Zanim zaczniesz budowę, najpierw ją zaplanuj

Każdy inwestor po uzyskaniu pozwolenia na budowę powinien zadać sobie pytanie: jak ją zaplanować, aby przebiegała sprawnie? Zależy to głównie od jego możliwości finansowych, zdolności organizacyjnych i doświadczenia budowlanego.

Zanim rozpocznie się budowę domu, trzeba podjąć decyzję, na kim będzie spoczywał główny ciężar jej prowadzenia, i dobrze ją zaplanować. Pozwoli to uniknąć wielu kłopotów, które zawsze pojawiają się podczas budowania.
Nie musimy tego robić samodzielnie. Zaplanowanie naszej budowy możemy powierzyć wykonawcy, kierownikowi budowy lub inspektorowi nadzoru, ale na pewno nie powinniśmy pominąć tego etapu budowania. Nawet jeśli na budowie będziemy rzadkimi gośćmi, musimy mieć przecież możliwość sprawdzenia, czy nasze pieniądze się nie marnują, czy wszystko przebiega zgodnie z planem i czy będzie gotowe na czas.

Na dobrze zaplanowaną budowę materiały będą dostarczane tuż przed ich zastosowaniem i będą składowane w specjalnie przygotowanym miejscu... Autor: Marek Sternicki , Agnieszka Sternicka		...jeśli materiał będzie źle składowany, nie tylko się zniszczy – na takiej budowie będzie też trudno kontrolować, czy coś nie zginęło. Autor: Marek Sternicki , Agnieszka Sternicka

Nawet ustawienie barakowozu trzeba zaplanować, tak by nie przeszkadzał na przykład w wykonaniu przyłączy instalacyjnych. Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki		Odpowiednio wyznaczone miejsca do pracy i składowania materiałów ułatwią budowanie, a poszczególne ekipy nie będą sobie przeszkadzały. Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Wybierz jedną z trzech metod budowania
Z dużą firmą od początku do końca
Rozwiązaniem najprostszym jest pozbycie się problemów związanych z planowaniem i koordynacją budowy: wystarczy zaangażować dużą, zatrudniającą pracowników wielu branż, sprawdzoną firmę wykonawczą oraz zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego. Po spisaniu precyzyjnych umów właścicielowi pozostaje tylko wizytowanie budowy, zadawanie pytań i płacenie w zależności od postępu robót. Jest to metoda dobra dla osób bardzo zajętych zawodowo oraz dość zamożnych.

Z kilkoma ekipami – systemem kontraktowym
Rozwiązaniem częściej spotykanym jest zatrudnianie kolejnych ekip do wykonywania określonych prac, na przykład: murarzy do wykonania fundamentów i ścian, dekarzy do wykonania konstrukcji i pokrycia dachu, elektryków, instalatorów, tynkarzy czy posadzkarzy. Na inwestora spada wtedy problem koordynacji robót, dostawy materiałów, kontroli jakości wykonanych prac itp.
Jest to zadanie trudne dla osób bez doświadczenia i nie związanych z budownictwem. Dobrym rozwiązaniem jest zatrudnienie na czas budowy jednego, odpowiedzialnego kierownika budowy, a często jeszcze i inspektora nadzoru. Wiedza i doświadczenie tych osób będą gwarancją właściwie zaplanowanej i odpowiednio prowadzonej budowy. Sposób ten nie jest tak kosztowny jak poprzedni, ale wymaga od inwestora znacznie większego wysiłku i zaangażowania.

Samemu – sposobem gospodarczym
Rozwiązaniem najtańszym, ale i najtrudniejszym w realizacji, jest samodzielne prowadzenie budowy, często z wykonywaniem wielu robót własnymi siłami. Co prawda konieczne jest zatrudnienie kierownika budowy, jednak jego obowiązki najczęściej ograniczają się do nadzoru i prowadzenia dziennika budowy.

Uwaga! Jest to metoda dobra dla osób z pewnym doświadczeniem, dobrych organizatorów, ze sporymi umiejętnościami manualnymi. Najlepiej takich, które wcześniej brały udział w budowie innego domu, na przykład ojca, teścia czy brata. W innym wypadku jest bardzo ryzykowna.

Pamiętaj o dwóch dokumentach ułatwiających planowanie budowy
Niezależnie od tego, jaką metodą będziemy budować dom, ułatwimy sobie organizację budowy oraz bieżącą kontrolę prac, zlecając sporządzenie planu zagospodarowania placu budowy i harmonogramu robót budowlanych.
Budujący domy jednorodzinne często nie wiedzą nawet o ich istnieniu i choć mogłyby one rozwiązać wiele problemów, bardzo rzadko się je wykonuje.

