Jak oszczędzać w kasie... żeby nie stracić ulgi

Do kas mieszkaniowych zapisywaliśmy się nie ze względu na obiecany tani kredyt, ale dla ulgi podatkowej. Warto dopilnować, aby przez nierozważne decyzje tej ulgi nie stracić. Zwłaszcza że drugi raz jej nie dostaniemy.

Przypomnijmy, że od 1 stycznia 2002 r. nie ma dużej ulgi budowlanej, a w tym m.in. odliczenia z tytułu oszczędzania w kasie mieszkaniowej. Jednak osoby, które zaczęły korzystać z niego w latach poprzednich (zawarły umowę o kredyt kontraktowy z bankiem prowadzącym kasę mieszkaniową), zachowują prawo do ulgi. Mogą odliczać od podatku dalsze kwoty systematycznie gromadzone w kasie mieszkaniowej od 1 stycznia 2002 r. do upływu terminu oszczędzania określonego w umowie przed 1 stycznia 2002 r. Podatnik może więc korzystać z odliczenia aż do upływu okresu, na jaki została zawarta umowa z bankiem. Przepisy nie wprowadzają bowiem ograniczenia czasowego ulgi na oszczędzanie w kasie mieszkaniowej. Okres wpłat musi być jednak ustalony przed 1 stycznia 2002 r.

Można jednocześnie oszczędzać i budować

Co zrobić, jeśli umówiony termin oszczędzania w kasie upłynie pod koniec 2003 r., a my już chcemy rozpocząć budowę domu? Nie warto zrywać umowy i wycofywać oszczędności (wtedy ulgę trzeba by zwrócić, odsetki są bardzo niskie, a na dodatek nie dostało by się taniego kredytu). Są dwie inne możliwości:
- pieniądze z kasy przeznaczamy na dokończenie budowy,
- rozpoczynamy budowę na kredyt, który spłacimy pieniędzmi z kasy (banki prowadzące kasy proponują tzw. kredyty pomostowe).
Uwaga! Jeśli w umowie z kasą określiliśmy inny cel oszczędzania niż ten, który będziemy realizować (na przykład budowa domu, a nie spłata kredytu na cele mieszkaniowe), trzeba zawrzeć odpowiedni aneks do umowy.
Osoby, które przed 2002 r. rozpoczęły i budowę, i oszczędzanie w kasie, mogą jednocześnie korzystać z obydwu nabytych tytułów do ulgi podatkowej. Muszą jednak przy tym pamiętać, że łączne odliczenie nie może przekroczyć przysługującego na dany rok limitu dużej ulgi.

Po zakończeniu oszczędzania nie będzie ulgi
Korzystanie z ulgi na oszczędzanie w kasie mieszkaniowej nie skutkuje nabyciem prawa do późniejszego korzystania z ulgi z tytułu poniesienia wydatków na inne cele mieszkaniowe. Podatnicy, którzy zakończą oszczędzanie w kasie w 2002 r. lub później, a następnie rozpoczną na przykład budowę domu, przeznaczając na nią pieniądze zgromadzone w kasie, kredyt kontraktowy i inne środki, nie będą mieli zatem prawa do ulgi budowlanej (mogą z niej korzystać do końca 2004 r. jedynie osoby, które rozpoczęły budowę przed 2002 r.). Potwierdza to interpretacja Ministerstwa Finansów z 12 grudnia 2001 r. (nr PB5/RB-033-192-99/01/2440).
Uwaga! Osoby oszczędzające w kasie, które chcą maksymalnie wykorzystać limit odliczenia, powinny przed zakończeniem oszczędzania wpłacić do kasy odpowiednio wysoką kwotę.

Można zmienić kwotę raty

Umowy o kredyt kontraktowy zawierane między oszczędzającym a kasą mieszkaniową dopuszczają zmianę warunków systematycznego oszczędzania, w tym między innymi wysokości rat. Najczęściej oszczędzający może w ciągu roku kalendarzowego zawrzeć dwa aneksy dotyczące zmiany wysokości raty, przy czym rata po zmianie nie może być niższa od minimalnej kwoty ustalonej przez bank.
Zmiana wysokości raty dokonana w formie aneksu do umowy nie wpływa na prawo do ulgi. Oznacza to, że zwiększając ratę, oszczędzający ma prawo do wyższego odpisu (ale do wysokości limitu), a zmniejszając – zmniejsza też kwotę odliczenia podatkowego.
Uwaga! Nie należy wpłacać wyższych rat niż ustalone w umowie bez podpisania stosownego aneksu. Jeśli oszczędzający wpłaci do kasy mieszkaniowej kwotę wyższą od umówionej, jest ona zarachowywana na rachunek w wysokości zadeklarowanej w umowie, natomiast kwota nadpłacona może zostać zwrócona oszczędzającemu na jego życzenie lub zaliczona na poczet kolejnych rat. Co ważne, nadwyżka nie może być odliczona od podatku w ramach ulgi.
Przykład: pani Nowakowska w grudniu 2001 r. stwierdziła, że ma nadwyżkę wolnych pieniędzy, i wpłaciła do kasy mieszkaniowej 5000 zł zamiast umówionej kwoty 1000 zł, bez podpisywania aneksu do umowy. W rozliczeniu podatku za 2001 r. uwzględniła wszystkie wpłacone do kasy w tym roku pieniądze. Niestety, w ten sposób bezpodstawnie zawyżyła kwotę odliczenia i będzie musiała złożyć korektę zeznania oraz uiścić zaległy podatek (4000 zł x 30%) wraz z odsetkami za zwłokę.

