10 umów, z którymi zbudujesz dom

Dlaczego warto spisywać umowy? Co musi, a co powinna zawierać umowa? W jakiej formie zawrzeć umowę? Kiedy umowa może być nieważna? Czy i jak stosować kary umowne?

- Trzy umowy przedwstępne kupna-sprzedaży
- Umowa z architektem
- Dwa warianty umowy o roboty budowlane
- Dwa warianty umowy o dzieło
- Umowa z kierownikiem budowy
- Umowa z inspektorem nadzoru inwestorskiego

Uwaga! Wzory umów nie obejmują wszystkich sytuacji, mogą jednak być punktem wyjścia
do negocjacji.

Zawarcie nieprzemyślanej umowy zawsze oznacza kłopoty, a niezachowanie odpowiedniej formy może skutkować nieważnością umowy. Dlatego osoby, które zamierzają kupić nieruchomość, budować lub remontować dom, powinny znać przepisy odnoszące się do poszczególnych rodzajów umów. Przygotowane przez nas wzory umów nie obejmują wszystkich sytuacji i nie mogą być sztywno stosowane w każdym przypadku, mogą jednak stanowić punkt wyjścia do negocjacji. Pamiętajmy, że treść umowy powinna być dostosowana do konkretnych okoliczności i wymaga akceptacji obydwu stron. Umowa to przecież nic innego, jak spisana wola stron, które w taki, a nie inny sposób chcą zrealizować określoną czynność.

Dlaczego warto spisać umowę

Wprawdzie nawet najlepsza umowa nie daje pełnej gwarancji, że druga strona się z niej wywiąże, to jednak może znacznie ułatwić dochodzenie roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego jej wykonania.
Na podstawie umowy możemy:
- ustalić, kto jest odpowiedzialny za realizację umowy (dane firmy, adres), gdzie i do kogo zgłaszać pretensje,
- udowodnić, do czego zobowiązał się kontrahent,
- wykazać, że druga strona spóźnia się z wykonaniem świadczenia,
- żądać kar umownych (jeśli zostały ustalone) albo odszkodowania.
Bez pisemnej umowy nie ma co liczyć na dochodzenie sprawiedliwości przed sądem. Słowa są ulotne, ustalenia spisane na papierze pozostają i bardziej zobowiązują. Ponadto jeśli ktoś domaga się spisania umowy i wie, co powinno się w niej znaleźć, jest to sygnał dla drugiej strony, że takiego klienta lepiej nie oszukiwać.

Co musi zawierać każda umowa
- oznaczenie stron umowy, a więc dane kontrahentów pozwalające na ich identyfikację. W przypadku osób fizycznych jest to imię i nazwisko, adres zamieszkania oraz numer dokumentu tożsamości, jakim się ta osoba posługuje (dowodu, paszportu). Jeśli osoba taka zawiera umowę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, powinna także podać numer wpisu do odpowiedniego rejestru. Gdy umowę zawieramy ze spółką, oprócz jej nazwy i siedziby trzeba ponadto podać imię i nazwisko osoby, która ją reprezentuje.
- przedmiot świadczenia – z umowy musi wynikać, kto i do czego się zobowiązał, czyli co ma być zrobione i za ile. Im dokładniej oznaczymy zakres zobowiązania stron, tym mniej problemów będzie przy realizacji umowy. Dotyczy to przede wszystkim umowy o roboty budowlane.
- terminy – warto pamiętać nie tylko o wpisaniu daty zawarcia umowy, ale także o terminie jej realizacji (data rozpoczęcia i zakończenia robót, data zawarcia umowy przyrzeczonej).
- podpisy stron – są potwierdzeniem zawarcia umowy. Dobrze, jeśli parafki znajdą się na każdej stronie, wówczas nie da się zmienić treści umowy bez wiedzy drugiej strony.

Oprócz podstawowych i niezbędnych elementów (określenia stron i przedmiotu świadczenia) każda umowa może zawierać dodatkowe postanowienia, na które strony wyrażają zgodę.
Postanowienia te mogą precyzować sposób wykonania świadczenia (na przykład zasady zapłaty, sposób wykonywania robót, warunki odbioru robót) oraz postanowienia, które mogą stwarzać stronom gwarancję realizacji umowy (na przykład kary umowne) lub określać warunki rozwiązania umowy.