Harmonogram robót budowlanych
To wykres obrazujący wzajemne powiązanie i czas trwania poszczególnych robót. Jest dokumentem bardzo pomocnym w planowaniu kolejności wykonywanych prac i dostaw materiałów. Najlepiej, gdy wszelkie zmiany dotyczące postępu robót (najczęściej opóźnienia) są nanoszone na bieżąco.

Dlaczego warto go zrobić
Korzystanie z harmonogramu pozwala inwestorowi zaoszczędzić sporo pieniędzy. Dzięki niemu we właściwym czasie zostanie zamówiony odpowiedni sprzęt budowlany, materiały będą dowiezione na czas, ale bez zbyt dużego wyprzedzenia (nie będą pokusą dla złodzieja), a robotnicy nie będą mieli przestojów.
Harmonogram jest wręcz niezbędny, gdy w umowie przewidziano stosowanie kar za przekroczenie terminu realizacji zadania. Wówczas powinien on stanowić załącznik do umowy spisanej pomiędzy inwestorem a wykonawcą robót. Tak się zwykle dzieje, gdy zatrudnia się duże firmy, ponieważ harmonogram sporządza główny wykonawca robót.
Sprawa przedstawia się inaczej, kiedy zatrudnione zostają kolejne ekipy budowlane. Ich pracownicy mogą nie potrafić lub nawet nie chcieć sporządzić harmonogramu robót, ponieważ wymaga on od nich dyscypliny pracy. Nie ustępujmy, tylko zlećmy  jego wykonanie kierownikowi budowy lub inspektorowi nadzoru.

Plan zagospodarowania placu budowy

Plan zagospodarowania placu budowy nie musi być pięknie wykreślonym rysunkiem technicznym. Najważniejsze, aby zawierał wszystkie potrzebne elementy i był dobrze przemyślany. Autor: Marek Sternicki , Agnieszka Sternicka

To rysunek, na którym naniesiony jest projektowany budynek oraz poszczególne elementy zaplecza budowy, na przykład barakowóz lub przyczepa kempingowa, toaleta, droga dojazdowa, miejsca składowania materiałów. Jeśli dom będzie budowany od początku do końca przez jedną firmę, plan zagospodarowania powinien sporządzić wykonawca. W innym wypadku o jego wykonanie można poprosić kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

Sześć powodów, dla których warto go zrobić
1. Plan zagospodarowania placu budowy zapobiegnie na przykład usytuowaniu węzła betoniarskiego w miejscu przyszłego reprezentacyjnego trawnika. Na resztkach zaschniętego betonu trudno będzie go posiać.

2. Droga tymczasowa ułatwia transport i rozładunek materiałów. Jeśli w miejscu, gdzie kiedyś będzie podjazd, wykonamy solidną podbudowę z warstwy żwiru i betonu, to posłuży ona jako droga tymczasowa w czasie budowy. Po zakończeniu prac wystarczy ułożyć na niej warstwy wierzchnie i podjazd będzie gotowy.

3. Jeżeli, przygotowując plan zagospodarowania placu budowy, uwzględni się plan zagospodarowania terenu, a w szczególności przebieg przyłączy instalacyjnych (gazu, energii elektrycznej, wody, kanalizacji, telekomunikacji), można uniknąć niewłaściwego usytuowania miejsc, w których będą składowane materiały czy będzie stał barakowóz. Ujęcie wody i przyłącze energii elektrycznej na potrzeby budowy warto wykonać jako docelowe, jeśli tylko będzie to możliwe.

4. Wydzielenie na działce odpowiednich miejsc pracy dla zbrojarzy czy cieśli może zaoszczędzić chodzenia i dźwigania gotowych elementów.

5. Wykonanie planu zagospodarowania placu budowy przez wykonawcę lub kierownika budowy pozwoli na optymalne wykorzystywanie dostępnego sprzętu.

6. Plan zagospodarowania ułatwi też utrzymanie porządku na budowie.

Najważniejsza jest kolejność prac – przykładowe zaplanowanie budowy
W zależności od tego, jakie materiałyzastosuje się do budowy i wykańczania domu, kolejność wykonywanych prac może się różnić. Dlatego plan budowy przedstawiamy na przykładzie domu, który zawiera typowe dla domów jednorodzinnych elementy i najbardziej popularne rozwiązania.

Autor: Szymon Grześ

Wybrany przez nas dom (Murator D07 „Praktyczny” z katalogu Dom dla Kowalskich – Wiosna 2000) jest niepodpiwniczony, z wyraźnym podziałem na część dzienną, nocną i gospodarczą z garażem. Jest to budynek murowany, o ścianach zewnętrznych dwuwarstwowych, ze stropem gęstożebrowym i tradycyjną drewnianą konstrukcją dachu.

