Między nami sąsiadami

O tym, że z sąsiadem warto żyć w zgodzie, wie każdy. Ale trudno utrzymywać przyjacielskie stosunki z kimś, kto wylewa ścieki pod płotem, hałasuje, prowadzi uciążliwą działalność i nie przyjmuje do wiadomości, że to komuś przeszkadza. Czy jest sposób na takiego sąsiada?

Niektóre sprawy dotyczące stosunków sąsiedzkich regulują przepisy prawa cywilnego, inne – prawa administracyjnego (głównie z dziedzin związanych z prawem budowlanym i ochroną środowiska).

Budowa przy granicy

Jednym z najczęstszych powodów sąsiedzkich sporów jest budowa domu przy granicy. Jest to sytuacja wyjątkowa, ale w świetle prawa możliwa i to bez konieczności uzyskania zgody sąsiada. Zgodnie z § 12 pkt. 4 rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie regułą jest, że odległości zabudowy od granicy z sąsiednimi działkami powinny wynosić:
- dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi – 4 m,
- dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą bez otworów – 3 m.
Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej o więcej niż 0,5 m, natomiast balkony lub loggie o więcej niż 1 m.
Natomiast § 12 ust. 6 tego rozporządzenia dopuszcza sytuowanie budynku w odległościach mniejszych od granicy działki sąsiedniej: przynajmniej 1,5 m od granicy lub przy samej granicy działki, jeżeli spełnione będą warunki z zakresu ochrony przeciwpożarowej oraz wymagania dotyczące odpowiedniego doświetlenia budynków.
Obecnie nie ma wymogu uzyskania pisemnej zgody sąsiada na budowę w odległości mniejszej niż 3 m od granicy działki. Przepis, który nakładał na inwestora taki obowiązek, utracił moc na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 5 marca 2001 r. i od 16 marca ubiegłego roku już nie obowiązuje.

Ogrodzenia między sąsiadami

Zgodnie z przepisem § 41 rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ogrodzenie działki nie powinno przekraczać jej granicy. Osoba wznosząca płot, która zastosuje się do zacytowanego przepisu, uniknie w przyszłości problemów z ustaleniem, kto jest właścicielem ogrodzenia. W takiej sytuacji oczywiste jest, że własność ogrodzenia całkowicie przysługuje właścicielowi działki, na której zostało postawione.
Sytuacja komplikuje się, jeżeli ogrodzenie znajduje się na obydwu działkach, które oddziela. Ogrodzenie jest wówczas przedmiotem współwłasności, ze wszystkimi z tym związanymi konsekwencjami, na przykład koniecznością uzyskania zgody sąsiada na rozbiórkę już istniejącego płotu. Jednakże materiały pozostałe po rozbiórce ogrodzenia powinny być zwrócone temu, kto je kupił.
Art. 154 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie prawne, że mury, płoty, miedze, rowy i podobne urządzenia, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów rosnących na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są wspólnie ponosić koszty ich utrzymania.
Zgodnie z art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego na budowę ogrodzenia nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Ogrodzenia wyższe niż 2,20 m oraz te usytuowane od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych wymagają jedynie zgłoszenia do urzędu. Do niedawna przepisy wymagały, aby ogrodzenia były ażurowe, a łączna powierzchnia prześwitów wynosiła co najmniej 25% powierzchni ogrodzenia. Do chwili obecnej niektóre organy nadzoru budowlanego usiłują egzekwować ten wymóg. Tymczasem przepis ten (§ 42 ust. 1 rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) już nie obowiązuje w odniesieniu do ogrodzeń między sąsiednimi działkami, dla których nie jest wymagane pozwolenie ani zgłoszenie. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 6 marca 2000 r. orzekł bowiem o jego niezgodności z ustawą – Prawo budowlane. W związku z tym właściciel może swobodnie decydować o tym, jakie ogrodzenie postawi. Niezadowolonemu sąsiadowi pozostaje proces cywilny, jeżeli postawienie litego muru narusza jego prawa, na przykład zaciemnia posesję lub zmniejsza wartość gruntu.

Hałas i zanieczyszczenia

Najczęstszą przyczyną sąsiedzkich konfliktów są uciążliwości powodowane przez hałas, zanieczyszczanie powietrza lub gleby. Wszystkie działania, które choć podejmowane są przez sąsiada na jego własnej działce, ale oddziałują na nieruchomości sąsiednie, nazywane są w prawie immisjami. Immisją jest więc głośna muzyka, warkot motoru, palenie śmieci czy odprowadzanie ścieków do gruntu, a także opryskiwanie roślin na działce, zacienianie działki czy nawet oddziaływanie na psychikę sąsiada – jego poczucie bezpieczeństwa (na przykład puszczanie luzem dużego psa, mimo że na działce jest stosunkowo niskie ogrodzenie) czy estetyki (składowanie złomu przy ogrodzeniu).
Immisje są zakazane przez prawo, jeżeli przekraczają „przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu i stosunków miejscowych” (art. 144 k.c.). Przed immisjami można się bronić przez wytoczenie powództwa w sądzie cywilnym (na podstawie art. 222 § 2 k.c.). Jest to tzw. powództwo negatoryjne, czyli roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Sąd po dokładnym zbadaniu sprawy może wydać wyrok nakazujący na przykład wykonanie odpowiednich zabezpieczeń eliminujących immisje (np. wyciszenie jakichś urządzeń, podwyższenie ogrodzenia) lub zaniechanie określonych działań (zaprzestanie korzystania z jakichś urządzeń, zaprzestanie palenia śmieci na terenie posesji).
Czasami, gdy immisja narusza również sferę życia psychicznego, można posłużyć się roszczeniem o zaniechanie określonych działań naruszających dobra osobiste człowieka. Dobrami tymi są między innymi zdrowie i spokój. Instytucja dóbr osobistych bardzo często wykorzystywana jest przy żądaniu zaprzestania wytwarzania nadmiernego hałasu.
Roszczenie negatoryjne nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Jeżeli przez zakłócanie spokojnego korzystania z nieruchomości ponieśliśmy szkodę, a sąsiadowi można przypisać winę za to zakłócanie, należy wytoczyć powództwo o odszkodowanie.

