Inwentaryzacja i ekspertyza tak samo ważne jak projekt techniczny przebudowy.

Duży remont związany z przebudową lub nadbudową domu, wymianą konstrukcji dachu lub powiększeniem otworów w ścianie konstrukcyjnej wymaga wykonania - oprócz projektu budowlanego - inwentaryzacji budowlanej oraz udokumentowanej oceny technicznej budynku w postaci opinii technicznej lub szerszego i bardziej szczegółowego opracowania, jakim jest ekspertyza techniczna.

Inwentaryzacja budowlana
Planowana przebudowa domu, niezależnie, czy jest związana z nadbudową, czy tylko ze zmianą podziału niektórych pomieszczeń, wymaga od inwestora, szczególnie w przypadku starych domów, sporządzenia dokumentacji, która zilustruje przebudowywane elementy. Dokumentacja taka zastąpi inwestorowi brak zatwierdzonego projektu budowlanego, na podstawie którego wydano przed laty pozwolenie na budowę naszego domu. Dopiero na podstawie takiej dokumentacji architekt opracuje projekt przebudowy, a inspektor budowlany urzędu gminy wyda pozwolenie na remont.

Co to jest inwentaryzacja budowlana?

Inwentaryzacja budowlana, inaczej projekt techniczny przedstawiający rzeczywisty stan budynku, jest częścią projektu przebudowy domu. Na podstawie jej rysunków architekt wykona projekt przebudowy.

Kto ją wykona?

To samo biuro projektów, któremu się zleca wykonanie projektu przebudowy, na dodatkowe zlecenie może wykonać szczegółowe pomiary domu, na podstawie których sporządzi inwentaryzację budowlaną. O jej wykonanie można również poprosić doświadczonego inżyniera lub technika budowlanego mającego uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej.

Prawidłowo wykonana inwentaryzacja budowlana
Inwentaryzację, tak jak projekt budowlany, wykonuje się w formie podpisanych i oprawionych rysunków technicznych. Opracowanie powinno zawierać:
- opis techniczny z uwzględnieniem lokalizacji, rodzaju i charakteru budynku, liczby kondygnacji, jego wysokości i powierzchni,
- opis materiałów budowlanych, z jakich wykonane zostały poszczególne elementy budynku,
- rzut działki w skali 1:500 z naniesionym budynkiem wraz ze schodami, tarasem, chodnikiem, śmietnikiem, studnią, szambem, ogrodzeniem, podziemnymi i naziemnymi przyłączami i sąsiednią zabudową,
- zwymiarowane rzuty wszystkich kondygnacji zarówno naziemnych, jak i podziemnych, z zaznaczonymi instalacjami i urządzeniami sanitarnymi w skali 1:50 lub 1:100,
- rzut dachu w skali 1:50 lub 1:100 z naniesionymi elementami więźby, przewodami kominowymi i wentylacyjnymi oraz sposobem odwodnienia,
- przekroje przez wszystkie kondygnacje z zaznaczonymi wysokościami charakterystycznych punktów (rzędnych posadzek, podestów klatek schodowych, tarasów, dachu i kominów, gzymsów, studzienek, murków i poziomu terenu).

Ekspertyza techniczna

Inspektor budowlany właściwego urzędu gminy, przyjmując wniosek o pozwolenie na remont zmieniający którykolwiek z konstrukcyjnych elementów domu, zażąda przedstawienia opinii lub ekspertyzy technicznej. Opinia to ocena stanu budynku wystawiona napodstawie oględzin i dostępnej dokumentacji projektowej, ekspertyza techniczna to inaczej ocena stanu budynku poparta badaniami i wyliczeniami wytrzymałości jego fundamentów, ścian, stropów i innych elementów konstrukcji, elewacji oraz dachu. Szczegółowość i zakres oceny są ściśle związane z celem, jakiemu mają służyć wyniki badań. Ważne jest, aby zlecając wykonanie oceny stanu budynku, powiedzieć, do czego jest ona nam potrzebna.
Jeśli kupujemy dom, warto poprosić fachowca o wydanie opinii o jego stanie technicznym przed podjęciem ostatecznej decyzji. Koszty opinii są zwykle niewspółmierne do ewentualnych strat kupującego w przypadku ujawnienia się później nieprzewidzianych wad.
Jeśli zamierzamy istniejący budynek modernizować lub zmieniać sposób użytkowania, musimy zlecić wykonanie opinii lub ekspertyzy, bo jest ona wymagana przez prawo budowlane.
Jeśli w budynku pojawiają się niepokojące zarysowania konstrukcji – takie jak: spękania ścian, widoczne rysy na stropach, przemieszczenia elementów konstrukcyjnych uniemożliwiające swobodne otwieranie drzwi lub okien – poprośmy o pomoc eksperta, który sprawdzi, czy została naruszona konstrukcja budynku, czy tylko pojawiły się naturalne oznaki zużycia materiału.
Każda taka sytuacja jest indywidualna i ekspert podejmujący się wykonania zlecenia podczas swej pierwszej czynności, jaką musi wykonać – wizji lokalnej – decyduje o zakresie opracowania, czyli musi odpowiedzieć na pytanie, czy ekspertyza w tym przypadku jest konieczna, czy wystarczy tylko opinia.

