Służebności czyli jak legalnie korzystać z cudzego gruntu

Czasami bywa tak, że aby korzystać z własnej działki, trzeba także naruszać własność sąsiada. Może się to odbywać w majestacie prawa, jeśli zostanie ustanowiona służebność, czyli prawo umożliwiające korzystanie - w ograniczonym zakresie - z cudzej nieruchomości.

Jednym z podstawowych kryteriów, jakimi kierujemy się przy zakupie działki, jest jej dostęp do drogi publicznej. Wprawdzie zasadą jest, że każda działka powinna mieć dojazd, to jednak czasami życie okazuje się zaskakujące. To, co przy zakupie działki wydaje nam się dojazdem, jest naniesione na mapę jako droga i może spełniać funkcję dojazdu, w rzeczywistości może okazać się cudzą własnością. Bywa, że właściciel takiego dojazdu nie kwapi się z umożliwieniem nam spokojnego korzystania ze swojej drogi. Co zrobić w takiej sytuacji? Czy da się uniknąć konfliktu?

Droga konieczna

Jednym z prawnych sposobów zapewnienia nieruchomości dostępu do drogi publicznej jest ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jest to najbardziej popularny rodzaj służebności.

Przepisy o drodze koniecznej (art. 145 Kodeksu cywilnego)
Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (...). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Z art. 145 k.c. wynika, że w razie braku dojazdu do własnej działki jej właściciel może zwrócić się do właścicieli nieruchomości sąsiadującej o pozwolenie na przejazd przez ich teren. Prawo to dotyczy zarówno umożliwienia przejazdu przez istniejącą już drogę, jak też pozwolenia na wytyczenie drogi przez grunty sąsiada, gdy takiej drogi w ogóle nie ma. Zaznaczyć trzeba, że żądanie to nie jest ograniczone tylko do bezpośrednich sąsiadów, ale również do sąsiedztwa gospodarczego, a więc działek dalej położonych, jeśli do uzyskania dostępu do drogi publicznej niezbędne będzie wytyczenie drogi także przez dalej położone grunty.

Z orzecznictwa o drodze koniecznej
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego przepisy dotyczące ustanowienia drogi koniecznej można stosować jako podstawę do ustanowienia służebności polegającej na przeprowadzeniu przez nieruchomość linii elektrycznej lub wodociągowej do działki niemającej dostępu do odpowiednich urządzeń (np. uchwała SN z 30.08.1991 III CZP 73/91 OSNCP 4/1992, poz. 53).

Jak ustanowić drogę konieczną
Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona w drodze umowy między zainteresowanymi albo w postępowaniu sądowym.
Umownie. W takiej sytuacji oświadczenie osoby zezwalającej na przejazd przez jej grunt powinno mieć formę aktu notarialnego. Najlepiej jest, gdy obie strony stawią się u notariusza i spiszą odpowiednią umowę. Gdy w umowie wyraźnie będzie określony charakter służebności jako drogi koniecznej, to nawet  bez wpisania jej do księgi wieczystej służebność będzie obciążała nieruchomość. I choć wpis do księgi nie jest w wypadku służebności konieczny, to jednak lepiej zadbać, aby zostało to odnotowane w księdze wieczystej.
W sądzie. W razie braku porozumienia właściciel nieruchomości pozbawionej przejazdu może wystąpić do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości z wnioskiem o ustanowienie służebności. Sąd zbada, czy faktycznie nie ma odpowiedniego dojazdu do drogi publicznej. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez brak dostępu rozumie się nie tylko całkowity brak przejazdu, ale także faktyczny brak możliwości przejazdu, na przykład gdy działka ma wprawdzie dostęp do drogi publicznej, ale jest to jedynie wąska ścieżyna albo droga w tak złym stanie technicznym, że nie da się po niej przejechać samochodem. Uzasadnieniem ustanowienia drogi koniecznej nie może być jednak – jeśli istnieje odpowiedni dostęp – jedynie ułatwienie w korzystaniu z nieruchomości, na przykład przejazd krótszy niż istniejący albo z innej strony. W tym celu strony mogą wprawdzie umownie ustanowić służebność gruntową, jednakże taka służebność nie będzie już miała charakteru drogi koniecznej.
Ustanawiając służebność, sąd bierze pod uwagę także interesy sąsiada. Droga ma być tak wytyczona, aby jak najmniej obciążała grunty, przez które będzie prowadzić. W postępowaniu sądowym z reguły konieczna będzie opinia biegłego geodety. Propozycja sporządzona przez biegłego nie jest wprawdzie wiążąca, ale zazwyczaj sąd się do niej przychyla, jeśli strony nie proponują zgodnie innego rozwiązania. Sąd ocenia również zgodność ustanawianej służebności z interesem społeczno-gospodarczym. Oznacza to, że droga powinna być tak wytyczona, aby w przyszłości nie dochodziło do sytuacji konfliktowych. Regułą jest też, że droga taka nie powinna być wytyczona przez działkę siedliskową (część gospodarstwa rolnego z zabudowaniami gospodarczymi).

