Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

Jeśli przed laty odebrano tobie lub twoim rodzicom czy dziadkom nieruchomość, bo na jej miejscu miała powstać droga lub szkoła - i do tej pory tych planów nie zrealizowano - sprawdź, może da się tę działkę czy dom odzyskać.

W ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przewidziano możliwość przywrócenia poprzednim właścicielom lub ich spadkobiercom własności nieruchomości niewykorzystanych na cele, na które je wywłaszczono.

Kto może żądać zwrotu

Wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości mogą złożyć poprzedni właściciele oraz ich spadkobiercy.
Zgodnie z ustawą poprzednim właścicielem wywłaszczonej nieruchomości jest osoba, która została pozbawiona prawa własności nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia albo przejęcia na rzecz skarbu państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego na podstawie innych tytułów (art. 4 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Skoro ustawodawca tak zdefiniował "poprzedniego właściciela", to należy uznać, że uprawnienie o zwrot przyznał tylko osobom pozbawionym prawa własności. Wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości mogą złożyć również spadkobiercy poprzedniego właściciela (lub poprzednich współwłaścicieli). Należy jednak zaznaczyć, że uprawnienie to nie może być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego, co oznacza, że nie można tego uprawnienia sprzedać lub darować innym osobom.
Jeśli kilka osób (współwłaściciele, współspadkobiercy) jest uprawnionych do ubiegania się o zwrot, wniosek mogą złożyć wszystkie te osoby lub tylko niektóre z nich. Starosta zaś, jako organ orzekający, ma obowiązek zawiadomienia pozostałych stron o prowadzonym postępowaniu, a w razie pozytywnego rozstrzygnięcia sprawy - uzyskania zgody na zwrot od wszystkich osób uprawnionych do żądania zwrotu. Samo zgłoszenie wniosku o zwrot nie przez wszystkie osoby uprawnione nie jest podstawą do odmowy merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy.
Przy zgłaszaniu roszczenia o zwrot wywłaszczonej nieruchomości wnioskodawcy muszą udowodnić, że są osobami uprawnionymi.
Zobowiązanym do zwrotu nieruchomości jest wyłącznie skarb państwa i jednostki samorządu terytorialnego (gmina, powiat lub samorząd województwa), będące jej aktualnym właścicielem.

Kiedy można się ubiegać o zwrot

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości jest dopuszczalny, jeśli spełniony jest co najmniej jeden z dwóch warunków:
- pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu,
- utraciła moc decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a cel ten nie został zrealizowany.

Nie można się ubiegać o zwrot, gdy:
- na nieruchomości zrealizowano cel publiczny, na który ją wywłaszczono. Wyjątkiem jest sytuacja, w której decyzja o ustaleniu lokalizacji lub o warunkach zabudowy utraciła moc, a cel wywłaszczeniowy został zrealizowany tylko na części nieruchomości. Wówczas zwrotowi podlega ta część, która nie została zagospodarowana na cel publiczny (art. 137 ust. 2);
- przed 1 stycznia 1998 r. nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej, czyli gdy nieruchomość nie jest już w dyspozycji (zarówno faktycznej, jak i prawnej) skarbu państwa, gminy, powiatu lub samorządu województwa (art. 229). Przepis ten chroni osoby, które nabyły prawo do nieruchomości od jej ówczesnego właściciela.

