Zbuduj dom za 200 tys. zł. Jak dobrze zaplanować i zorganizować taką budowę

Być może od dawna marzysz o własnym domu, ale nie masz pewności, czy podołasz, czy możesz zaryzykować. Chcemy udowodnić, że zachowując pewne warunki, warto podjąć wyzwanie. Potrzebne jest jednak drobiazgowe przygotowanie całej inwestycji. Jeśli masz oszczędności, mieszkanie, do tego działkę (albo jej kupno nie zrujnuje twojego budżetu) - jest duża szansa, że wykrzykniesz: Tak, i mnie stać na budowę własnego domu!

MASZ CEL: ZA 20 TYS. ZŁ ZBUDOWAĆ DOM

Osiągniesz ten cel, jeśli spełnisz nasze założenia i będziesz postępował zgodnie z przygotowanym planem.
Nasze założenia:

Będzie to dom parterowy bez poddasza użytkowego. Z doświadczeń budujących wynika, że koszt 200 tys. zł za dom o powierzchni 110-130 m² jest realny. Zwykle cena takiego domu, budowanego systemem kontraktowym, w zależności od standardu waha się między 180 a 230 tys. zł (dla porównania: według cennika SEKOCENBUDU – IV KWARTAŁ 2001 – dom o powierzchni 133 m², zbudowany bez wkładu pracy własnej, będzie kosztował od 240 do 300 tys. zł).

Zakładamy, że budowę poprowadzisz systemem kontraktowym: do zasadniczych robót będziesz wynajmować wykonawców, prostsze prace –  w miarę potrzeby (być może nie będzie to konieczne) – wykonasz własnymi siłami.

Masz mieszkanie warte minimum 70 tys. zł. W niektórych dużych miastach jest to cena kawalerki o powierzchni 28 m², w Gubinie czy Siemiatyczach tyle będzie warte trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 65 m². Każdy musi sam określić wartość rynkową swojej nieruchomości.

Weźmiesz kredyt –  maksymalnie 60 tys. zł.

Masz oszczędności –  70 tys. zł. Własnych pieniędzy możesz zgromadzić mniej lub więcej, ale w sumie z pieniędzmi za mieszkanie i kredytem musisz mieć 200 tys. zł.

Zakładamy, że już posiadasz działkę budowlaną. Dlaczego? Ponieważ koszt działki w okolicach Warszawy może przekroczyć wartość twojego domu.

Natomiast działka na wsi czy w małych miejscowościach nie kosztuje więcej niż 5 tys. zł.

Z podobnych przyczyn zakładamy, że już wcześniej poniosłeś wydatek na przyłącza zewnętrzne. Na przykład słup linii energetycznej może stać na granicy działki, a może i pół kilometra od niej, nieraz trzeba będzie wybudować stację transformatorową. Podobnie z wodą, gazem i kanalizacją. Ogólnie zakładamy, że łączny koszt przyłączy to dodatkowe 10-20 tys. zł.

Wybierzesz projekt z katalogu, kierując się zasadą: program minimum. Twój dom nie może być duży. 110-130 m² powierzchni użytkowej to założenie i tak bardzo ambitne. Dlatego wybierzesz projekt powtarzalny –  kosztuje 1200-2500 zł. Do tej ceny dolicz koszt planu zagospodarowania terenu –  od 500 do 1500 zł w zależności od rejonu kraju i tego, kto wykonuje plan (musi to być projektant z uprawnieniami, niekoniecznie autor projektu).

Ten dom odpowiada naszym założeniom. Ma prostą bryłę i kopertowy dach, wzbogacony daszkiem nad wejściem. Atutem jest też bardzo skromna elewacja. Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

"Przytulny" z kolekcji projektów gotowyc . Powierzchnia netto 116,7 m2. Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

To również dobry przykład na prostotę i oszczędność bryły, okien, kominów. Zadaszone wejście, słup - to proste elementy, dodające urody, co nie jest bez znaczenia. Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

"Zaciszny" z kolekcji projektów gotowych . Powierzchnia netto 133,8 m2. Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Pamiętaj! Jeśli przewidujesz duże zmiany w projekcie z katalogu, lepiej zdecyduj się na projekt indywidualny zamówiony u architekta. Będzie odpowiadał twoim wymaganiom, a prawdopodobnie nie zapłacisz więcej.