Jak wykonywać służebność drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem. Sąd zasądza takie wynagrodzenie z urzędu (czyli bez dodatkowego wniosku w tej sprawie), chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia. Wynagrodzenie może być płatne jednorazowo lub okresowo, w pieniądzu albo w naturze (na przykład w formie innych świadczeń majątkowych). Wynagrodzenie płacone okresowo można waloryzować. Jeśli służebność jest ustanawiana umownie, strony same muszą ustalić wysokość i zasady płacenia wynagrodzenia.
Gdy służebność zostanie już ustanowiona, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego powinna być wykonywana tak, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości, które obciąża. Właściciel nieruchomości władnącej  jest zobowiązany do utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności – jeżeli strony nie zawarły umowy regulującej te kwestie w inny sposób. A zatem ten, kto korzysta z drogi koniecznej, ma obowiązek naprawiać i remontować nawierzchnię tej drogi, bramę wjazdową lub inne związane z tą drogą urządzenia.

Inne służebności

Możliwe jest ustanowienie innych służebności, których istota polega na ograniczeniu prawa własności sąsiada. Często spotkać można służebności polegające na możliwości korzystania z gruntów sąsiedzkich, na przykład służebność czerpania wody ze studni, służebność oparcia budynku o mur sąsiada, służebność okna otwieranego na zewnątrz i w ten sposób wchodzącego w przestrzeń nad gruntem sąsiednim. Niektóre służebności polegają na ograniczeniu sąsiada w korzystaniu z jego własnego gruntu. Przykładowo można wyobrazić sobie służebność polegającą na zakazie wznoszenia budynku określonej wysokości lub sadzenia roślin potencjalnie mogących zasłonić światło.
Celem ustanowienia każdej ze służebności może być jedynie zwiększenie gospodarczej użyteczności nieruchomości władnącej. Każdą ze służebności można ustanowić w drodze umowy lub orzeczenia sądowego, ale tylko służebność drogi koniecznej i służebności do niej zbliżone (np. przeprowadzenie przewodów) ustanawiane są w postępowaniu nieprocesowym.
Każda z wymienionych służebności może być ustanowiona jako:
- służebność gruntowa – ustanawiana na rzecz nieruchomości zwanej władnącą. Służebność gruntowa jest prawem przysługującym każdemu właścicielowi danej działki (czyli działka sprzedawana jest ze służebnością).
- służebność osobista – ustanawiana na rzecz określonej osoby (na przykład na rzecz właściciela nieruchomości władnącej lub najemcy lokalu).
Służebność osobista należy się tylko osobie, dla której ją ustalono, dlatego nie może w żaden sposób przejść na inne podmioty.