Zagospodarowanie placu budowy
Od tego rozpoczyna się każdą budowę. Obejmuje ono: wykonanie tymczasowego ogrodzenia, przygotowanie toalety i miejsca dla ekipy budowlanej, w którym będzie się mogła umyć, przebrać czy zjeść, wykonanie przyłącza wody i energii elektrycznej. Wyznaczając miejsca składowania, drogę czy ustawiając betoniarkę, dobrze jest mieć plan zagospodarowania placu budowy i się go trzymać.

Prace pomiarowe
W tym samym czasie można wytyczyć osie budynku, ustalając je w terenie za pomocą ław drutowych oraz założyć reper (punkt w terenie o znanej wysokości nad poziomem morza, względem którego wyznacza się pionowe rzędne budynku, na przykład poziom posadowienia). Najlepiej, jeśli prace te zostaną zlecone uprawnionemu geodecie.

Wykopy

Prace należy rozpocząć od usunięcia z oznakowanego terenu warstwy humusu, czyli ziemi roślinnej. Przyda się podczas urządzania ogrodu. Dopiero wtedy można rozpocząć wykopy pod fundamenty. Na budowie domu jednorodzinnego roboty te najszybciej wykona się spycharko-koparką. Ręcznie trzeba wyrównać dna wykopów, ustalając założony w projekcie poziom.

Roboty fundamentowe
Nie należy z nimi zbyt długo zwlekać, aby nie dopuścić do osuwania się skarp lub gromadzenia wody deszczowej w wykopach.
Na dnie wykopów trzeba ułożyć warstwę chudego betonu. Dopiero wtedy można przystąpić do wykonania deskowania. W tym samym czasie dobrze jest przygotować zbrojenie ław fundamentowych.
Do betonowania najlepiej wykorzystać beton z wytwórni. Nie tylko przyspieszy to prace, ale będziemy też mieć pewność, że materiał jest dobrej jakości.
Następnie trzeba wykonać izolację przeciwwilgociową ław fundamentowych. Jeśli stosuje się materiały bitumiczne, należy poczekać, aż beton wyschnie. Tę przerwę dobrze jest wykorzystać na doprowadzenie do budynku przewodów wodociągowego i kanalizacyjnego.
Później można przystąpić do murowania z bloczków betonowych ścian fundamentowych, które trzeba jeszcze ocieplić i zabezpieczyć przed wilgocią z gruntu. Przy układaniu materiałów izolacyjnych należy pamiętać o zachowaniu wymaganych przerw technologicznych.
Po ewentualnym ułożeniu drenażu można wypełnić wykopy, odpowiednio zagęszczając grunt.

Instalacje i podłoga na gruncie
Po wykonaniu ścian fundamentowych na wielu budowach rozpoczyna się murowanie ścian zewnętrznych i nośnych (w budynkach bez piwnic). Jednak o wiele korzystniej jest w tym momencie rozprowadzić poniżej poziomu posadzki przewody instalacyjne lub rury osłonowe, a następnie wykonać warstwy podkładowe podłogi na gruncie. Transport piasku lub żwiru potrzebnych do jej wykonania oraz ich zagęszczenie są znacznie łatwiejsze, kiedy jeszcze nie ma ścian domu. Poza tym równa warstwa betonu ułatwi utrzymanie porządku na budowie oraz zapewni dodatkowe miejsce do składowania. Jest to szczególnie istotne na małych lub zalesionych działkach.

Ściany konstrukcyjne
Po wykonaniu podłogi na gruncie wznoszenie ścian zewnętrznych i nośnych będzie dużo wygodniejsze. W naszym przykładowym domu zaprojektowano ściany murowane z betonu komórkowego z prefabrykowanymi nadprożami żelbetowymi. Ich wykorzystanie znacznie przyspiesza i ułatwia pracę.

Strop nad parterem
Po wymurowaniu ścian wykonuje się stropy. W domach jednorodzinnych dość powszechnie stosowane są częściowo prefabrykowane stropy gęstożebrowe. Ich montaż rozpoczyna się od ustawienia drewnianych podpór i wykonania deskowania wieńców i wylewek stropowych. Po ułożeniu prefabrykowanych belek nośnych, pustaków stropowych oraz niezbędnego zbrojenia przystępuje się do betonowania. Do tego celu najwygodniej jest wypożyczyć pompę oraz zamówić beton w wytwórni. Stemplowanie stropu można usunąć po co najmniej dwóch tygodniach, a najlepiej – po miesiącu. Jednak chodzić po nim można już po dwóch dniach od ułożenia betonu.

