Zmiana sposobu użytkowania

Jeśli chcemy w garażu urządzić warsztat lub sklep, albo przerobić budynek gospodarczy na mieszkalny, musimy mieć na to zezwolenie z urzędu.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga pozwolenia właściwego urzędu - gminy lub starostwa.

O jakich zmianach mowa
Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego rozumie się w szczególności:
- przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem go na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie albo było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne,
- podjęcie albo zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego lub pracy, warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne lub ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Ten punkt dotyczy raczej sytuacji, gdy w obiekcie prowadzona jest już jakaś działalność, a właściciel zamierza zmienić jej charakter, na przykład na bardziej uciążliwy (zamiana pracowni krawieckiej na lakiernię).
Użycie w przepisie określenia „w szczególności” oznacza, że wymienione rodzaje zmian zostały wskazane jedynie przykładowo i nie obejmują wszystkich sytuacji, w których wymagane będzie uzyskanie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania.

Uwaga! Samo zarejestrowanie działalności gospodarczej nie stanowi jeszcze podstawy do zmiany sposobu użytkowania obiektu, którego adres wpisano w rejestrze jako miejsce wykonywania działalności gospodarczej. Wpis do rejestru podmiotów gospodarczych nie legalizuje bowiem zmiany sposobu użytkowania takiego obiektu. Nie dotyczy to jedynie sytuacji, gdy pomieszczenia, w których ma być prowadzona działalność gospodarcza, będą równocześnie wykorzystywane w sposób dotychczasowy (np. księgowa będzie prowadziła działalność w pokoju, w którym mieszka). Wtedy w ogóle nie można mówić o zmianie sposobu użytkowania.
Pamiętajmy więc, że aby legalnie rozpocząć w jakimś obiekcie działalność gospodarczą, trzeba uzyskać zezwolenie na zmianę sposobu jego użytkowania.

Co we wniosku
Wniosek o wydanie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania powinien zawierać:
- opis i rysunek określający usytuowanie obiektu w stosunku do istniejącej zabudowy,
- zwięzły opis techniczny budynku określający między innymi jego rodzaj i konstrukcję oraz dotychczasowe i planowane przeznaczenie wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń,
- rysunki i dane techniczne dotyczące adaptacji obiektu.
W niektórych sytuacjach urząd może zobowiązać wnioskodawcę do dostarczenia dodatkowych danych o obiekcie i zamierzonych robotach budowlanych, a także zażądać przedłożenia wykonanej przez rzeczoznawcę ekspertyzy technicznej w sprawie dopuszczalności zmiany przeznaczenia obiektu. Oprócz tego trzeba przedstawić dowody uzyskania uzgodnień i opinii wymaganych w przepisach szczególnych (na przykład opinii sanitarnej w wypadku niektórych usług).
Do wniosku trzeba też dołączyć dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (akt własności lub zgodę właściciela).

Rozpatrując wniosek, urząd bada, czy planowana zmiana sposobu użytkowania jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi oraz obowiązującymi Polskimi Normami.

Gdy budynek wymaga przeróbek
Zmiana przeznaczenia budynku często wymaga wykonania jakichś drobnych prac adaptacyjnych, a nawet jego gruntownej przebudowy. Pamiętajmy, że konieczne jest pozwolenie na budowę, jeśli zmiana przeznaczenia wiąże się z:
- rozbudową budynku,
- przebudową elementów konstrukcyjnych albo
- wykonaniem robót wpływających na zmianę wyglądu obiektu w stosunku do otaczającej zabudowy w mieście.
W razie rozbudowy (nadbudowy) budynku lub wykonania dodatkowych przyłączy konieczne będzie wcześniejsze uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W takiej sytuacji trzeba więc będzie przejść całą procedurę, tak jak przy budowie nowego domu, a na końcu uzyskać pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania.
Pozwolenie na budowę i pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania wydawane są przez ten sam organ administracji architektoniczno-budowlanej (czyli starostę albo wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), mogą więc mieć one formę jednej decyzji administracyjnej, zezwalającej zarówno na przeprowadzenie robót budowlanych, jak też na zmianę sposobu użytkowania obiektu. W takiej sytuacji do wniosku o wydanie stosownych zezwoleń należy dołączyć projekt budowlany.
Jeśli wystąpimy jedynie o zezwolenie na zmianę sposobu użytkowania, a z treści wniosku będzie wynikało, że zmiana ta wiąże się z koniecznością wydania pozwolenia na wykonanie robót budowlanych, urząd wyda postanowienie, w którym:
- wezwie inwestora do wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę,
- określi, o jakie dokumenty należy uzupełnić złożony wcześniej wniosek,
- wyznaczy termin wykonania nałożonych obowiązków.
Jeśli inwestor nie zgadza się z warunkami postanowienia, może złożyć zażalenie w terminie siedmiu dni od dnia otrzymania postanowienia. Zażalenie wnosi się do wojewody za pośrednictwem organu, który wydał postanowienie.
Jeśli zainteresowany nie zaskarży postanowienia i nie zastosuje się do jego warunków w wyznaczonym terminie, urząd odmówi wydania pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania.
Od decyzji o pozwoleniu lub odmowie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania można się odwołać do wojewody w terminie czternastu dni od dnia otrzymania decyzji.

W zgodzie z fiskusem
Zmiana sposobu użytkowania obiektu może się wiązać ze zmianą stawek podatku od nieruchomości, gdyż zależą one od sposobu wykorzystania budynku. Stawki niższe obowiązują dla budynków mieszkalnych, wyższe dla budynków lub ich części wykorzystywanych na inne cele. Dlatego w razie zmiany sposobu użytkowania podatek ulega odpowiednio podwyższeniu lub obniżeniu, począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła zmiana. Właściciel powinien zgłosić zmianę w wydziale finansowym urzędu gminy w ciągu 14 dni od dnia otrzymania ostatecznej decyzji zezwalającej na zmianę sposobu użytkowania.

Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 106, poz. 1126 z późn. zm.)
- rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części (Dz. U. z 1995 r. nr 10, poz. 47)

Co grozi za samowolną zmianę sposobu użytkowania
Gdy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wykryje, że ktoś bez pozwolenia zmienił przeznaczenie budynku lub jego części, może zastosować sankcje podobne do tych, jakie stosuje się w wypadku samowoli budowlanych:
- jeśli trwają jeszcze jakieś roboty budowlane, urząd może wydać postanowienie o ich wstrzymaniu, a następnie decyzję, w której określi warunki kontynuowania prac. Postanowienie o wstrzymaniu robót traci ważność, jeśli w ciągu dwóch miesięcy od doręczenia nie zostanie wydana żadna decyzja;
- gdy roboty zostały już zakończone albo gdy nie dokonywano żadnych przeróbek, nadzór budowlany może zobowiązać właściciela do zgromadzenia odpowiednich dokumentów  (opinii, ekspertyz) i uzyskania pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania albo nakazać właścicielowi przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania. Dzieje się tak zazwyczaj wtedy, gdy inwestor nie zastosuje się do zaleceń urzędu albo gdy wprowadzone zmiany są niezgodne z planem miejscowym lub z innymi przepisami.
Decyzje powiatowego inspektora nadzoru budowlanego można zaskarżyć do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.
Wszelkie rozstrzygnięcia organów nadzoru budowlanego mogą  dotyczyć tylko sposobu korzystania z obiektu, nie przesądzają natomiast o samej możliwości prowadzenia jakiejś działalności gospodarczej.