Kosztorys i harmonogram czyli jak zaplanować budowę.

Do każdej budowy - niezależnie, czy wznosimy nowy dom, czy remontujemy istniejący - należy się dobrze przygotować. Z projektu wiemy, jakie prace trzeba będzie wykonać. Musimy się jeszcze dowiedzieć, ile będą kosztowały i ile czasu potrzeba na ich wykonanie.

Jedyną możliwością sprawdzenia, jaki będzie koszt przebudowy, jest wykonanie kosztorysu. Możemy zamówić go razem z projektem albo zlecić jego wykonanie kosztorysantowi. Tak czy inaczej, aby zrobić kosztorys, przede wszystkim potrzebny jest projekt. Może to być projekt budowlany (ten, który składamy wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę), ale lepiej, gdy jest to projekt wykonawczy, czyli zawierający więcej szczegółów. Im dokładniejszy projekt zamówimy u architekta, tym dokładniejszy – bliższy rzeczywistych kosztów – będzie kosztorys.

Ile zapłacimy za przebudowę

Jeśli chcemy przebudować i zmodernizować dom, a planowany zakres prac jest duży, koszt inwestycji może być o 30-40% wyższy niż koszt budowy nowego domu. Często zburzyć dom i zbudować go od początku jest po prostu taniej. Jednak bywają też powody, dla których nie burzymy domu, ale decydujemy się na jego przebudowę. Najczęściej są to:
- względy sentymentalne – bo jest to dom rodziców albo dziadków;
- możliwość przebudowy etapami – gdy dobrze je zaplanujemy, koszty będą rozłożone w czasie, a my będziemy mieli gdzie mieszkać;
- atrakcyjna lokalizacja i jedyna możliwość zamieszkania w danej okolicy – gdy wszystkie działki są już zabudowane, a domu nie można zburzyć, bo jest pod opieką konserwatora;
- miejscowe przepisy, które ograniczają procent zabudowy działki – budując nowy dom, nie moglibyśmy uzyskać tej samej powierzchni.
To właśnie możliwość wykonywania robót etapami najczęściej skłania właścicieli starych domów do ich przebudowy. Większość prac można wykonywać niezależnie, ważne jest tylko właściwe zaplanowanie ich kolejności. Najpierw warto wykonać prace, które nie tylko poprawią komfort mieszkania w domu, ale zmniejszą też koszty eksploatacji, na przykład wymienić okna albo ocieplić ściany zewnętrzne. Zarówno całą przebudowę, jak i poszczególne etapy można finansować, korzystając z kredytu. Prace mniejsze (tańsze) albo takie, które w dużej części wykonamy samodzielnie, możemy finansować za gotówkę. 

W kosztorysie przyjęto: stawkę za godzinę 10 zł, koszty zakupu materiałów 14%, koszty pośrednie 70% i zysk 15%. Koszt robocizny zawiera koszt pracy urządzeń, wszystkie ceny podano netto (bez VAT).

Mamy kosztorys i co dalej

Jak wszyscy inwestorzy musieliśmy podjąć wiele decyzji:
- wybraliśmy wykonawcę – po odrzuceniu oferty najniższej (o ponad 40% niższa niż cena w kosztorysie) i najwyższej (o blisko 70% wyższa) do wyboru pozostały cztery firmy. Wybraliśmy z nich dwie, z najlepszymi (sprawdzonymi) referencjami i największym doświadczeniem w podobnych inwestycjach. Spośród tych dwóch zdecydowaliśmy się na firmę, która zaproponowała niższą cenę;
- poprosiliśmy o harmonogram – zrobił go dla nas wykonawca, uwzględniając prace przewidziane w projekcie i założony przez nas czas realizacji inwestycji, czyli sześć miesięcy;
- podpisaliśmy umowę – precyzyjnie określając trzy podstawowe rzeczy: co, kiedy i za ile. Co – czyli zakres prac zgodny z projektem. Kiedy – czyli datę rozpoczęcia i zakończenia przebudowy oraz terminy zakończenia poszczególnych robót według harmonogramu. Za ile – czyli cenę zaproponowaną w ofercie pomniejszoną o wynegocjowaną kwotę, w efekcie o kilka procent niższą od ceny z kosztorysu inwestorskiego.

Harmonogram

Harmonogram potrzebny jest inwestorowi, bo umożliwia kontrolę postępu prac i rozliczanie wykonawcy z realizacji umowy. Pozwala na planowanie wydatków. Z kosztorysu wiemy ile, a z harmonogramu kiedy za poszczególne prace trzeba zapłacić. Umożliwia też planowanie dostaw materiałów niezależnie, czy materiały zamawia wykonawca, czy inwestor.
Powinien go zrobić wykonawca, któremu zlecimy przebudowę domu. Albo kierownik budowy, gdy przebudowę prowadzimy systemem gospodarczym lub kontraktowym – zatrudniamy ekipy do poszczególnych robót. W harmonogramie umieszczone są wszystkie prace w kolejności ich wykonania. W sposób graficzny zaznacza się termin rozpoczęcia i czas ich trwania. Przedmiar (ilość) robót oraz liczbę godzin potrzebną do ich wykonania przyjmuje się z kosztorysu. Harmonogram wykonywany jest przy założeniu określonej liczby robotników, od tego bowiem zależy czas wykonania poszczególnych prac. Na następnej stronie przedstawiamy harmonogram robót przy naszej przebudowie.