Zagrożenia. Nie zbudujesz taniego domu, jeśli na większość tych pytań odpowiesz twierdząco:

Czy chcesz budować dom piętrowy? Uważaj, parterowy bez poddasza użytkowego byłby tańszy i zdecydowanie prostszy do wykonania.		Czy decydujesz się na dom z piwnicą? Lepiej zapomnij o tym pomyśle. Budowa piwnicy spowoduje wzrost kosztów budowy o 20%, a w niektórych przypadkach nawet o 50%.		Czy gustujesz w balkonach i chcesz je mieć w swoim domu? Z naszych doświadczeń wynika, że korzysta się z nich tylko sporadycznie, a zawsze występują problemy z prawidłowym wykonaniem izolacji termicznej i przeciwwodnej.

Czy chcesz mieć okna łukowe? Uważaj, są one o 30% droższe od okien zwykłych, prostokątnych, a do tego dochodzi koszt wykonania skomplikowanego nadproża.		Czy dach twojego domu będzie wielopołaciowy? Ryzykujesz. O wiele tańszy byłby dach dwuspadowy. Dach wielopołaciowy jest drogi i trudny w wykonaniu, bo większa jest powierzchnia pokrycia, a system odwodnienia bardziej skomplikowany; drogie są również wszelkie obróbki.		Czy chcesz mieć kilka lukarn w dachu? Musimy cię rozczarować – to elementy trudne do wykonania, a dodatkowo drogie, podobnie jak wszystkie okna usytuowane w połaci dachowej.

MUSISZ PRZYGOTOWAĆ PLAN FINANSOWANIA BUDOWY
Oszczędności, kredyt i mieszkanie - to trzy elementy finansowania, które musisz zgrać w czasie.
Etap 1. Za 70 tys. zł swoich oszczędności zbudujesz dom do stanu surowego otwartego.

Etap 2. Kredyt w wysokości 60 tys. zł pozwoli ci na wykonanie stanu surowego zamkniętego oraz ułożenie instalacji.

Etap 3. Sprzedajesz mieszkanie. Jest ono warte 70 tys. zł, ale żeby wykończyć dom na tyle, by w nim zamieszkać (gotowa kuchnia, łazienka i co najmniej jeden pokój), potrzebujesz tylko 35 tys. zł. Dlatego umawiasz się z kupującym, że wpłaci ci maksymalnie wysoki zadatek, najlepiej połowę ceny mieszkania, ale wprowadzi się za jakiś czas, na przykład za dwa, trzy miesiące.

Pamiętaj! Etap sprzedaży mieszkania to najbardziej newralgiczny punkt w całej inwestycji. Dlatego szczególnie starannie go zaplanuj. Nie możesz zostać bez mieszkania i z niewykończonym domem.

Etap 4. Otrzymujesz pozostałą kwotę za mieszkanie. Mieszkasz w swoim domu i prowadzisz zewnętrzne roboty wykończeniowe, a także wykańczasz pozostałe pomieszczenia, na przykład drugą łazienkę.

Czy stać cię na kredyt?
Twój kredyt w wysokości 60 tys. zł (30% kosztów inwestycji) jest dla banku stosunkowo niski i bezpieczny. Czy dostaniesz pieniądze, zależy od twojej zdolności kredytowej, czyli po prostu od tego, czy będziesz w stanie spłacić kredyt.
Zdolność kredytową możesz z grubsza oszacować samemu: zsumuj dochody rodziny, odejmij od tej kwoty stałe miesięczne wydatki (opłaty za mieszkanie, energię, gaz, telefon, koszt utrzymania samochodu, czesne za szkołę dziecka, raty ubezpieczenia itp.) oraz przewidywaną ratę kredytu. Jeśli zostało ci przynajmniej 300-500 zł na bieżące wydatki na każdą osobę w rodzinie, możesz ubiegać się o kredyt. Do obliczania zdolności kredytowej bierze się wysokość pierwszej raty kredytu, bez względu na wybrany system spłaty (raty równe lub malejące). Ponadto lepiej wziąć pod uwagę wysokość raty kredytu złotowego, nawet jeśli jesteś zdecydowany na kredyt denominowany w obcej walucie. Będziesz miał margines bezpieczeństwa na wypadek zmiany kursu.