Zalewanie działki

Jeśli na skutek podwyższenia terenu przez sąsiada nasza działka jest zalewana wodami opadowymi i staje się podmokła, to chronią nas nie tylko omówione wyżej przepisy prawa cywilnego dotyczące immisji, ale także przepisy o charakterze administracyjnoprawnym. Przepis art. 29 ustawy z 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne stanowi, że właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Właściciel gruntu jest obowiązany usunąć przeszkody oraz zmiany w odpływie wody powstałe na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich i powodujące szkody na gruntach sąsiednich.
Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może w drodze decyzji nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegającym szkodom. Zaznaczyć także należy, że bezprawne działania powodujące zmianę stanu wody na gruncie są wykroczeniem zagrożonym karą grzywny.
Aby skłonić władze gminy do działania, trzeba złożyć pisemny wniosek i wykazać, że zmiany dokonane na gruncie sąsiednim powodują szkody na naszym gruncie, na przykład zalewanie piwnic czy ogrodu. Urząd będzie musiał rozpatrzyć podanie i wydać w tej sprawie odpowiednią decyzję.

Korzystanie z przygranicznych pasów ziemi

W czasie prowadzenia budowy zdarza się, że konieczne jest wejście na grunt sąsiedni. W takiej sytuacji pamiętać należy o obowiązkach stawianych przez art. 47 Prawa budowlanego. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany jeszcze przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzgodnienia ww. warunków właściwy organ (starosta albo wójt, burmistrz lub prezydent miasta) na wniosek inwestora zezwala na wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości oraz określa jednocześnie warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Inwestor po zakończeniu robót jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Drzewa, gałęzie, owoce

Często zdarza się, że gałęzie drzew rosnących blisko granicy zwisają nad gruntem sąsiada lub korzenie tych drzew przerastają granice działki. Należy pamiętać, że owoce znajdujące się na drzewie należą do właściciela drzewa. Ma on prawo wejść na grunt sąsiada, aby je zebrać. Podobne prawo przysługuje mu w celu usunięcia gałęzi. Jeżeli jednak przy okazji spowoduje jakąś szkodę, obowiązany będzie do jej naprawienia.
Właściciel działki, nad której terenem zwisają gałęzie, owoce lub na którą przechodzą korzenie drzewa rosnącego na sąsiednim gruncie, ma prawo obciąć i zachować dla siebie wszystkie wyżej wymienione części drzewa, ale dopiero po wyznaczeniu sąsiadowi terminu do ich usunięcia. Owoce, które już opadły, stanowią własność osoby, na której działce leżą. Regulacja ta nie dotyczy sytuacji, gdy owoce spadają na grunt publiczny – wtedy wciąż należą do właściciela drzewa (art. 148-150 k.c.).

Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny
- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 106, poz. 1126 z późn. zm.)
- ustawa z 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (Dz. U. nr 115, poz. 1229)
- rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 1999 r. nr 15, poz. 140)

Kto płaci za postawienie płotu?

Odpowiedzi na to pytanie nie znajdziemy w przepisach prawa. Przytoczone obok regulacje odnoszą się bowiem jedynie do ponoszenia kosztów utrzymania ogrodzeń.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego w jednoznaczny sposób wskazuje, że obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się w granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego urządzenia (wyrok SN z 24 stycznia 2002 r. – III CZP 75/01).
Dlatego przed wybudowaniem ogrodzenia należałoby porozumieć się z sąsiadem co do kosztów budowy, zasad korzystania z ogrodzenia oraz kosztów remontu. W żadnym wypadku bez zgody sąsiada nie można budować części ogrodzenia na jego gruncie. Taka ingerencja w jego prawo własności może skutkować wytoczeniem powództwa windykacyjnego o wydanie przygranicznego pasa ziemi zajętego pod ogrodzenie (czyli na przykład przesunięcie ogrodzenia).

Gdy budynek sąsiada zacienia naszą posesję
Jeśli budynek został już wybudowany, praktycznie nic nie da się zrobić. Zgodnie bowiem z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego nie można w drodze powództwa negatoryjnego zażądać rozbiórki budynku wzniesionego na sąsiedniej działce, jeżeli został on wybudowany zgodnie z pozwoleniem na budowę. W wyroku z 18 czerwca 1998 r.Sąd Najwyższy stwierdził: „Jeżeli naruszenie własności jest wynikiem immisji, to działania ochronne zmierzać powinny do zlikwidowania bądź do zredukowania do przeciętnej miary tej immisji. W trybie roszczenia negatoryjnego możliwe jest nakazanie rozebrania obiektu budowlanego, chyba że wybudowanie tego obiektu nastąpiło zgodnie z pozwoleniem na budowę”. W takiej sytuacji sąd może zatem jedynie określić sposób korzystania z takiego budynku, aby zminimalizować skutki zakłóceń, jeśli jest to w ogóle możliwe.
Podobnie problem będzie wyglądał przy dochodzeniu ewentualnego odszkodowania za zmniejszenie wartości zacienionej działki. Odpowiedzialność odszkodowawcza wymaga zaistnienia elementu winy po stronie sąsiada. Trudno będzie przypisać winę komuś, kto skrupulatnie wypełnił wydane na jego rzecz decyzje administracyjne.