W jakiej formie zawrzeć umowę

- forma aktu notarialnego jest wymagana m.in. dla:
   – umów przenoszących własność nieruchomości,
   – małżeńskich umów majątkowych.
Jeśli umowę zawieramy u notariusza, to on powinien zadbać o poprawność i jasność sformułowań. Jednak nie wszystkie umowy wymagają formy aktu notarialnego.
- forma pisemna jest zastrzeżona dla:
   – umów o roboty budowlane,
   – innych umów, które nie wymagają formy aktu notarialnego, a które dotyczą świadczeń, których wartość przekracza dwa tysiące złotych.
Zastrzeżenie formy pisemnej nie oznacza, że umowa ustna będzie nieważna (chyba że konkretne przepisy tak stanowią), lecz ma znaczenie dla celów dowodowych. Otóż w razie sporu strony, które zawarły ustną umowę, nie mogą udowadniać jej zawarcia przy pomocy świadków lub własnych zeznań, chyba że się na to zgodzą albo mają jakieś dokumenty (np. rachunki), które uprawdopodabniają tę umowę.

Kiedy umowa jest nieważna
- gdy nie zachowamy formy aktu notarialnego przy umowie, dla której przepisy taką formę przewidują.
- gdy oświadczenie woli złoży (to znaczy podpisze umowę) osoba, która z jakichkolwiek powodów (choroby psychicznej czy innego zaburzenia czynności psychicznych – także wywołanego alkoholem lub innymi środkami odurzającymi) nie była w stanie świadomie albo swobodnie podjąć decyzji i wyrazić swojej woli. Przykładowo: za nieważną może być uznana umowa darowizny nieruchomości dokonana przez osobę chorą psychicznie.
- gdy oświadczenie woli złożono dla pozoru, podczas gdy strony zgodne są co do tego, że oświadczenie to nie wywołuje skutków prawnych (ktoś zawiera fikcyjną umowę sprzedaży nieistniejącego towaru w celu wyłudzenia zwrotu VAT).
Natomiast złożenie oświadczenia woli pod wpływem groźby lub błędu nie powoduje wprawdzie nieważności umowy, ale pozwala uchylić się od skutków prawnych takiego oświadczenia. Otóż osoba, która zawarła umowę, obawiając się o bezpieczeństwo własne lub osób bliskich, może w ciągu roku od ustania groźby złożyć drugiej stronie pisemne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli.
Podobne możliwości ma osoba, która została wprowadzona w błąd przez kontrahenta, a błąd ten dotyczył treści czynności prawnej i był istotny, to znaczy gdyby strona o tym wiedziała, to nie zawarłaby umowy.

O umowach przedwstępnych kupna-sprzedaży nieruchomości
Czy warto zawierać. Umowa przedwstępna nie przenosi prawa własności, a jedynie ustala, iż w oznaczonym terminie do takiego przeniesienia powinno dojść, i daje pewność, że sprzedający nie zmieni warunków sprzedaży.
Niezbędne elementy umowy. W umowie trzeba podać dane sprzedającego i kupującego, opisać zbywaną nieruchomość, określić cenę oraz datę, do której musi być zawarta umowa przenosząca prawo własności. Warto też ustalić inne ważne sprawy, np. dostęp do drogi publicznej i mediów. W umowie przedwstępnej można uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej od spełnienia pewnych warunków, na przykład uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Zadatek. Jeśli dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny. Jeżeli sprzedający się z niej wycofa, zwróci kupującemu kwotę dwukrotnie wyższą niż otrzymany zadatek. Jeśli wycofa się kupujący, zadatek zatrzyma sprzedający. Uwaga! Nie mylmy zadatku z zaliczką, którą – jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – zwyczajnie się zwraca.
Forma umowy. Może być spisana w zwykłej formie pisemnej bądź jako akt notarialny. W drugim wariancie musimy ponieść dodatkowy koszt. Od formy tej umowy zależy, czy będzie można w przyszłości dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży. Ostateczna umowa musi mieć formę aktu notarialnego.
Skutki umowy. Generalnie możemy dochodzić odszkodowania od strony, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, za szkodę, którą ponieśliśmy, licząc na zawarcie umowy (np. zwiększenie cen, rezygnacja z innej także atrakcyjnej oferty). Jednak wyłącznie akt notarialny daje przez rok prawo do dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wzory umów można otrzymać pocztą elektroniczną.

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki.		Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki z rozpoczętą budową.		Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania.