Ile wydasz ze swoich 200 tys. zł na kolejnych etapach budowy:

- 20 tys. zł do stanu zero (10%),
- 70 tys. zł do stanu surowego otwartego (35%),
- 110 tys. zł do stanu surowego zamkniętego: 12 tys. zł na okna, 8 tys. zł na drzwi, 8 tys. zł na ścianki działowe,
- 130 tys. zł, gdy w domu są już instalacje wewnętrzne: 4 tys. zł na instalację elektryczną, 4 tys. zł na instalację wodno-kanalizacyjną, od 12 tys. do 23 tys. zł na instalację centralnego ogrzewania na gaz - koszt w zależności od jakości zakupionego kotła (65%),
- 165 tys. zł, gdy w domu są już wykonane wszystkie wewnętrzne roboty wykończeniowe: 20 tys. zł na tynki, 12 tys. zł na wykończenie podłóg (82%),
- 200 tys. zł, gdy wykończysz dom od zewnątrz (100%).

Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Jakie muszą być miesięczne dochody twojej czteroosobowej rodziny, żebyś dostał 60 tys. zł kredytu?
Załóżmy, że w każdym miesiącu:
- 250 zł to czynsz za mieszkanie,
- 250 zł potrzebujesz na rachunki za gaz, prąd i telefon,
- 300 zł wydajesz na utrzymanie samochodu,
- 2000 zł potrzebujesz na bieżące wydatki,
- 850 zł przeznaczysz na spłatę kredytu (zaciągniętego w złotych na 15 lat spłacanych w systemie równych rat).

W sumie wszystkie wydatki wyniosą 3650 zł - to jest minimalna kwota miesięcznych zarobków.





TWOJA INWESTYCJA BĘDZIE TRWAĆ MINIMUM DWA, MAKSIMUM TRZY LATA Będziesz zatrudniał sztab ludzi, zajmował się zaopatrzeniem i organizacją procesu budowy, prowadził księgowość i podejmował bardzo trudne decyzje finansowe. Musisz być do tych zadań przygotowany...
Na załatwienie formalności zarezerwuj 6 miesięcy
Mapa geodezyjna – trzeba na nią czekać dwa tygodnie (uwaga: mapa jest ważna tylko trzy miesiące, jest więc niemal pewne, że będziesz się o nią starać dwukrotnie).

Decyzja o warunkach zabudowy – czas na wydanie: teoretycznie od miesiąca do dwóch, w praktyce do trzech miesięcy, jeśli nie pojawią się problemy (odwołanie złożone przez sąsiada), do tego trzeba jeszcze doliczyć dwa-trzy tygodnie na uprawomocnienie się tej decyzji.

Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej ewentualnie – czas oczekiwania: dwa miesiące.

Warunki techniczne przyłączenia do sieci – dwa tygodnie (prąd) i miesiąc (gaz).

Na adaptację projektu gotowego – do miesiąca.

Uzgodnienie przebiegu przyłączy w ZUD-zie – dwa tygodnie.

Decyzja o pozwoleniu na budowę – czas oczekiwania: przynajmniej dwa miesiące plus dwa-trzy tygodnie na uprawomocnienie (jeśli nikt się nie odwoła).

Zawiadomienie o rozpoczęciu robót – trzeba odczekać tydzień od złożenia zawiadomienia, zanim cokolwiek się zrobi na placu budowy.

