji, gdy trzeba odkopać ściany fundamentowe – 61-76 zł/m²
- docieplanie ścian metodą lekką mokrą ze styropianem – 80-93 zł/m²
- wymiana okien – 53-63 zł/m² + koszt okna
- skucie starej i ułożenie nowej terakoty – 144-163 zł/m²
- skucie starego i ułożenie nowego tynku na ścianie wewnętrznej – 23-34 zł/m²
- wyburzenie ścianki działowej grubości 1/2 cegły – 19 zł/m²
- wymiana grzejnika – 80-100 zł + koszt grzejnika
- wymiana wanny (umywalki) – 50-120 zł + koszt wanny (umywalki).

Zostaw sobie coś na remont
Jeśli kupujesz „używany” dom, musisz wziąć pod uwagę koszta, jakie trzeba ponieść, zanim się w nim zamieszka, jak również koszty jego utrzymania. Dlatego nie możesz się „spłukać” i wydać wszystkich pieniędzy już przy zakupie domu. POPROŚ O OPINIE FACHOWCÓW
Kupując "używany" dom, możesz skorzystać z doświadczenia i wiedzy fachowców. Pomogą ci oni znaleźć coś odpowiedniego, sprawdzą stan techniczny domu i określą jego wartość rynkową. Tobie pozostanie tylko podjąć decyzję i... za wszystko zapłacić.
Szukać możesz z pośrednikiem
Szukanie domu przez agencje nieruchomości ma swoje zalety. Tylko wtedy będziesz mógł obejrzeć naprawdę dużo ofert. Korzystając z agencji pośrednictwa, zaoszczędzisz czas: agent pokaże ci tylko te domy, które spełniają twoje wymagania.
Wybieraj profesjonalistów. Poznasz ich po tym, że mają licencję, a ich biura mają swoją siedzibę i cieszą się dobrą opinią.

Pokaż dom doświadczonemu budowlańcowi lub architektowi
- Jeśli dom ci się podoba i jesteś bliski decyzji o jego zakupie, na kolejną wizytę zabierz zaprzyjaźnionego inżyniera budowlanego. Na pewno zauważy on znacznie więcej niż ty sam.
- Możesz też poprosić o pomoc wykonawcę, któremu zamierzasz zlecić odnowienie lub wyremontowanie domu. Takie rozwiązanie jest korzystne, ponieważ możesz go również poprosić od razu o wstępną wycenę prac i dzięki temu dowiesz się, ile jeszcze musisz wydać, zanim zamieszkasz w kupowanym domu.
- Gdy zamierzasz przeprowadzać remont generalny upatrzonego domu lub chcesz go przebudować, najlepiej pokaż go też architektowi, który będzie sporządzał projekt jego modernizacji. Będzie on w stanie wstępnie ocenić, czy planowane zmiany są możliwe. Oceni też, czy trzeba zlecić rzeczoznawcy wykonanie ekspertyzy technicznej dotyczącej całego domu lub tylko jego wybranych części. Na podstawie opinii architekta i rzeczoznawców można będzie wstępnie określić koszt jego remontu.

W razie wątpliwości wezwij rzeczoznawcę budowlanego

Zwykle do oceny stanu technicznego domu wystarczy doświadczony inżynier budowlany. Jeśli jednak dom, który chcesz kupić, jest zawilgocony czy na ścianach widać groźnie wyglądające rysy, nie ma co ryzykować - trzeba wezwać rzeczoznawcę. Rzeczoznawca będzie też potrzebny, gdy dom jest przeznaczony do remontu. Sprawdzi, czy strop przeniesie obciążenia od nowych warstw podłogi albo nowych ścian działowych, a także czy można wykuć bez obawy duży otwór w ścianie. A jeśli planujesz nadbudowę domu - czy fundamenty są na tyle mocne, że przeniosą jeszcze ciężar dobudowanej części.

Kto jest rzeczoznawcąbudowlanym...
Uprawnienia rzeczoznawcy budowlanego nadawane są przez wojewodów. Mogą je otrzymać osoby, które mają uprawnienia budowlane i udokumentowaną co najmniej pięcioletnią praktykę odbytą już po uzyskaniu uprawnień budowlanych. Uprawnienia rzeczoznawcy budowlanego nadawane są w tym samym zakresie co uprawnienia budowlane. Innego rzeczoznawcę trzeba zatem wezwać do oceny systemu grzewczego, a innego do oceny konstrukcji domu.
Rzeczoznawcy nadawany jest numer, pod którym jest zarejestrowany w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Budowlanych. Powinien się też znajdować na pieczątce, którą rzeczoznawca podstemplowuje każdą ekspertyzę.

...a kto rzeczoznawcą PZITB
Poszukując rzeczoznawcy budowlanego, możemy też trafić na rzeczoznawcę PZITB. Warto wiedzieć, że niekoniecznie musi on mieć uprawnienia rzeczoznawcy budowlanego. Zwykle jest to tylko osoba autoryzowana i polecana przez Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa.