Komu zlecić wykonanie?
O ile do wykonania opinii technicznej wystarczy doświadczony inżynier lub technik z uprawnieniami budowlanymi, to wykonanie ekspertyzy technicznej, która wymaga bardziej precyzyjnych wniosków, trzeba powierzyć osobie z doświadczeniem i odpowiednimi, właściwymi dla szczegółowości badań uprawnieniami.

Kto to jest rzeczoznawca budowlany?

Rzeczoznawca budowlany to osoba z dyplomem wyższej uczelni technicznej mająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej do wykształcenia specjalności oraz uprawnienia rzeczoznawcy. Takie uprawnienia nadawane są przez wojewodę po udokumentowanej co najmniej pięcioletniej praktyce zawodowej odbytej już po uzyskaniu uprawnień budowlanych i uzyskaniu pisemnej opinii rekomendującej wiedzę i doświadczenie wystawionej przez dwóch rzeczoznawców budowlanych tej samej specjalności.
Każdemu rzeczoznawcy nadawany jest numer identyfikacyjny, pod którym jest zarejestrowany w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Budowlanych. Taki numer powinien znajdować się na pieczątce, którą rzeczoznawca się posługuje.

Gdzie znaleźć rzeczoznawcę budowlanego?

- w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Budowlanych prowadzonym przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego,
- w działach uprawnień budowlanych urzędów wojewódzkich.
W Centralnym Rejestrze można znaleźć tylko tych rzeczoznawców, którzy uzyskali uprawnienia po 1 stycznia 1995 roku. Informacje dotyczące osób, które uzyskały uprawnienia wcześniej, znajdują się tylko w urzędach wojewódzkich.

Prawidłowo wykonana ekspertyza techniczna zawiera:
- opis przedmiotu opracowania i celu, jakiemu ma służyć,
- opis badanych elementów i rozwiązań konstrukcyjnych, ich wymiary i materiały, z jakich są wykonane,
- opis sposobu posadowienia fundamentów, konstrukcji ścian, stropu i dachu,
- opis dokonanych odkrywek i badań,
- dokumentację rysunkową i fotograficzną badanych elementów,
- obliczenia dopuszczalnych obciążeń elementów konstrukcyjnych, a w szczególności: fundamentów, stropów, ścian, nadproży, belek,
- wnioski z oględzin i badań obejmujące:
– ocenę stanu budynku i jego przydatności dodalszego użytkowania lub planowanej przebudowy,
– ocenę stanu instalacji,
– opis uszkodzeń powstałych w badanych elementach (rysy, pęknięcia, zawilgocenia i zagrzybienia), jeśli takie są,
– ocenę przyczyn powstawania uszkodzeń,
– zalecenia dotyczące koniecznych napraw, wzmocnień, osuszenia i ocieplenia,
– zalecenia co do sposobu wykonania napraw.

Zdaniem eksperta (dr inż. Tadeusz Urban, rzeczoznawca budowlany)

O szczegółowości oceny stanu budynku decyduje konkretna sytuacja. W ocenie stanu technicznego budynku mamy do czynienia z dwoma pojęciami stosowanymi często wymiennie – ekspertyzą i opinią techniczną. Opinia techniczna jest zwykle wydawana przez fachowca na podstawie oględzin obiektu budowlanego i po ewentualnym przestudiowaniu dostępnej dokumentacji. Diagnoza w takim opracowaniu jest zwykle stawiana na podstawie doświadczenia eksperta i nie zawsze może być jednoznaczna. Ekspertyza jest opracowaniem zwykle szerszym, w którym oprócz zaangażowania intuicji i doświadczenia eksperta występują elementy obiektywnych badań materiałów, pomiary ugięć, przemieszczeń konstrukcji i koniecznych obliczeń. Postawiona diagnoza jest w ten sposób uwiarygodniona obiektywnymi badaniami, pomiarami czy obliczeniami, które są sprawdzalne. Oczywiście tak rozumiana ekspertyza jest zwykle droższa od opinii.