Ściany piętra i schody żelbetowe
Jeżeli dysponuje się odpowiednią liczbą pracowników, można jednocześnie przystąpić do murowania ścianki kolankowej oraz do deskowania i zbrojenia schodów. Dzięki temu w tym samym czasie można będzie betonować schody i żelbetowy wieniec ścianki kolankowej.

Konstrukcja dachu
Kiedy schody są już gotowe, można przystąpić do wykonania konstrukcji dachu. W opisywanym domu zastosowano konstrukcję krokwiowo-jętkową. Poszczególne elementy drewniane powinny być zabezpieczone odpowiednimi impregnatami do drewna. Najwygodniej jest kupić gotowe deski i belki impregnowane ciśnieniowo. Montaż konstrukcji dachu  rozpoczyna się od przykręcenia do wieńca murłaty ułożonej na izolacji przeciwwilgociowej. Następnie układa się krokwie lub dźwigary i całość usztywnia deskami, nazywanymi wiatrownicami, lub taśmami stalowymi. Po zmontowaniu pozostałych elementów konstrukcyjnych przystępuje się do ułożenia folii dachowej. Następnie tynkuje się komin, przybija kontrłaty, łaty, obróbki blacharskie i układa dachówki.

Montaż okien i drzwi zewnętrznych
Kiedy dom jest już przykryty dachem, można zamontować okna i drzwi zewnętrzne.

Ściany działowe i elewacja
Gdy dom jest już zabezpieczony przed opadami atmosferycznymi, można wykonać konstrukcje tarasu i schodów zewnętrznych oraz dokończyć roboty murowe. W opisywanych ścianach dwuwarstwowych układa się izolację termiczną oraz wykonuje warstwę elewacyjną (tynk zewnętrzny i oblicówkę drewnianą). W tym samym czasie można murować ściany działowe, nie zapominając o oddzieleniu ich od podłogi na gruncie warstwą papy lub folii.
Na poddaszu montuje się ruszt ścianek gipsowo-kartonowych.

Prowadzenie instalacji
Po ścianach i stropach rozprowadza się wszelkie przewody instalacyjne: elektryczne, wodociągowe, kanalizacyjne, centralnego ogrzewania, telefoniczne i alarmowe.

Izolacje podłóg
Po zakończeniu robót murowych można przystąpić do układania warstw podłogi, czyli gładzi wyrównawczej, izolacji przeciwwilgociowej i termicznej. Na stropie pomiędzy piętrami konieczna będzie jeszcze izolacja akustyczna zabezpieczona przed wilgocią folią lub papą. W łazienkach, kuchni i pomieszczeniu gospodarczym układa się izolację przeciwwilgociową, wykładając ją na ściany, tak aby tworzyła rodzaj wanny. Następnie w tych pomieszczeniach i na stropie, układa się ochronną warstwę betonu, zbrojonego siatką stalową.

Tynkowanie ścian
Następnie przystępuje się do tynkowania pomieszczeń oraz układania płyt gipsowo-kartonowych.

Montaż stolarki wewnętrznej
Po zakończeniu prac tynkarskich kolej na drzwi wewnętrzne.

Izolacja cieplna dachu
W tym samym czasie od wewnętrznej strony połaci dachowej układa się izolację termiczną, paroizolację oraz ruszt pod płyty gipsowo-kartonowe lub deski boazeryjne.

Roboty wykończeniowe
Na podłogach układa się cienką warstwę zaprawy samopoziomującej i pozostawia do wyschnięcia (jej wilgotność nie powinna przekraczać 3%). W łazienkach i kuchni przykleja się glazurę, na schodach żelbetowych montuje balustradę i obudowuje stopnie. W tym samym czasie montuje się również instalację gazową. Następnie układa się posadzki. W zależności od ich rodzaju odpowiednio dobiera się moment malowania lub tapetowania poszczególnych pomieszczeń. Na zakończenie przybija się listwy wykończeniowe, montuje osprzęt elektryczny oraz armaturę instalacyjną.
Po zakończeniu budowy domu można przystąpić do zewnętrznych prac wykończeniowych. Na tarasie, schodach i podjazdach układa się warstwy wierzchnie, wykonuje się stałe ogrodzenie, porządkuje działkę i zagospodarowuje ogród.

Teraz trzeba jeszcze sprawdzić poprawność funkcjonowania wszystkich urządzeń, zgłosić zakończenie budowy do urzędu i można się wprowadzać.