O umowie z architektem

Przed zawarciem umowy. Warto najpierw obejrzeć dotychczas wykonane przez danego architekta projekty, choć nie wszyscy architekci dysponują prospektem czy katalogiem swoich prac. Niepozbawione także sensu jest obejrzenie już zrealizowanych projektów tego architekta i rozmowa z ich inwestorami. Pozwoli nam to nabrać ogólnego rozeznania w stylu danego architekta, umiejętności wykorzystania i aranżowania przestrzeni.
Charakter umowy. W umowie z architektem znajdujemy cechy zbliżone do umowy o dzieło, ale tylko w części dotyczącej projektu (przedmiotem zobowiązania i zarazem celem umowy jest tu bowiem osiągnięcie określonego rezultatu). Natomiast w części dotyczącej nadzoru autorskiego umowa nosi cechy zlecenia, charakteryzuje ją zatem wymóg należytej staranności przyjętej w stosunkach danego rodzaju. Uznanie, że także w wypadku nadzoru autorskiego chodzi o rezultat (w rozumieniu umowy o dzieło) w postaci wykonania projektu, byłoby za daleko idące. W tej bowiem części architekt jedynie sprawuje nadzór, w większym zaś stopniu odpowiedzialność ponosi zobowiązany z umowy o roboty budowlane, czyli wykonawca budynku (firma budowlana).
Zastosowanie do umowy z architektem znajdują przez analogię nie tylko przepisy dotyczące umowy o dzieło i zlecenia, ale także ogólne zasady wykonywania zobowiązań.
Obowiązki architekta. Strony mogą zawęzić zakres zamówienia wyłącznie do sporządzenia projektu budowlanego budynku bez przyłączy i instalacji (opracowanie projektów tych urządzeń inwestor może na własną rękę powierzyć innym osobom) albo rozszerzyć. Oprócz wykonania projektu budowlanego i sprawowania nadzoru autorskiego architekt może się zobowiązać do uzyskania wymaganych przepisami uzgodnień i opinii (np. geotechnicznych warunków posadowienia domu) czy wystąpienia w imieniu inwestora o pozwolenie na budowę.
Adaptacja projektu gotowego. Przedmiotem umowy może być również adaptacja projektu gotowego, czyli wykonanie projektu zagospodarowania działki oraz ewentualne wprowadzenie zmian w projekcie (ale w zakresie dopuszczonym przez autora projektu gotowego), na przykład dopasowanie sposobu fundamentowania do warunków miejscowych.  
Prawa autorskie. Pamiętajmy, że nie wolno nam bez zgody architekta wykorzystać jego projektu drugi raz w innym miejscu, dokonywać w nim zmian ani odstępować go innej osobie. Możemy natomiast umówić się, że i architekt nie sprzeda takiego samego projektu innej osobie, czyli że nasz dom będzie niepowtarzalny.    

Wzory umów można otrzymać pocztą elektroniczną.

Umowa o prace projektowe i sprawowanie nadzoru autorskiego.