Czasu na wydanie pieniędzy jest niewiele

Ani przepisy podatkowe, ani też ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego nie określają terminu, w jakim należy wydać pieniądze zaoszczędzone w kasie mieszkaniowej na cele uprawniające do ulgi. Jednak Ministerstwo Finansów uważa, że pieniądze muszą być wydane do końca roku, w którym je wycofano. W przeciwnym razie traci się prawo do ulgi i trzeba ją zwrócić (pismo z 5 sierpnia 1999 r. nr PB 5/MC-019041-5875/98).
Interpretacja ta sprawia wiele kłopotów podatnikom, u których okres systematycznego oszczędzania upływa pod koniec roku. Pozostaje im bowiem niewiele czasu na sfinalizowanie inwestycji mieszkaniowej, a pośpiech przy podejmowaniu decyzji o zainwestowaniu dużych pieniędzy w budowę czy kupno domu lub mieszkania jest szczególnie niewskazany. Dobrym rozwiązaniem w tej sytuacji może być przedłużenie oszczędzania o kilka miesięcy (wymaga to podpisania aneksu do umowy z bankiem) lub przesunięcie terminu wypłaty zgromadzonych oszczędności na początek następnego roku. W obu jednak przypadkach potrzebna jest dobra wola pracowników banku.
Moim zdaniem nie powinno się tracić ulgi, jeżeli pieniądze wycofane z kasy w danym roku zostaną wydane na cele mieszkaniowe przed ostatecznym terminem złożenia zeznania rocznego, czyli przed 30 kwietnia następnego roku. Należy jednak liczyć się z tym, że urzędy i izby skarbowe stosują się do ministerialnej interpretacji przepisów. Wdawanie się w spór grozi przegraną i koniecznością oddania ulgi wraz z odsetkami.

Okres oszczędzania można wydłużyć i skrócić, ale...

Z prawa do ulgi na oszczędzanie w kasie mieszkaniowej można korzystać przez cały okres określony w umowie, pod warunkiem że:
- umowa została zawarta przed 1 stycznia 2002 r.,
- okres oszczędzania ustalono także przed 2002 r.
Po tej dacie można wydłużyć umowę, ale nie będzie to skutkowało przedłużeniem prawa do ulgi.
Pewne wątpliwości wiążą się z prawem do ulgi w wypadku, gdy podatnik skróci okres oszczędzania. Rozwiązanie umowy z kasą mieszkaniową przed upływem 36 miesięcy od pierwszej wpłaty (lub 24, jeśli do kasy przeleje się wkład z książeczki mieszkaniowej i premię gwarancyjną) z pewnością spowoduje utratę prawa do ulgi i trzeba będzie ją zwrócić.
Wydaje się jednak, że podatnik nie musi zwracać ulgi, jeśli skrócił okres systematycznego oszczędzania, ale i tak od pierwszej wpłaty upłynęło 36 miesięcy. Na przykład jeśli ktoś na początku 2001 r. podpisał umowę z kasą mieszkaniową, zobowiązując się do wpłat przez pięć lat, i po czterech latach podpisał aneks do umowy skracający o rok czas oszczędzania, nie traci prawa do ulgi i nie musi jej zwracać.