Ile czasu na złożenie wniosku

Wywłaszczona nieruchomość może być wykorzystana tylko na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Inny cel może być realizowany na danej nieruchomości jedynie wtedy, gdy poprzedni jej właściciel lub jego spadkobiercy nie zechcą dochodzić jej zwrotu.
Jeśli zarząd jednostki samorządu terytorialnego lub starosta (jako przedstawiciel skarbu państwa) poweźmie zamiar przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości lub tylko jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, musi zawiadamić o tym poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę (art. 136 ust. 2).
W zawiadomieniu tym powinny znaleźć się informacje o:
- zamiarze przeznaczenia nieruchomości na inny cel, a tym samym o zbędności na cel, na który dokonano wywłaszczenia,
- możliwości zgłoszenia do starosty wniosku o zwrot z obowiązkiem powiadomienia organu przesyłającego zawiadomienie,
- terminie złożenia wniosku o zwrot (3 miesiące od otrzymania zawiadomienia).
Po upływie 3 miesięcy uprawnienie o zwrot nieruchomości wygasa (art. 136 ust. 5), co oznacza, że wniosek - odpowiedź na stosowne zawiadomienie - zgłoszony po tym terminie nie może być skutecznie rozpatrzony.
Jeśli aktualny właściciel nie zamierza zmieniać celu, na który nieruchomość wywłaszczono, ale również go nie realizuje, to nie ma obowiązku zawiadomienia o zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia. Uprawnione osoby mogą jednak samodzielnie wystąpić do starosty z wnioskiem o zwrot nieruchomości (art. 136 ust. 3), powołując się na istnienie przesłanek do zwrotu. Ponadto osoby te są zobowiązane do powiadomienia o złożeniu wniosku o zwrot organu reprezentującego aktualnego jej właściciela. Omawiany wniosek może być zatem złożony w każdym czasie.
Wszczęcie postępowania o zwrot nieruchomości wywłaszczonej następuje w dniu doręczenia wniosku staroście, który zobowiązany jest do ustalenia wszystkich stron tego postępowania i zawiadomienia ich o jego wszczęciu oraz prowadzeniu (art. 61 § 4 oraz art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego).

O zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta. Po przeprowadzeniu stosownego postępowania administracyjnego wydaje on decyzję, od której można się odwołać do wojewody (art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami), a następnie złożyć skargę do NSA.

Skutki zwrotu nieruchomości

Jeżeli nieruchomość lub jej część podlegająca zwrotowi po wywłaszczeniu została oddana w trwały zarząd lub została obciążona prawem użytkowania, prawa te wygasają z mocy prawa z dniem, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna (art. 138 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Oznacza to, że starosta orzekający o zwrocie nieruchomości wywłaszczonej zobowiązany jest do zwrotu jednostce organizacyjnej (dla której wygasł trwały zarząd lub użytkowanie) nakładów  poniesionych na budowę, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub modernizację budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem. Przy ustalaniu wysokości poniesionych nakładów bierze się za podstawę faktycznie wykonane roboty oraz ich wartość w dniu wygaśnięcia trwałego zarządu. Należności te zwraca się ze środków uzyskanych od wnioskodawców zwrotu, którzy są zobowiązani do rozliczenia się z nakładów poczynionych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu.
Umowa najmu, dzierżawy lub użyczenia zwracanej nieruchomości wygasa dopiero z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna. Umożliwia to podmiotom tych umów uzyskanie ewentualnych korzyści wynikających z nakładów poniesionych na nieruchomości. Umowy te wygasają z mocy samego prawa (bez względu na zastrzeżenia umowne lub wynikające z przepisów prawa cywilnego) i nie wydaje się odrębnych orzeczeń lub oświadczeń w tej sprawie. Nie dotyczy to jednak umowy najmu lokalu mieszkalnego, chronionego przepisami ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
Nieruchomość wywłaszczoną zwraca się w takim stanie, w jakim znajduje się w dniu zwrotu (art. 139). Wnioskodawca zwrotu nieruchomości wywłaszczonej nie może żądać przywrócenia jej do stanu sprzed wywłaszczenia, lecz musi przyjąć stan istniejący.

Rozliczenia

Osoba, która ma odzyskać wywłaszczoną nieruchomość, zwraca jej aktualnemu właścicielowi:
- wypłacone za wywłaszczenie odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania,
- kwoty potrącone z odszkodowania na spłatę zobowiązań wobec skarbu państwa lub wobec jednostki samorządu terytorialnego, na przykład na zapłacenie zaległych podatków (art. 140 ust. 1).

Jeśli wnioskodawcy zbyli nieruchomość zamienną, nie wydaje się prawnie uzasadnione, aby z tego powodu można było odmówić zwrotu nieruchomości wywłaszczonej. Prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości zamiennej nie było bowiem ograniczone jakimikolwiek warunkami ograniczającymi lub wyłączającymi rozporządzanie tą nieruchomością. W takiej sytuacji należałoby dokonać rozliczenia finansowego wartości nieruchomości zamiennej.