Ekspertyzy są różne. Bardzo ważne jest, aby zlecając rzeczoznawcy ekspertyzę, powiedzieć mu, do czego jest ona potrzebna. Tylko wtedy zamówisz dokładnie to, co jest ci potrzebne. Można na przykład zlecić rzeczoznawcy wykonanie ekspertyzy stanu technicznego budynku, w której znajdzie się opis, z jakich materiałów wykonane są poszczególne elementy domu oraz jakie są ewentualne usterki i wady. Można powiedzieć, że nazwane będą ich objawy. Jeśli chcesz poznać ich przyczyny i sposób naprawy, trzeba to wyraźnie zaznaczyć w zleceniu.

Są też rzeczoznawcy majątkowi

Wycenę domu jednorodzinnego zwykle zleca się rzeczoznawcy majątkowemu z konieczności, to znaczy wtedy, gdy na przykład zażąda tego bank udzielający kredytu na zakup domu. Jednak warto zlecić taką wycenę także w razie wątpliwości co do tego, ile dom naprawdę jest wart. Informacje zawarte w takiej wycenie mogą się przydać przy negocjowaniu ceny domu. Rzeczoznawca dokonujący wyceny wyręczy nas też w żmudnym sprawdzaniu ważnych dokumentów i informacji dotyczących stanu prawnego nieruchomości.

Kto jest rzeczoznawcą majątkowym
Rzeczoznawcą majątkowym może być tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami, nadanymi przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Aby zostać rzeczoznawcą majątkowym, nie trzeba być budowlańcem, może nim zostać każda osoba z wyższym wykształceniem. Trzeba jednak ukończyć odpowiednie studia podyplomowe, odbyć praktyki, podczas których sporządza się co najmniej 10 operatów szacunkowych i zdać egzamin państwowy na uprawnienia.
Osoby, którym nadano uprawnienia, otrzymują legitymację ze zdjęciem i numerem uprawnień oraz umieszczane są w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonym przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Tam, w Zespole do spraw Obsługi Rynku Nieruchomości Departamentu Gospodarki Nieruchomościami, można sprawdzić, czy osoba, której chcesz zlecić wycenę, na pewno ma uprawnienia.

Co znajdziesz w wycenie
Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię fachowo nazywaną operatem szacunkowym, w którym muszą się znaleźć między innymi:
- opis nieruchomości, sporządzony na podstawie stanu faktycznego, co oznacza, że rzeczoznawca musi ustalić na przykład rzeczywistą powierzchnię działki i domu - dzięki czemu sam nie musisz już tego robić;
- opis stanu prawnego nieruchomości i jej przeznaczenie w planie miejscowym oraz kopie dokumentów potwierdzających te informacje - dlatego zlecając rzeczoznawcy wycenę nieruchomości, nie musisz sprawdzać ksiąg wieczystych, wypisu oraz wyrysu z ewidencji gruntów ani planu zagospodarowania przestrzennego;
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w okolicy oraz potwierdzające je dane – co oznacza, że w wycenie powinny być podane ceny sprzedaży podobnych domów w okolicy, a także opisane cechy różniące je od twojego domu;
- określenie sposobu wyceny z uzasadnieniem wyboru metody i określenie wartości nieruchomości wraz z obliczeniami.

Rzeczoznawca budowlany – gdzie go szukać i sprawdzać?

- W Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Budowlanych prowadzonym przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Trzeba złożyć wniosek, w którym należy określić region Polski i specjalność poszukiwanego rzeczoznawcy. Wniosek można wysłać pocztą, trzeba jednak nakleić znaczki skarbowe za 19 zł.
- W działach uprawnień budowlanych urzędów wojewódzkich. W Centralnym Rejestrze można znaleźć tylko tych rzeczo-znawców, którzy uzyskali uprawnienia po 1 stycznia 1995 roku. Informacje dotyczące osób, które uzyskały uprawnienia wcześniej znajdują się tylko w urzędach wojewódzkich.

Gdzie szukać rzeczoznawcy majątkowego?

- W jednym z 27 stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych, które działają na terenie całej Polski lub w zrzeszającej je Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych.
- W urzędach wojewódzkich, do których przekazywane są listy rzeczoznawców z centralnego rejestru.
Warto przy tym prosić nie tylko o kontakt z rzeczoznawcą działającym w danym regionie, ale również takim, który ma doświadczenie w wycenianiu domów jednorodzinnych. Często bowiem rzeczoznawcy specjalizują się w wycenie wybranych rodzajów nieruchomości.

Adresy i telefony, które ułatwią ci znalezienie i sprawdzenie fachowca
- Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
Warszawa, ul. Krucza 38/42
tel. (22) 661 92 21

- Instytut Techniki Budowlanej
Warszawa, ul. Filtrowa 1
tel. (22) 825 04 71
Warszawa, ul. Ksawerów 21
tel. (22) 843 14 71

- Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
Warszawa, ul. Wspólna 2
Departament Gospodarki Nieruchomościami Zespół do spraw Obsługi Rynku Nieruchomości
tel. (22) 661 83 26 lub 661 82 15

- Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych
Warszawa, ul. Złota 79
tel. (22) 620 23 21, 620 03 45

Autorzy zdjęć: Awar i syn, Magdalena Kosińska, Grzegorz Otwinowski, Wiesław Rudolf, Krzysztof Zasuwik.