Załóż, że budowa będzie trwała dwa lata
Prosty dom można zbudować w jeden sezon budowlany, czyli od marca do listopada. Życie przynosi niespodzianki, dlatego proponujemy zostawić margines bezpieczeństwa.
Pierwszy rok: stan surowy otwarty. Na ten etap musisz zarezerwować około 6 miesięcy. Przy budowie niezbyt dużego parterowego domu to i tak czas niemal dwukrotnie dłuższy od naprawdę potrzebnego. Masz rezerwę na zdobywanie doświadczenia i na roboty wykonywane własnymi siłami (zwykle trwają one znacznie dłużej od wykonywanych przez zgraną ekipę). Poza tym jesień i zimę możesz wykorzystać na odpowiednie przygotowanie się do dalszej budowy.

Drugi rok: prace wykończeniowe aż do ukończenia domu i zamieszkania w nim. Czasu co prawda jest dużo, ale niezbędnych do wykonania robót nie mniej. Tym bardziej że przy pracach wykończeniowych dużo czasu przeznaczysz na bieganie po sklepach i wybór materiałów wykończeniowych.

Do planowania budowy potrzebujesz trzech dokumentów:

Kosztorysu – jest to dokument określający koszty robocizny i materiałów niezbędnych do wykonania określonej pracy lub zadania inwestycyjnego. To budżet twojej budowy.

Harmonogramu robót – czyli tabeli, w której graficznie przedstawione są wzajemne powiązania pomiędzy poszczególnymi robotami budowlanymi oraz określony jest czas, w którym powinny być one wykonane.

Planu zagospodarowania placu budowy – to po prostu rysunek twojej działki, na który naniesiony jest zarys projektowanego domu oraz poszczególne elementy zaplecza budowy, to znaczy: ujęcie wody, przyłącze elektryczne, barakowóz, toaleta, węzeł betoniarski, place składowe, sprzęt gaśniczy itp.
Te dokumenty przygotuje kierownik budowy lub inspektor nadzoru. Musisz jednak nauczyć się korzystać z informacji w nich zawartych, na bieżąco je korygować i wyciągać wnioski. Tylko wtedy o twojej budowie będzie można powiedzieć, że jest zaplanowana.

Wybieraj najprostsze rozwiązania - dom parterowy niepodpiwniczony, dwuspadowy dach, wiązary dachowe stanowiące jednocześnie konstrukcję dachu i sufitu - zaoszczędzisz dużo pieniędzy i czasu.		Budowę prowadź tak, by stan surowy zakończyć przed zimą. Pamiętaj o zabezpieczeniu domu.

Musisz zapewnić nadzór swojej budowy
Zgodnie z prawem powinieneś mieć kierownika budowy – osobę, która stale przebywa na budowie: sprawuje nadzór, czuwa nad bezpieczeństwem i jakością robót. Tak jest w teorii, w praktyce na małej budowie inwestorzy zwykle oszczędzają, dlatego rola kierownika najczęściej sprowadza się do wypełnienia dziennika budowy, podpisania kilku papierków i pobrania niezbyt wysokiego honorarium. Taka sytuacja zwykle odbija się na jakości prac i często wydłuża czas budowy. Inwestorzy, szukając pomocy, zatrudniają inspektora nadzoru. Jak pokazuje doświadczenie, ten nie zawsze w należyty sposób dba o interesy zleceniodawców.
Radzimy: znajdź rzetelnego kierownika budowy, najlepiej z polecenia; takiego, który sprawdził się na budowie u przyjaciół albo sąsiadów. Niech ten fachowiec przyjmie na siebie funkcję kierownika, ale także rolę twojego nauczyciela i doradcy. Pamiętaj jednak, że kierownik budowy formalnie nie może jednocześnie pełnić funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego na twojej budowie.

Uwaga! Koniecznie zatrudnij inspektora nadzoru, gdy kierownik będzie równocześnie szefem ekipy wykonawczej.