O umowie z wykonawcą robót budowlanych

Który wariant dla kogo. Przedstawiony wzór umowy o roboty budowlane zawiera dwa warianty:
- pierwszy – dla inwestorów, którzy w dużym stopniu angażują swój czas w budowę (sami kupują materiały i dostarczają je na plac budowy, zatrudniają kierownika budowy, wykonawcy – jednemu lub kilku zlecają wykonanie poszczególnych etapów budowy);
- drugi – dla inwestorów, którzy w większym stopniu zdają się na wykonawcę (to on bierze na siebie kupno potrzebnych materiałów, kierownik budowy jest praktycznie jego przedstawicielem). W tej sytuacji warto zatrudnić rzetelnego i zaufanego inspektora nadzoru inwestorskiego, który m.in. będzie kontrolował ilości zamawianych przez wykonawcę i zużywanych materiałów.
Rodzaj umowy. Jest to typowa umowa rezultatu wywodząca się z umowy o dzieło.
Przedmiot umowy. We wzorze szczegółowy zakres zleconych prac zawarliśmy w załącznikach do umowy. Można też zapisać to w samej umowie, dodając odpowiednie punkty.
Obowiązki stron. Poprzez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Wynagrodzenie. W umowie należy zawrzeć szczegółową regulację dotyczącą wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Może być one określone ryczałtem (kwota ustalona z góry) lub kosztorysowo (zestawienie planowanych prac, materiałów i przewidywanych kosztów). Wynagrodzenie wykonawcy we wzorze zostało ustalone ryczałtowo. Jeśli podstawą do ustalenia wynagrodzenia jest kosztorys, musi być załączony do umowy.
Jeżeli strony nie umówią się co do sposobu i terminu zapłaty wynagrodzenia, a roboty będą oddawane częściowo (etapami), wykonawcy należy się częściowe wynagrodzenie po zakończeniu i przyjęciu kolejnych etapów przez inwestora.
Nieprzewidziane koszty. Przy kosztorysowo ustalonym wynagrodzeniu każda ze stron może żądać zmiany jego wysokości, jeżeli nastąpiła zmiana cen lub przyjętych stawek, na przykład za robociznę. Jeśli konieczne okazałoby się wykonanie prac nieprzewidzianych w kosztorysie, wykonawca może żądać wyższego wynagrodzenia, jeśli kosztorys sporządzał zamawiający. Jeśli wykonawca sam go sporządził, może żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności wykonania dodatkowych robót. Jednakże gdyby zaszła konieczność znacznego podwyższenia wynagrodzenia, to inwestor może niezwłocznie odstąpić od umowy, płacąc część należnego wynagrodzenia (za wykonane prace).
Jeżeli natomiast przyjęto wynagrodzenie ryczałtowe, wykonawca nie ma możliwości podwyższenia kosztów prac. Jako profesjonalista musi ocenić opłacalność wykonania powierzonych robót. Gdyby jednak po zawarciu umowy nastąpiła zmiana stosunków, której nie można było przewidzieć (na przykład gwałtowny wzrost cen, klęska żywiołowa), wykonawca może zwrócić się do sądu o podwyższenie ryczałtu bądź rozwiązanie umowy.
Drobne zmiany na życzenie inwestora. W trakcie budowy inwestor może za dodatkowym wynagrodzeniem zażądać wprowadzenia niewielkich zmian (na przykład postawienia dodatkowej ścianki działowej), nie mogą to być jednak istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu. 
Dodatkowe postanowienia. Oprócz podstawowych i niezbędnych elementów (określenia stron, zakresu robót i wysokości wynagrodzenia) umowa może zawierać dodatkowe postanowienia, na które strony wyrażają zgodę. Postanowienia te mogą precyzować sposób wykonania świadczenia (na przykład sposób zapłaty, sposób wykonywania robót czy warunki ich odbioru) oraz stwarzać stronom dodatkową gwarancję realizacji umowy (na przykład kary umowne) lub określać warunki rozwiązania umowy.
Kary umowne. Zapis o karze umownej powinien jasno określać sytuacje, w jakich kara ta może być stosowana (na przykład w razie odstąpienia od umowy lub opóźnienia w wykonaniu robót), oraz jaka będzie jej wysokość. Kary umowne mogą być stosowane niezależnie od tego, czy inwestor lub wykonawca poniósł jakąkolwiek szkodę. Nie trzeba więc udowadniać istnienia szkody ani jej wysokości, wystarczy, że wykaże się istnienie przesłanek warunkujących stosowanie kary umownej (na przykład zwłokę wykonawcy).
Kara umowna wyklucza dochodzenie roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, jeżeli strony nie postanowią inaczej. W umowie można więc zapisać, że kara umowna nie wyklucza dochodzenia przez strony pełnego odszkodowania (przewyższającego wysokość kary umownej).
Niezależnie od kar umownych oraz odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy inwestor może domagać się odszkodowania, jeśli wykonawca z własnej winy lub zatrudnianych przez niego osób wyrządzi szkodę (na przykład doprowadzi do zniszczenia materiałów).
Rękojmia i gwarancja. Wykonawca odpowiada ustawowo za wady wybudowanego budynku przez okres 3 lat od jego oddania. W tym okresie inwestor może domagać się naprawienia wad lub obniżenia wynagrodzenia. Oprócz tego wykonawca może udzielić gwarancji na wykonane roboty według swojego uznania.

Wzory umów można otrzymać pocztą elektroniczną.

Umowa o roboty budowlane (2 warianty).

