Czy leci z wami pilot? Czyli o sojusznikach inwestora na budowie.

Budowa to barykada. Po jednej stronie wykonawca, po drugiej ty - inwestor. Postaraj się nie być sam. Niech za twoimi plecami stoi inspektor nadzoru.

Opis przeciętnej budowy jest taki:
- Budujący wierzy we własne siły. Ufa, że potrafi przypilnować wykonawców, by budowali zgodnie z projektem i sztuką budowania. Czasem odnosi pełny sukces. Dlaczego? Bo trafił na fachowe ekipy - wykonawców, którzy zbudowaliby ten dom równie solidnie i bez jego nadzoru.
- Inwestorzy próbują pożenić ogień z wodą: chcieliby mieć wysoką jakość robót i mało zapłacić. Zwykle jednak muszą wybrać jedno z dwóch - i stawiają na niskie koszty.
- Prawo budowlane wymaga, by budowę prowadził kierownik budowy. W praktyce zazwyczaj jest to fikcja - osoba z uprawnieniami wypełnia dziennik po zakończeniu (niewidzianej) budowy.
- Przeszkodą w sprawowaniu jakiegokolwiek nadzoru na budowie jest rozciągnięcie inwestycji w czasie. Trudno zawrzeć sensowną umowę z inspektorem nadzoru, skoro budowa trwa trzy lata i dłużej.
- Na przeciętnej budowie jest wielu „doradców”:
   - wykonawcy - zwykle nim zaczną pracować, radzą. Chodzi im w dziewięciu na dziesięć przypadków o to, by uprościć sobie robotę albo majster zna się na jednej technologii, a na innej mniej. Czasami wpędzają inwestora w potężną rozterkę, gdy mówią, że projekt jest zły. Murarz zauważył błędy w stropie, cieśla w konstrukcji dachu. I co z tym fantem zrobić?
  - rodzina i sąsiedzi - ten głos doradczy ludzi, którzy się nie znają na budowaniu, a chcą mieć rację, skutkuje zwykle zmianą architektury domu i wnętrza - przestawione ściany, okna, schody - i same kłopoty.

Nadzorca zapracuje na siebie
Jeśli uwierzysz, że tak właśnie będzie, możesz myśleć o budowie domu. Błędy kosztują, obłędy też - a obłędem jest wiara, że możesz skutecznie i pracować, i zaopatrywać budowę, i podejmować dziesiątki decyzji, i każdego dnia dopilnować fachowo robotników.
Prawo wymaga, by budowę prowadził kierownik budowy – niech więc ten wynajęty fachowiec będzie prawdziwym kierownikiem, który naprawdę zorganizuje robotę i jej przypilnuje. Z kolei do kontrolowania ekipy i kierownika budowy możesz zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego. Jedna osoba nie może pełnić obydwu tych funkcji na jednej budowie. Jeśli budowę prowadzą przypadkowi wykonawcy, musisz mieć kierownika budowy, który będzie na placu boju każdego dnia, albo bezwzględnie inspektora nadzoru.
Najwięcej kosztują błędy. Warto w tę prawdę uwierzyć. A skoro potrzebujesz sojusznika, nie wolno zwlekać z jego zatrudnieniem. Zwykle inwestorzy szukają nadzoru, gdy jest już projekt, plac budowy i ekipa wykonawcza. To stanowczo za późno! Fachowca od nadzoru warto znaleźć, zanim zostanie zatrudniona ekipa, a nawet jeszcze wcześniej – na etapie wyboru projektu. Otrzymasz od niego wstępne zapewnienie o współpracy, poznasz oczekiwania finansowe i, co ważne, zdążysz go poznać w działaniu, zanim jeszcze zacznie się budowa – będzie czas na ewentualną rezygnację ze współpracy.
„Twój” nadzorca okaże się niezwykle przydatny:
- pomoże przeanalizować projekt pod kątem poprawności konstrukcji, rzadziej – architektury i funkcjonalności wnętrza.
- pomoże wybrać ekipę wykonawczą. Idealna sytuacja to odwiedzenie razem z inspektorem poprzednich budów wykonawców, których ewentualnie zamierzamy zatrudnić – wystarczy rzut oka, by ocenić ich fachowość.
- pomoże sporządzić dobrą umowę z wykonawcami. Taka umowa niewiele znaczy, jeśli zatrudniasz przypadkowych wykonawców. Oni zawsze gotowi są po prostu porzucić budowę. Ale jeśli zatrudniasz firmę, umowa jest podstawą wysuwania wobec niej roszczeń.
- pomoże zaplanować budowę w czasie.
- przygotuje szczegółowy kosztorys budowy. Ten dokument w czasach niewielkiej inflacji jest nieoceniony. Za 1500 zł (w Warszawie) można mieć dokładne wyliczenie, ile będzie kosztował twój dom. Można przyjąć, że to będzie cena maksymalna. Można też zobaczyć, ile kosztują poszczególne elementy domu. Z kosztorysem w ręku inwestor jest w stanie podejmować strategiczne decyzje: czy brać kredyt, jak długo prowadzić inwestycję. Ma czas, by się przygotować, nim budowa ruszy! Sama budowa powinna być – wbrew powszechnej praktyce – czasem realizacji precyzyjnego planu, a nie czasem zmian, rozterek i bałaganu, czyli produkowania błędów. O tym warto pamiętać.