Nie żałuj czasu na znalezienie solidnych wykonawców
Musisz dążyć do ideału – znajdować fachowców rzetelnych i tanich. Gdzie ich szukać?
Rozpytuj na sąsiednich budowach, docieraj do fachowców poprzez zadowolonych klientów.
Rozsyłaj zapytania ofertowe – proś wykonawców o wypełnienie ślepego kosztorysu (zgodnie z rozporządzeniem z dnia 13 lipca 2001 w sprawie metod kosztorysowania obiektów i robót budowlanych w cenie materiału muszą być uwzględnione koszty transportu).
Sprawdzaj kandydatów, którzy sami się zgłaszają. Odwiedź trzy losowo wybrane budowy, na których wcześniej pracowali.
Potrzebne będą ci jeszcze umowy zawierane z poszczególnymi wykonawcami. W umowie będzie dokładnie określony zakres i czas realizacji robót, termin płatności, a także rodzaj kar za nieterminowe lub niewłaściwe wykonanie powierzonych prac.

Nie myśl, że skoro dom ma być zbudowany tanio, to możesz zaoszczędzić na wykonawcach. Do głównych prac zatrudniaj najlepszych.		Wiele ryzykujesz, jeśli zdecydowałeś się na budowę, a nie zapewniłeś sobie fachowego nadzoru. I czegoś więcej... przyjaciela na budowie.

Kiedy rozpocząć starania o przyznanie kredytu?

Staranie o kredyt rozpocznij jak najwcześniej, aby ewentualne trudności nie opóźniły prac na twojej budowie.
Gdy przerywasz budowę na zimę – najlepiej po wykonaniu stanu surowego otwartego, żeby wykazać bankowi, w jak dużym stopniu budowa jest zaawansowana. Banki zapewniają, że rozpatrują wnioski kredytowe w ciągu kilku dni (od 7 do 14), jednak musisz pamiętać, że mowa tu o wnioskach z dołączonym kompletem dokumentów: potwierdzających zdolność kredytową (zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach, PIT-y, wyciągi z konta, rachunki itp.) oraz związanych z nieruchomością (wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny kupna, pozwolenie na budowę, wycena nieruchomości, projekt budowlany, kosztorys inwestycji, ubezpieczenie działki i budowy). Niektóre dokumenty mają określony termin ważności, trzeba więc je zebrać w tym samym czasie.

Uwaga! Uruchomienie przyznanego kredytu następuje po ustanowieniu wymaganych zabezpieczeń, między innymi hipoteki. Ustanowienie hipoteki potwierdza wypis z księgi wieczystej. Możesz na niego czekać nawet kilka tygodni.

Zagrożenia. Budowa wymknie ci się spod kontroli, jeśli:

Jesteś zapracowany. Czy bierzesz pod uwagę konieczność godzenia pracy i jednoczesnego budowania? Ile masz wolnego czasu w ciągu doby? Czy ci go wystarczy, by co najmniej raz dziennie być na budowie?
Rozciągniesz ją na lata. Kapitał zamrożony w betonie i cegłach nie przynosi żadnego procentu. Są tylko kłopoty i dodatkowe wydatki związane z zabezpieczeniem budowy.
Dasz się zaskoczyć przez zimę. Zawsze będzie to związane ze stratami materiałowymi i finansowymi. Praktycznie są tylko dwa momenty, w których można bezpiecznie przerwać budowę: pierwszy –  po zakończeniu stanu zero, a drugi – po wykonaniu stanu surowego otwartego.

Twój zaufany i polecony kierownik:

- pomoże zorganizować plac budowy,
- sprawdzi kosztorysy,
- sporządzi harmonogram robót i pokaże, jak z niego korzystać,
- oceni jakość wykonanych robót.
Kierownik budowy i nauczyciel w jednej osobie dzięki znajomości budowy nie będzie się obawiał swoich decyzji, natomiast ty będziesz miał pewność, że zrobiłeś wszystko, aby budowa twojego domu nie przekroczyła założonego budżetu, zakończyła się w przewidywanym terminie i nie miała poważniejszych usterek. MOŻESZ ZAOSZCZĘDZIĆ PRACUJĄC NA BUDOWIE
Bez pracy własnej, wynajmując kolejnych fachowców, masz szansę zmieścić się w budżecie. Ale jeśli 200 tys. zł jest zagrożone, prostsze prace wykonuj sam.
Musisz się podszkolić!