Jak zmienić treść służebności lub ją znieść
Służebność osobista wygasa zawsze najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.
Służebność gruntowa jest natomiast mocno związana z nieruchomością, przysługuje bowiem każdemu właścicielowi działki władnącej, jak też obciąża każdego kolejnego właściciela działki, na której jest ustanowiona. Zasada ta, choć bardzo surowa, nie oznacza, że służebności w żaden sposób nie można się pozbyć. Z mocy samego prawa służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania jej przez dziesięć lat. Fakt ten powinien być jednak potwierdzony orzeczeniem sądu.
Ponadto zgodnie z przepisem art. 291 k.c. – jeżeli po ustanowieniu służebności powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Ważna potrzeba gospodarcza może wiązać się na przykład z planami inwestycyjnymi właściciela nieruchomości obciążonej, których realizacja wymaga innego wytyczenia drogi koniecznej. W wypadku zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności właścicielowi nieruchomości władnącej należy się wynagrodzenie. Powinno ono być uiszczone jednorazowo, ale w szczególnych wypadkach  można wnioskować o rozłożenie go na raty.
Jeśli o zmianie sposobu wykonywania służebności decyduje sąd, koszty postępowania z reguły ponosi strona przegrywająca. Koszty te mogą być przez sąd rozliczone w ramach szacowania wysokości wynagrodzenia należnego za wprowadzane zmiany.
Jeżeli po ustanowieniu służebności nastąpi taka zmiana sytuacji, że służebność stanie się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa, a nie jest już ona konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej – można wystąpić o zniesienie służebności za wynagrodzeniem.
Jeżeli natomiast służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (na przykład działka uzyskała bezpośredni dostęp do drogi), właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Roszczenia o zmianę treści lub sposobu wykonywania, a także o zniesienie służebności rozpoznawane są w procesie cywilnym przez sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości obciążonej. Oczywiście, służebność może być zmieniona lub zniesiona w drodze umowy (oświadczenia osoby uprawnionej o zrzeczeniu się prawa) – jeśli strony są w stanie osiągnąć porozumienie.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny

Z czym do sądu

We wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej trzeba wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, i podać numery ksiąg wieczystych tych nieruchomości. Trzeba też dołączyć dokumenty:
- tytuł własności do swojej działki – najlepiej aktualny wypis z księgi wieczystej,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów.

W trakcie postępowania niezbędne będzie:
- sporządzenie mapy do celów prawnych,
- wizja lokalna,
- skompletowanie wypisów z ksiąg wieczystych nieruchomości, przez które przebiegać będzie droga.
Jeżeli nie złożymy któregoś z potrzebnych dokumentów, sąd wezwie nas do uzupełnienia braku.

Koszty związane z ustanowieniem drogi koniecznej:
- wpis od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej – 100 zł,
- wypis z księgi wieczystej – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę,
- sporządzenie mapy do celów prawnych – zazwyczaj do 1000 zł,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów – 100 zł,
- opinia biegłego – około 2000 zł (biegły sporządza także mapę do celów prawnych, a zatem wynagrodzenie obejmie także koszt sporządzenia mapy).

Zasiedzenie służebności gruntowej

Służebność gruntową, w odróżnieniu od osobistej, można nabyć przez zasiedzenie. W praktyce często zdarza się, że do działki istnieje dojście, z którego korzystali poprzedni właściciele naszego gruntu. Pojawia się dylemat, czy występować do sądu o ustanowienie służebności, czy o jej zasiedzenie. Zgodnie z przepisem art. 292 k.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (...). Oznacza to, że w żadnym wypadku nie można zasiedzieć ledwo wydeptanej ścieżki. Jeżeli chcemy zasiedzieć służebność drogi koniecznej, droga ta musi istnieć (na przykład mieć utwardzoną nawierzchnię), a ten, kto chce ją zasiedzieć, musi wykazać, że nieprzerwanie korzystał z niej przez określony czas. Okresy zasiedzenia są identyczne jak dla zasiedzenia nieruchomości: 20 lat – jeśli przystąpiono do korzystania z urządzenia w dobrej wierze – i 30 lat – jeżeli korzystający z urządzenia działał w złej wierze (na przykład wiedział, że nie ma prawa do korzystania z drogi). Dodać w tym miejscu należy, że zasiedzenie dawnych gruntów państwowych, a więc także i obciążających je służebności, możliwe jest dopiero od 1990 r. A zatem nawet jeśli ktoś korzysta od 30 lat z drogi znajdującej się na gruntach skarbu państwa, to bieg terminu zasiedzenia liczy się dopiero od 1990 r.

SŁOWNICZEK
Nieruchomość władnąca – nieruchomość, na potrzeby której ustanowiono służebność (np. działka, dla której ustanowiono drogę konieczną)

Nieruchomość obciążona – nieruchomość, na terenie której ustanowiono służebność (np. działka, przez którą przebiega droga konieczna)