Jak się umawiać z inspektorem nadzoru?

Współpracę można podzielić na dwa etapy.
Pierwszy etap: stan surowy otwarty lub zamknięty – płatne za całość prac. W Warszawie kosztuje to od 2 tys. zł, poza Warszawą – od 700 zł do 2500 zł. Płatne za całość, ponieważ dom do stanu surowego powstaje zwykle szybko – w jeden sezon. Inspektor powinien odebrać wszystkie prace konstrukcyjne, ulegające zakryciu, wizyt będzie więc dużo – dwie-trzy w tygodniu lub na wezwanie inwestora czy kierownika budowy (wykonawcy). Telefon komórkowy oddaje tu nieocenione usługi. Solidny inspektor często przybywa też niezapowiedziany.
Każdą pracę odbiera inspektor – ta zasada musi być znana wykonawcy! Po odbiorze inspektor robi wpis w dzienniku budowy.
Drugi etap: prace wykończeniowe – płatne od wizyty, w Warszawie 200-300 zł, poza stolicą od 100 zł. Rozciągnięcie prac w czasie nie jest przeszkodą, by w odpowiedniej chwili zapraszać inspektora na budowę. Inspektor sprawdza jakość prac, takich jak obsadzenie okien i drzwi, wykonanie tynków wewnętrznych, instalacji wewnętrznych, szamba.

Nadzorca płaci wykonawcy
Ta zasada może się spotkać z oporem wykonawców, szczególnie tych pracujących na czarno, nieskorych do słuchania zaleceń nadzoru. Warta jest jednak wprowadzenia. W praktyce wygląda to tak, że inwestor płaci wykonawcy za jego pracę dopiero wtedy, gdy robotę odbierze kierownik lub inspektor. Dogadywanie się inwestora z wykonawcą na boku – bo taniej będzie pozostawić bubel, niż burzyć i budować jeszcze raz – to otwarcie furtki do podważenia roli twojego sojusznika.
Nadzorca decyduje, czy można zapłacić wykonawcy. Oto przykład: Waldemar Barszcz: Ekipa przystępuje do wykonania ściany, w której znajduje się też komin. W pierwszym dniu udzielam robotnikom instruktażu, co jak zwykle kończy się uśmieszkiem i stwierdzeniem: „Szefie, będzie dobrze”. Szybko okazuje się, że murarz nie ma pojęcia o wiązaniu cegieł na styku komina i ściany. Po stwierdzeniu, że nie stosuje się do moich wskazówek, mówię głośno w obecności inwestora, że ma nie płacić. Następuje wymiana zdań, ale racja musi pozostać po mojej stronie. Mówię: „Pan rozbierze tę ścianę i wykona poprawnie – na swój koszt – albo nie otrzyma wynagrodzenia”. Większość inwestorów cieszy się z takiego postawienia sprawy, a wykonawca zwykle bierze się do roboty jeszcze raz. Tylko przy kolejnych wizytach trzeba uważać, żeby cegła nie spadła na głowę.