O umowie z wykonawcą dzieła
Przedmiot umowy. Tę umowę zawieramy wtedy, gdy powierzamy komuś na przykład wykonanie lub zamontowanie okien, założenie instalacji wewnętrznej centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, kanalizacji sanitarnej, podłączenie kotła, położenie glazury czy parkietu. Przedmiotem umowy musi być zatem dzieło rozumiane jako materialny rezultat pracy wykonawcy.
Obowiązki wykonawcy. Przyjmujący zamówienie zobowiązany jest przy wykonywaniu dzieła do staranności ogólnie przyjętej w stosunkach danego rodzaju, jeżeli jednak wykonanie dzieła leży w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej – należytą staranność określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru działań. Z taką sytuacją mamy do czynienia przy budowie domu. Zatrudniamy bowiem fachowców zawodowo trudniących się wykonywaniem dzieł konkretnego rodzaju.
Czyje materiały. We wzorze umowy zawarliśmy dwa warianty: w pierwszym materiały kupuje wykonawca, w drugim – zamawiający wykonanie dzieła. Trzeba to ustalić, a będzie wówczas jasne, kto odpowiada za ich jakość i czy ewentualnie – w razie zastosowania wadliwych materiałów lub niedopuszczonych do obrotu – mamy prawo odstąpić od umowy lub zmniejszyć wynagrodzenie wykonawcy.
Jednak nawet jeśli to my dostarczamy materiały, wykonawca powinien wstępnie ocenić ich przydatność do realizacji zamówionego dzieła. Gdy stwierdzi, że są niskiej jakości lub wadliwe, musi niezwłocznie nas o tym zawiadomić. Jeśli tego nie zrobi, nie będzie mógł się domagać wynagrodzenia za wadliwe dzieło, a ponadto może ponieść odpowiedzialność za bezcelowe wykorzystanie materiału i w rezultacie jego zniszczenie (np. z dostarczonego drewna nie da się wykonać zamówionych schodów, ale można by z niego zrobić półki). Wykonujący dzieło musi też zwrócić nam niewykorzystaną część materiałów.
Cena. Są dwie możliwości ustalenia zapłaty:
- ryczałt, czyli podanie konkretnej kwoty należnej wykonawcy dzieła,
- kosztorys, czyli zestawienie kosztów koniecznych prac, materiałów, albo wskazanie podstaw, które w przyszłości posłużą do określenia ceny (np. powołanie się na stosowane w danej branży cenniki).
Nieprzewidziane koszty. W trakcie wykonywania dzieła może się okazać, że konieczne są dodatkowe, nieprzewidziane w umowie prace. Wykonawca może wówczas domagać się podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego, zwłaszcza jeśli to my sporządziliśmy zestawienie planowanych prac – musi jednak uzyskać naszą zgodę na wykonanie dodatkowych prac. Wynagrodzenia ryczałtowego w zasadzie nie można zmienić.
Terminy. Umowa powinna określać datę rozpoczęcia i zakończenia wykonania dzieła, a przynajmniej ten drugi termin. Możliwe jest wówczas ustalenie, czy wykonawca ma szansę zakończyć prace w ustalonym terminie i czy ewentualnie mamy prawo odstąpić od umowy.
Odstąpienie od umowy. Taką możliwość ma z mocy prawa zarówno zamawiający, jak i przyjmujący zamówienie.
Wykonawca dzieła może odstąpić od umowy, gdy zamawiający pomimo upomnień zaniedbuje przyjęte obowiązki, na przykład nie dostarcza materiału czy nie udostępnia pomieszczeń. W razie rozwiązania umowy z tej przyczyny wykonawcy przysługuje wynagrodzenie.
Zamawiający może odstąpić od umowy, gdy:
- wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykonaniem dzieła tak bardzo, że nie ma już realnych możliwości ukończenia dzieła w terminie określonym w umowie. Nie trzeba mu wtedy nawet wyznaczać dodatkowego terminu realizacji,
- dzieło wykonywane jest w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową. W takiej sytuacji zamawiający powinien wcześniej wyznaczyć wykonawcy termin do zmiany sposobu realizacji dzieła. Jeśli konieczne będzie powierzenie dokończenia dzieła innej osobie, zamawiający musi zapłacić za wykonaną już część dzieła, ale ma prawo odliczyć od niego koszty powierzenia pracy innej osobie.
Jeśli dojdzie do odstąpienia od umowy, strony zobowiązane są do zwrotu sobie wzajemnie tego, co do tej pory świadczyły (zapłacić za wykonaną pracę, zwrócić pieniądze zapłacone za niewykonane prace, oddać niewykorzystane materiały itp.). Jeśli winę za rozwiązanie umowy ponosi wykonawca, możemy dochodzić odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Strony mogą również umówić się na zapłatę odstępnego (rodzaj kary umownej) za odstąpienie od umowy.
Odpowiedzialność za dzieło. Wykonawca przez rok odpowiada w ramach obowiązkowej rękojmi za wady wykonanego dzieła. W zależności od rodzaju wad inwestor może domagać się naprawy albo obniżyć wynagrodzenie wykonawcy. Może też odstąpić od umowy (tj. zażądać zwrotu pieniędzy), jeśli wady nie dadzą się usunąć albo wykonawca nie zdołał ich usunąć, a wady te są istotne. Nie ma przy tym przeszkód, aby strony w umowie ukształtowały odpowiedzialność z tytułu rękojmi w ten sposób, aby zamawiający miał prawo odstąpić od umowy także w przypadku wad nieistotnych.
Wykonawca może również udzielić nam gwarancji dobrej jakości dzieła – koniecznie na piśmie! Ale w gwarancji wykonawca sam określa jej zakres i warunki korzystania z naszych uprawnień. My mamy natomiast prawo wybrać, czy skorzystamy z rękojmi, czy gwarancji.