Nawet jeśli z zawodu jesteś archeologiem, elektronikiem czy muzykiem, powinieneś zdobyć podstawową wiedzę. Prawo budowlane, księgowość, finanse, organizacja pracy, architektura to twoje nowe zainteresowania.  Nie musisz wiedzieć wszystkiego. Ważne, by mieć wiedzę, gdzie znaleźć informację potrzebną w danej chwili.

Musisz się przygotować - dużo czytać, by w trakcie budowy wiedzieć, gdzie szukać informacji.

Niektóre prace możesz wykonać we własnym zakresie

Nie jest to warunek konieczny do osiągnięcia twojego celu. Kiedy jednak budżet jest zagrożony, zaoszczędzisz, wykonując prostsze prace własnymi siłami (pod warunkiem że masz choć trochę zdolności i interesujesz się taką pracą). W domu budowanym w technologii tradycyjnej mogą to być następujące roboty:
- usunięcie warstwy humusu,
- wykopy pod fundamenty,
- wykonanie warstw podkładowych, nośnych i izolacyjnych podłogi na gruncie,
- impregnacja elementów drewnianych,
- układanie izolacji termicznej,
- układanie paroizolacji, izolacji wiatrochronnej,
- deskowanie lub łacenie dachu,
- wiele robót związanych z wykończeniem domu, takich jak montaż płyt g-k, armatury sanitarnej, osprzętu elektrycznego itp.
- malowanie i tapetowanie pomieszczeń,
- wszelkie roboty porządkowe,
- służenie fachowcom za pomocnika.

Do usunięcia humusu i zrobienia wykopu pod fundament wystarczy trochę czasu, dobre chęci i szpadel.		Przy wykonywaniu podkładu betonowego najważniejsze jest zachowanie poziomu.

Izolację termiczną najlepiej ułóż sam. Nie jest to zadanie trudne, a zrobisz to dokładniej od robotników, którzy nie zawsze przykładają się do takich "drobiazgów".		Przygotowanie i malowanie płyt gipsowo-kartonowych nie powino dla nikogo stanowić problemu.

Co warto mieć na budowie?

Będziesz zatrudniać wiele ekip, lepiej lub gorzej wyposażonych, niektóre prace wykonasz sam. Warto mieć na swojej budowie odpowiedni sprzęt, przyda się on także po zakończeniu inwestycji.
- Betoniarkę (o pojemności 150 litrów). Przyda się przy wykonywaniu wszelkich podkładów betonowych, fundamentów, ścian fundamentowych, zapraw, tynków.
- Piłę tarczową, najlepiej ręczną (z możliwością przecięcia elementów drewnianych o grubości 6 cm) – przyda się zarówno przy wykonywaniu więźby dachowej, jak i do cięcia zbrojenia (po założeniu odpowiedniej tarczy).
- Wiertarkę udarową – do wiercenia wszelkich otworów. Dobrze, jeśli ma opcję dłutowania, przydatną, gdy trzeba wykonać bruzdy pod instalację elektryczną.
- Wkrętarkę akumulatorową – do mocowania płyt gipsowo-kartonowych, podbitki dachu i wielu innych robót wykończeniowych.
- Przyczepę bagażową (o ładowności całkowitej 750 kg). Koszt transportu wynosi nawet 20% wartości materiałów. Przyczepa lub dostęp do używanego samochodu dostawczego przyda się i wtedy, gdy mamy umowę z hurtownią.
- Zawsze warto mieć: taczkę, szpadel, łopatę, wciągarkę albo bloczek, przedłużacz, rozdzielnicę budowlaną, zszywacz tapicerski.

Uważaj! Kupowanie tanich narzędzi nie opłaca się. Budowę trzeba traktować jak profesjonalne miejsce pracy – wymagające profesjonalnych narzędzi. Sprzęt dla amatorów i hobbystów nie jest przeznaczony do takich celów. Autorzy zdjęć: Andrzej Głąb, Leszek Budowski, Rafał Kuchta, Grzegorz Otwinowski, Andrzej T. Papliński, Andrzej Szandomirski, Mirosław Szulgo, Beata Ziemowska.