Dziennik budowy – niedoceniona książeczka
Nie powinien być wypełniany dopiero po zakończeniu budowy! Postępując w ten sposób, sam odbierasz sobie narzędzie kontroli budowy.
Nie zapominaj, że budowa to barykada. Nie ufaj wykonawcy. Dziennik budowy traktuj jak swoją polisę na spokojne życie – to jeden z najważniejszych dowodów w ewentualnym sporze. Zabezpieczaj się, żądając wpisów – każdy jest potwierdzeniem wykonania robót zgodnie z przepisami i z pozwoleniem na budowę.
Kierownik budowy dokonuje wpisu o rozpoczęciu budowy – od tego dnia zaczyna odpowiadać za jakość prac i bezpieczeństwo na budowie. W dzienniku powinny się też znaleźć zapisy o rozbieżnościach opinii wykonawcy i inspektora. Każdy podpis kierownika budowy, inspektora nadzoru potwierdzających prawidłowe wykonanie kolejnego etapu to przyjęcie przez nich odpowiedzialności – a ty, inwestorze, możesz spać spokojnie.

Czarny scenariusz
współpracy z inspektorem nadzoru to wzywanie go tylko wtedy, gdy na budowie coś się dzieje źle. Najczęściej taka sytuacja ma miejsce, gdy inwestor umawia się z inspektorem na płatność od każdej wizyty, a później z oszczędności te wizyty są tak sporadyczne, że nadzoru praktycznie nie ma.
Jeszcze smutniejszym zajęciem inspektorów jest przyjazd na obcą budowę do oceny tego, co ktoś źle wykonał. Inspektorzy niechętnie podejmują się tej roli – to raczej zadanie dla rzeczoznawcy budowlanego, który przygotuje dowody do sprawy w sądzie. Powiedzmy więc jeszcze raz: inspektor nadzoru inwestorskiego właściwie wykorzystany, sojusznik inwestora na budowie, kosztuje taniej niż rzeczoznawca, taniej niż sprawa sądowa. Dlatego warto mieć takiego sojusznika.

Budowa prowadzona bez nadzoru zawsze wiąże się z ogromnym ryzykiem. Nawet jeśli zatrudniasz sprawdzoną ekipę. Autor: Andrzej T. Papliński		Inspektor nadzoru bezwględnie musi odebrać wszystkie deskowania i zbrojenia przed ułożeniem betonu. Autor: Andrzej T. Papliński		Z myślą o jakości domu wybieraj korzystniejsze rozwiązania. Lepiej zamówić jednorodny beton towarowy, a użycie betoniarki ograniczyć do produkcji zapraw. Autor: Grzegorz Otwinowski

Marek Frelek, biuro kosztorysowania i nadzoru z Józefowa:
Gdyby nie wymóg prawa, 90% budów obywałoby się bez żadnego fachowego nadzoru. Zasada jest taka: zły wykonawca – dużo wizyt inspektora; dobry – niewiele.

Waldemar Barszcz, inspektor nadzoru z Jarosławia:
Czasami się zastanawiam, patrząc na typowe budowy, po co chodziłem do szkoły i praktykowałem na budowach. Stosuje się na nich materiały złej jakości, domy są wykonane nieprawidłowo, budowy prowadzone jak najmniejszym kosztem, bez nadzoru. Zanim inwestorzy zamieszkają w swoich domach, już zaczynają je naprawiać i tak przez całe życie – remontują i remontują.