Odszkodowanie oraz kwoty potrącone z odszkodowania za wywłaszczenie na spłatę zobowiązań wobec skarbu państwa lub jednostki samorządu podlegają waloryzacji, z tym że ich wysokość po waloryzacji nie może być większa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić wartości rynkowej - niż jej wartość odtworzeniowa (art. 140 ust. 2).
Dla osób wywłaszczonych przed 5 grudnia 1990 r. w ustawie jest przewidziana preferencja w rozliczeniu: zwracane przez nie zwaloryzowane odszkodowanie nie może być wyższe niż 50% aktualnej wartości zwracanej nieruchomości (art. 217 ust. 2).
Jeśli wartość nieruchomości zmalała bądź wzrosła na skutek działań podjętych na niej po wywłaszczeniu, zwaloryzowane odszkodowanie podlega odpowiednio zmniejszeniu lub zwiększeniu o kwotę równą różnicy między wartością nieruchomości w dniu wywłaszczenia a jej wartością z dnia zwrotu (art. 140 ust. 3). Przed ustaleniem wysokości rozliczeń starosta zobowiązany jest do uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego. Z uzyskanych w ten sposób środków starosta rozlicza nakłady poniesione na nieruchomości w okresie od wywłaszczenia do zwrotu.

Odmowa rozliczenia się z omawianych należności może skutkować dwojako:
- jeżeli w decyzji o zwrocie zastrzeżono warunek rozliczenia się z należności, to w razie jego niespełnienia, starosta orzeka o wygaśnięciu decyzji o zwrocie,
- zwrot należności orzeczonych w decyzji o zwrocie nieruchomości może być dochodzony na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Wierzytelności skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z tytułu rozliczenia za zwrot są zabezpieczane hipoteką na nieruchomości.
Na wniosek zainteresowanych należności podlegające rozliczeniu i zwrotowi mogą być rozłożone na raty, płatne maksymalnie przez 10 lat i oprocentowane stopą redyskonta weksli stosowaną przez Narodowy Bank Polski (art. 141 ust. 1 i 3). Warunki rozłożenia płatności na raty określa starosta w decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.
W razie zwłoki lub opóźnienia w zapłacie należności stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego pozwalające pobierać odsetki ustawowe.
Koszty postępowania o zwrot nieruchomości ponosi odpowiednio skarb państwa albo właściwa jednostka samorządu terytorialnego w zależności od tego, któremu z tych podmiotów odszkodowanie jest zwracane (art. 140 ust. 6), a zatem który z tych podmiotów jest zobowiązany do zwrotu nieruchomości.

Podstawa prawna:- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543)

O jakie nieruchomości chodzi

Wniosek o zwrot nieruchomości może być złożony w odniesieniu do nieruchomości:
- wywłaszczonych w rozumieniu art. 136 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- nabytych lub przejętych na podstawie aktów prawnych wymienionych w art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Za nieruchomości wywłaszczone uznaje się te, dla których wydano akt wywłaszczeniowy (decyzję lub orzeczenie administracyjne) na podstawie:
- rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z 24 września 1934 r. - prawo o postępowaniu wywłaszczeniowym (Dz. U. R.P. nr 86, poz. 776, z późn. zm.),
- dekretu z 26 kwietnia 1949 r. o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych (Dz. U. nr 4, poz. 31, z późn. zm.),
- ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. nr 17, poz. 70, z późn. zm.),
- ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. nr 22, poz. 99, z późn. zm.),
- ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Wniosek o zwrot nieruchomości może być również złożony w stosunku do nieruchomości nabytych lub przejętych na podstawie:
- art. 6 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości,
- ustawy z 22 maja 1958 r. o terenach dla budownictwa domów jednorodzinnych w miastach i osiedlach,
- ustawy z 31 stycznia 1961 r. o terenach budowlanych na obszarach wsi,
- art. 22 ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach,
- ustawy z 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach,
- odrębnych przepisów w związku z potrzebami Tatrzańskiego Parku Narodowego,
- wywłaszczonych na rzecz państwowych i spółdzielczych przedsiębiorstw gospodarki rolnej.
Jeśli zgłoszony wniosek o zwrot dotyczy nieruchomości nabytych lub przejętych na podstawie innych aktów prawnych, niż wymienione w art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami, starosta zobowiązany jest do umorzenia postępowania o zwrot.