Wzory umów można otrzymać pocztą elektroniczną.

Umowa o dzieło (2 warianty).

O umowach z kierownikiem budowy i inspektorem nadzoru inwestorskiego
Charakter umów. Umowy te należą do umów nienazwanych (nie zostały wyodrębnione jako odrębny rodzaj umów w żadnym akcie prawnym). Umowy te zbliżone są w swym charakterze najbardziej do umowy zlecenia. Niewątpliwie bowiem czynności wykonywane przez kierownika budowy i inspektora nadzoru na rzecz inwestora zaliczyć można do usług określonych w art. 750 k.c., który stanowi, że do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.
Z kim zawierać? Kierownikiem budowy i inspektorem nadzoru inwestorskiego może być jedynie osoba mająca niezbędne kwalifikacje teoretyczne i praktyczne, potwierdzone przez kompetentny organ (uprawnienia budowlane). Uprawnienia te należy sprawdzić przed podpisaniem umowy. Jedna osoba nie może pełnić jednocześnie na tej samej budowie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego.
Rolą kierownika budowy jest piecza nad prawidłowym przebiegiem procesu budowlanego z punktu widzenia fachowca z tej dziedziny. Obowiązki kierownika budowy w zakresie prowadzenia budowy określa ustawa Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 106, poz. 1126 z późn. zm.), natomiast obowiązki związane z utrzymaniem porządku na placu budowy i wywozu odpadów wynikają z przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 1996 r., nr 132, poz. 622 z późn. zm.). Wprawdzie ustawa ta odnosi się do właścicieli i innych użytkowników nieruchomości, jednakże przyjmuje się, że do tej drugiej kategorii osób zaliczyć należy także kierowników budów. Koszty usuwania odpadów niewątpliwie ponosić będzie inwestor.
Rola inspektora nadzoru inwestorskiego. Inspektora nadzoru inwestorskiego zatrudniamy zazwyczaj wtedy, gdy funkcję kierownika budowy pełni ktoś z ramienia wykonawcy. Wtedy, by zabezpieczyć własne interesy – warto, aby inwestor powierzył komuś zaufanemu sprawowanie nadzoru inwestorskiego. Zadania inspektora dość szczegółowo normuje Prawo budowlane, którego przepisy przytoczyliśmy w umowie. Oczywiście strony mogą ustalić szerszy zakres obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego. Może on na przykład dodatkowo uczestniczyć w zakupie i odbiorze materiałów budowlanych, reprezentować inwestora w kontaktach z urzędami i wykonawcą oraz wykonywać inne czynności, które mają na celu zabezpieczenie interesów inwestora w zakresie prawidłowego przebiegu budowy.
Forma umowy. Jeżeli przewidujemy wynagrodzenie powyżej dwóch tysięcy złotych, to umowa powinna być zawarta w formie pisemnej. Stosownie bowiem do treści art. 75 k.c. wymóg ten jest niezbędny dla celów dowodowych.
Odpowiedzialność. Miarą prawidłowego wykonania omawianych umów nie jest rezultat robót – za to odpowiada wykonawca – ale staranność w działaniu. Kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego można pociągnąć do odpowiedzialności jedynie wtedy, gdy nie wykazali należytej staranności w działaniu.
Wzory umów można otrzymać pocztą elektroniczną.

Umowa z kierownikiem budowy.		Umowa z inspektorem nadzoru inwestorskiego.