Robert Grzelewski, inspektor nadzoru z Legionowa:Większości budów nikt nie nadzoruje. A to dlatego, że ludzie ponoszą ogromny wysiłek finansowy, żeby całość skończyć, więc oszczędzają, na czym się da. Nadzór jest konieczny, warto więc upowszechnić pewien prosty sposób: inwestorzy budujący w tej samej okolicy powinni się dogadywać i wspólnie – we dwóch, trzech – zatrudniać inspektora nadzoru. Wspólnota zaczyna się i kończy na udziale w zapłacie (ja żądałbym za taką pracę, która daje mi pełne zatrudnienie, 3500 zł miesięcznie), a inspektor w pełnym zakresie swoich obowiązków działa na każdej budowie.

Konrad Niżnik z Gdyni:
Zaczynamy budować dom. Musimy liczyć się z kosztami, ale nie stać nas na błędy, które w przyszłości mogłyby pociągnąć za sobą lawinę kłopotów. W tej sytuacji zdecydowaliśmy się na rozwiązanie, które na małej budowie wydaje się idealne: zatrudniamy (formalnie) kierownika budowy, który pełni funkcję inspektora nadzoru. Zatrudnianie osobno tych dwóch osób jest moim zdaniem zwykłą rozrzutnością.
Zdecydowaliśmy, że właściwą osobą, która przyjmie tę rolę, będzie nasz kolega. Na budowie ma pojawiać się w sytuacjach, które tego wymagają: zbrojenie ław, izolacje poziome i pionowe, wykonanie stropu itp.

Kierownik budowy będzie nieformalnym inspektorem nadzoru - to pomysł na tę budowę. Autor: Konrad Niźnik

Edyta i Witold Staniszewscy spod Warszawy:Od lat czytamy Muratora – to podstawowe źródło wiedzy o budowaniu. Początkowo sądziliśmy, że to wystarczy, by nadzorować naszą budowę. Niestety, już z pierwszą ekipą mieliśmy tak poważne kłopoty, że właściwie należałoby każdego dnia przy nich stać. Nie potrafili wykonać fundamentu, zbrojenie zostało ułożone bezpośrednio w ziemi. Nie radzili sobie nawet z rozprowadzeniem betonu towarowego podawanego z pompy. Kolejną ekipę sprawdził także nasz kierownik budowy. My zrozumieliśmy, że bezpieczniej będzie mieć osobę zaufaną, która zaakceptuje ważniejsze etapy budowy. Dodatkowo nasz kierownik wykonał projekt zagospodarowania działki.

Czytanie Muratora nie wystarczy - mówią Edyta i Witold. Trzeba mieć także dodatkową fachową pomoc. Autor: Andrzej T. Papliński

