Kiedy podatek od zbycia?

Sprzedałem mieszkanie przed upływem pięciu lat od nabycia, muszę więc zapłacić podatek od zbycia nieruchomości. W akcie notarialnym zawarty jest zapis, że osoba kupująca spłaci część mojego długu. Czy w takiej sytuacji obowiązek wykazania przychodu i zapłaty podatku powstaje w momencie podpisania umowy, czy w momencie faktycznej spłaty?

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (pomniejszona o koszty zbycia, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną, prowizję pośrednika). Jest to przychód należny, co oznacza, że powstaje niezależnie od momentu zapłaty. Uzyskanie przychodu następuje w dniu zawarcia umowy sprzedaży, bez znaczenia jest natomiast data faktycznego otrzymania pieniędzy.
Podatek trzeba zatem zapłacić w ciągu 14 dni od podpisania umowy. Nie zmienia tego również fakt, że zapłata ceny sprzedaży jest wyrażona w inny sposób niż w pieniądzu.
Na poparcie tego poglądu przytoczymy dwa wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego:
- „(...) bez znaczenia dla celów podatkowych jest ta okoliczność, czy cena została zapłacona, bowiem obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy. Zapłatę ceny sprzedaży można wyrazić nie tylko w pieniądzu, lecz również poprzez inne określenie jej wartości, w tym m.in. przez zwolnienie z długu, czy też potrącenie wymagalnych wierzytelności. Taki sposób rozliczenia się sprzedającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży” (wyrok z 28.06.2000 r., sygn. akt SA/Gd 2258/95).
- „Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Dla wystąpienia przychodu wystarczy zatem samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę z mocy art. 535 k. c. Ta specyficzna konstrukcja powstania przychodu wyłącza przewidziany w art. 11 ust. 1 ustawy z 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wymóg otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy czy wartości pieniężnych, co wynika z samego art. 11, który przewiduje inne unormowania powstania przychodu w art. 19” (wyrok z 18.05.1999 r., sygn. akt III SA 7/98).

Podstawa prawna: kart. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).