Kiedy warto przepisać rachunek w kasie na dziecko

Rachunek w kasie mieszkaniowej można przepisać (dokonać cesji) na osobę bliską, która nie ma takiego rachunku. Do osób bliskich zalicza się: małżonka, dzieci, wnuki, rodziców, dziadków, rodzeństwo i konkubenta. Jedynie przepisanie rachunku na dziecko (własne lub przysposobione) nie powoduje obowiązku zwrotu dokonanych odliczeń.
Osoba, na którą przeniesiono rachunek, nie może odliczać od swojego podatku kwot, które zostały zgromadzone na tym rachunku do dnia cesji. Może natomiast kontynuować systematyczne oszczędzanie. Prawo do ulgi zależy jednak od daty przeniesienia praw do rachunku:
- jeżeli rachunek został przepisany przed 2002 r., nowy posiadacz może odpisywać od podatku 30% kwot wpłacanych po cesji, ale gdyby nie dotrzymał warunków umowy – będzie musiał zwrócić wykorzystaną przez siebie ulgę;
- jeżeli rachunek został przepisany po 2001 r., nowy posiadacz rachunku prawa do ulgi nie ma. Co ważne, osoba taka może bez konsekwencji podatkowych wycofać pieniądze z kasy, nie przeznaczając ich na cel określony w umowie z kasą (skoro nic nie mogła odliczyć, nie musi nic zwracać).
Uwaga! Jeśli zatem ktoś rezygnuje z realizacji celu mieszkaniowego, powinien przepisać swój rachunek w kasie mieszkaniowej na dziecko. Najlepiej zrobić to  – ze względu na możliwość korzystania z ulgi podatkowej – pod koniec okresu oszczędzania. Jeśli i dziecko nie będzie chciało czy mogło dopełnić warunków umowy z kasą, i tak nie będzie trzeba zwracać ulgi.
Chociaż przekazanie zgromadzonych oszczędności jest niewątpliwie darowizną, jest zwolnione z podatku od darowizny – ale pod warunkiem że środki zgromadzone na rachunku zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Faktury VAT nie są konieczne
Ani w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, ani w przepisach podatkowych nie określono wymogów co do sposobu udokumentowania wydatków pokrytych pieniędzmi z kasy. Oznacza to, że do rozliczenia się z urzędem skarbowym z pieniędzy wycofanych z kasy (po zakończonym okresie systematycznego oszczędzania) nie są potrzebne faktury VAT. Dokumentem potwierdzającym właściwe wydanie pieniędzy może być rachunek wystawiony przez fachowca niepłacącego VAT albo akt notarialny (jeśli pieniądze z kasy poszły na kupno mieszkania na rynku wtórnym).
Uwaga! Rachunki VAT są potrzebne, jeżeli dotyczą wydatków na cele mieszkaniowe objętych ulgą budowlaną lub remontową.

Prowizje i opłaty nie pomniejszają ulgi
Za prowadzenie rachunków oszczędnościowo-kredytowych banki pobierają prowizje i opłaty manipulacyjne. Nie wnosi się ich osobno, są bowiem potrącane przez bank z comiesięcznych wpłat do kasy.
Żaden z przepisów nie mówi, że podatnik, odliczając ulgę podatkową, powinien pomniejszyć kwotę zgromadzoną w kasie o tego rodzaju opłaty. W ustawie podatkowej jest jedynie mowa o odliczeniu od podatku wydatków poniesionych na gromadzenie oszczędności wyłącznie na jednym rachunku oszczędnościowo-kredytowym i w jednym banku prowadzącym kasę mieszkaniową. Oznacza to, że można od podatku odliczyć 30% całej kwoty wpłaconej do kasy (oczywiście do wysokości limitu). Potwierdza to pismo Ministerstwa Finansów z 7 lipca 2000 r. (nr PB 5/MC/33-5-1477/00).

Podstawa prawna:
- nowelizacja z 21 listopada 2001 r. (Dz. U. nr 134, poz. 1509)
- ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.)
- ustawa z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070 z późn. zm.)
- art. 4 ust. 1 pkt 6 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 1997 r. nr 16, poz. 89 z późn. zm.)

Co za kasa...
Mamy trzy kasy mieszkaniowe prowadzone przez banki: Bank Pekao SA, ING Bank Śląski SA i Bank Przemysłowo-Handlowy PBK SA. We wszystkich ogólna zasada działania jest taka sama – oszczędza się systematycznie co najmniej trzy lata na nisko oprocentowanym rachunku (1/4 stopy redyskonta), a potem można liczyć na tani kredyt (1/2 stopy redyskonta). Przepisy dopuszczają możliwość skrócenia czasu oszczędzania do dwóch lat, jeśli na rachunek kasy zostanie przelany wkład z książeczki mieszkaniowej wraz z premią gwarancyjną, ale decyzja w tej sprawie należy do banku. Wysokość kredytu zwanego kontraktowym nie może przekroczyć 150% zgromadzonych oszczędności. Trzeba go spłacić w czasie równym okresowi oszczędzania (możliwe przedłużenie o 12 miesięcy).
Po zniesieniu ulg budowlanych zainteresowanie kasami zmalało, bo raczej nie warto już się do nich zapisywać.

Co za ulga...
Ulgą objęte są regularne wpłaty wyłącznie na jeden rachunek oszczędnościowo-kredytowy w jednym banku prowadzącym kasę mieszkaniową. Małżeństwo może – zgodnie z zasadą dotyczącą wszystkich ulg mieszkaniowych – odliczać oszczędności gromadzone tylko na jednym rachunku.
Ulga polega na odliczeniu od podatku 30% zgromadzonych w danym roku oszczędności, ale nie można odliczyć nic ponad limit określony na tenże rok. Limit odliczenia w 2002 r. wynosi 11 340 zł, co odpowiada wpłacie do kasy kwoty 37 800 zł.
Ulgę na kasę mieszkaniową rozlicza się w ramach dużej ulgi budowlanej. Oznacza to, że odliczona od podatku ulga na kasę pomniejsza dużą ulgę budowlaną. W 2002 r. limit dużej ulgi wynosi 35 910 zł.