Paweł Wilk spod Warszawy:
Mój inspektor (prywatnie wujek) pracował bardzo dokładnie. Doprowadzał wykonawcę do szału, chodząc po budowie z metrówką i sprawdzając wymiary najdrobniejszych elementów. Pojawiał się na budowie codziennie, ale przede wszystkim nieregularnie. Wpływ na robotników piorunujący – nigdy nie wiedzieli, kiedy inspektor może przyjechać, więc nigdy nie starali się czegoś zrobić źle. Inspektor zażądał też powiadamiania o wykonaniu poszczególnych etapów. Kiedy ekipa nie dopatrzyła tego obowiązku, musiała udowodnić, że praca została wykonana prawidłowo. W przypadku zagęszczania piasku, ponieważ nie powiadomili na czas inspektora, musieli wybrać cały piasek i ubijać go jeszcze raz warstwami.
Inspektor brał pod lupę tak poważne sprawy jak wytrzymałość stropu, jak również tak trywialne jak jakość i grubość drutu, z którego robione były kotwy do łączenia ściany trójwarstwowej.
Badanie gruntu na budowie nie zostało wykonane. Inspektor kazał wykonać wykopy kontrolne w kilku miejscach działki. Sprawdził, jakie problemy mieli sąsiedzi. Namawiał mnie gorąco na przeprowadzenie badań geologicznych i prawdę mówiąc, patrząc z perspektywy czasu, żałuję, że się nie zgodziłem (o tym, jak ważne są badania geologiczne, pisaliśmy w Muratorze 8/02).
Pomiary geodezyjne – po wizycie geodety, który wyznaczył współrzędne domu w terenie, inspektor sprawdził jego wyliczenia. Okazało się, że pierwszy narożnik został wyznaczony błędnie. Geodeta poprawił swoje pomiary.
Projekt – został sprawdzony i przeanalizowany głównie pod względem merytorycznym i wykonawczym. Inspektor znalazł kilka drobiazgów, na które nie zwróciliśmy uwagi wcześniej, na przykład osiem słupów podtrzymujących więźbę oraz komin wywietrznikowy wystający ze ścianki działowej. Ponieważ zostało to dość wcześnie spostrzeżone, można było przekonstruować więźbę, ukrywając większość podpór, oraz zamienić komin na ukryte w ścianie kanały wentylacyjne.
Wymiary – pierwsze spotkanie ekipy z inspektorem nastąpiło po wykonaniu wykopu pod fundament i wylaniu „chudziaka” oraz włożeniu zbrojeń.
Od tego momentu wykonawcy zaczęli się przyzwyczajać, że każdy element będzie zmierzony i porównany z wymiarami z projektu.
Materiały – w wielu przypadkach inspektor sprawdzał zgodność materiałów ze specyfikacją projektową. Raz wykonawca musiał wymienić folię paroprzepuszczalną zastosowaną na dachu, ponieważ użył materiału o złych parametrach.
Atesty – niby sprawa oczywista, ale każdy materiał musiał mieć znak dopuszczenia do użycia
lub pisemny atest czy aprobatę. Wykonawca nie zawsze o tym pamiętał, a inspektor tego wymagał i kontrolował.
Ułożenie izolacji przeciwwilgociowej – ponieważ wykonawca nie wezwał inspektora przed zasypaniem fundamentów, musiał w kilku miejscach odkopać fundament aż do poziomu posadowienia budynku, aby inspektor mógł sprawdzić, czy izolacja przeciwwilgociowa została wykonana prawidłowo.
Zbrojenia – sprawdzone zostało wykonanie ich zgodnie z projektem. W przypadku schodów betonowych, które zostały zaprojektowane przez wykonawcę, zbrojenie było jeszcze raz przeliczone.
Zalewanie zbrojenia – inspektor był obecny przy wszystkich pracach związanych z betonowaniem elementów konstrukcyjnych. Dopilnował, aby zbrojenia ustawione zostały na podkładkach dystansowych i aby nie przesunęły się podczas układania betonu.
Ocieplenie – drobny błąd, ale bardzo poważny. Styropian w ścianie trójwarstwowej został ułożony bez przesunięcia – ponieważ inspektor był tego samego dnia, kiedy zaczęto murować ściany, poprawka nie była kosztowna, a uchroniła przed powstawaniem mostków cieplnych.
Zbrojenie stropu – zamiast stropu typu Teriva wykonano płytę żelbetową. Strop monolityczny zaproponował wykonawca. Nie przewidział, że inspektor będzie nadzorował wyliczenia, układanie zbrojeń i układanie betonu. Po zakończeniu stropu wykonawca stwierdził, że tak mocnego i dobrze zazbrojonego stropu jeszcze nie robił.
Poziomy i piony – poziomnica była codziennym narzędziem pracy inspektora. W połączeniu z łatą była morderczym zestawem, przed którym drżeli murarze.
Bezpieczeństwo prac budowlanych – było oczkiem w głowie inspektora, chociaż za to nie odpowiadał. Co prawda nie udało się zmusić wykonawcy do zaopatrzenia pracowników w kaski ochronne, ale zabezpieczenie rusztowań, schodów i drabin było wzorowe.
Dach – ogólnie inspektor nie był zadowolony z wykonania więźby dachowej. Stwierdził, że jedynie górale umieli dobrze robić dachy. Zwracał uwagę na takie „drobiazgi” jak izolowanie krokwi papą w miejscach styku z murem, staranne pokrycie drewna preparatami ochronnymi.
Moja umowa z wykonawcą zakładała, że płatność następuje według harmonogramu w siedem dni po odebraniu prac przez inspektora. Jeden etap musiałem odebrać sam i w końcu wolałem poczekać na inspektora, wstrzymując budowę. Wykonawca jest w stanie przekonać laika (nawet takiego, który czyta Muratora) do wszystkiego. Jeśli nie ma się wiedzy fachowej, to dyskusja na temat rozstawu kotew do mocowania murłaty może się ciągnąć godzinami. Inspektor szybko urywał te dyskusje. Nie da się ukryć, że swą dociekliwością i wymaganiami inspektor przyprawiał kierownika o ból głowy. Pamiętam długie weekendy, podczas których kierownik odpoczywał, byle tylko z dala od placu budowy. Ostatecznie wszystkie „kłótnie” i przepychanki kończyły się z korzyścią dla domu.