Harmonogram wykonano dla ilości poszczególnych prac podanych w kosztorysie. Założono, że na budowie pracuje brygada złożona z 4 do 6 osób przez 6 dni w tygodniu.

Nasz dom po przebudowie

Postanowiliśmy, że w trakcie przebudowy wykonamy wszystkie prace, które mogą być przeprowadzone podczas modernizacji starego domu. Zdajemy sobie sprawę z tego, że na przebudowę w tak dużym zakresie decydują się nieliczni inwestorzy. Przebudowę czy generalny remont domu najczęściej prowadzi się etapami, najpierw wykonując to, co najpilniejsze. Dla jednych będzie to pokrycie dachu, dla innych – wymiana instalacji.
My chcemy zrobić jak najwięcej, by móc to opisać w Muratorze. W piwnicy wyniesionej ponad teren będą:
- garaż na jeden samochód,
- pomieszczenie gospodarcze – pralnia z kotłownią,
- część rekreacyjna – pokój do ćwiczeń, sauna i łazienka,
- mieszkanie z osobnym wejściem i możliwością wykorzystania na działalność gospodarczą – pokój z tarasem, kuchnia, łazienka, przedpokój.
Na parterze:
- część dzienna – salon z dużym tarasem połączony z jadalnią i kuchnią,
- sypialnia z łazienką,
- wiatrołap, hol wejściowy i osobne WC.
Na piętrze:
- sypialnia rodziców z łazienką i garderobą,
- sypialnia dla dzieci z wyjściem na duży taras i łazienką.
Całkowita powierzchnia użytkowa na trzech kondygnacjach to 222,5 m² (bez tarasów).
Przebudowując dom, zmieniamy układ funkcjonalny pomieszczeń, stąd duża ilość wyburzeń i konieczność wykonania nowych ścian. Adaptujemy wysoką piwnicę na cele mieszkalne, dlatego podbijamy i ocieplamy fundamenty. Zmieniamy wygląd zewnętrzny – dach, elewację, wejścia. Wymieniamy też wszystkie instalacje i wykończenie wewnętrzne.

Widok - stan istniejący. Autor: Jolanta Pietrucha		Widok - po przebudowie. Autor: NOW BIURO ARCHITEKTONICZNE

Czy warto robić kosztorys?

Kosztorys to wydatek około tysiąca złotych i zwykle zastanawiamy się, czy warto go zamówić. Odpowiedź jest prosta – warto. Inwestor unika w ten sposób sytuacji, w której do końca budowy trzeba jeszcze wykonać wiele prac, a nie ma już pieniędzy. Kosztorys zrobić warto przede wszystkim po to, by:
- zdecydować, jak finansować przebudowę – czy za gotówkę, czy biorąc kredyt. Jeśli kredyt, to na jaką kwotę i w którym momencie – na początku budowy czy w trakcie jej trwania. A może całe przedsięwzięcie należy rozłożyć na etapy, w pierwszej kolejności wykonując najpilniejsze prace? Znając koszty poszczególnych prac, będziemy mogli zdecydować, jakie prace możemy zrobić teraz, a jakie za rok czy dwa lata.
- uświadomić sobie, na co nas stać, a na co nie – czyli jaki może być standard domu. Czasami przystępując do takiego przedsięwzięcia, nie ma się świadomości, ile to będzie kosztować. Dopiero widząc koszt całej przebudowy, dokonuje się wyboru, czy nie zrezygnować z kominka (przynajmniej na razie), czy może na dachu ułożyć tańsze pokrycie albo zrobić w salonie okno i drzwi na taras zamiast dużego przeszklenia.
- ocenić oferty wykonawców i wybrać najlepszą. Nie mając kosztorysu, a więc punktu odniesienia, nawet wybierając najniższą ofertę, nie wiadomo, czy nie jest ona zawyżona. Nawet najniższa spośród złożonych ofert może być wyższa niż w kosztorysie. Niebezpieczny jest też przypadek, gdy oferta jest o wiele niższa niż kwota wyliczona w kosztorysie. Zwykle taka oferta nie zawiera wszystkich kosztów i dopiero w trakcie budowy okazuje się, ile jeszcze trzeba dopłacić. Wiarygodność i atrakcyjność oferty możemy ocenić, tylko porównując ją z kosztorysem.
- rozliczyć wykonawcę z wykonanych prac i zużytych materiałów. Każdy kosztorys zawiera zestawienie materiałów wraz z podaną ich ilością oraz wyszczególnieniem wszystkich prac, które trzeba wykonać. Mając kosztorys, na bieżąco można kontrolować, czy wszystkie prace są robione. Wiadomo, jaką ilość materiałów zamówić – jeśli kupuje się je samemu – albo sprawdzić, czy ilość materiałów kupionych przez wykonawcę nie jest zawyżona.