Inwestorzy mogą być spokojni, że ten dom nie szykuje przykrych niespodzianek. Autor: Anna Wilk		Dzielny inspektor nadzoru (w białej koszuli) walczył z oddaniem o najwyższą jakośc tej budowy. Autor: Anna Wilk

Inspektor nadzoru inwestorskiego (Barbara Sysik)

– to osoba, która reprezentuje inwestora i dba o jego interesy na budowie. Podstawowym jej obowiązkiem jest kontrola zgodności wykonywanych robót z projektem, pozwoleniem na budowę i przepisami prawa. Powinien on też dbać o jakość wykonywanych robót i użytych materiałów, a także uczestniczyć w odbiorze wykonanych robót. W czasie sprawowania swojej funkcji inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo wydawać kierownikowi polecenia potwierdzone wpisem do dziennika budowy dotyczące usunięcia nieprawidłowości na budowie, dokonania poprawek, wykonania prób lub badań oraz dostarczenia dowodów potwierdzających dopuszczenie do obrotu i stosowania w budownictwie materiałów użytych na budowie. Inspektor nadzoru inwestorskiego może też zażądać wstrzymania robót, gdyby ich kontynuacja mogła spowodować zagrożenie lub niedopuszczalną niezgodność z projektem.
Zalecenia inspektora są wiążące dla kierownika budowy, o ile są zgodne z zasadami sztuki budowlanej i mieszczą się w granicach prawa. Jeśli kierownik budowy nie zgadza się z zaleceniami inspektora i odmawia wykonania jego poleceń, o sprawie należy poinformować inwestora. W jego obecności obydwaj eksperci - kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego – powinni uzgodnić swoje stanowiska co do sposobu kontynuowania robót.
Dochodzenie odszkodowania za straty spowodowane działaniami kierownika budowy oraz inspektora nadzoru budowlanego jest dość trudne. Roszczeń z tytułu nienależytego wywiązania się z umowy przez te osoby można dochodzić na drodze sądowej. Przed sądem trzeba jednak udowodnić, że na przykład inspektor nadzoru inwestorskiego nie dołożył należytych starań przy sprawowaniu powierzonej mu funkcji. Inspektor nadzoru odpowiada bowiem nie za jakość wykonanych prac (za to odpowiedzialny jest wykonawca), lecz za swoje starania w zakresie kontroli tej jakości. Jeśli więc inspektor nadzoru nakaże usunąć wykryte nieprawidłowości, a kierownik budowy nie spełni tych poleceń, inspektorowi nie można postawić zarzutu, że nie wywiązał się ze swoich obowiązków. Inspektor będzie odpowiadał tylko za niedopełnienie swoich obowiązków (na przykład za przymykanie oczu na niesolidność wykonawcy).