Rozgraniczenie nieruchomości

Spór o przebieg granicy między sąsiednimi nieruchomościami zawsze budzi wiele emocji, bywa też przyczyną wieloletnich waśni między sąsiadami.

Ze swojego gruntu może korzystać tylko właściciel – ale w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Konieczne jest zatem ustalenie granic między poszczególnymi własnościami, tak aby każdy z właścicieli nieruchomości sąsiadujących ze sobą nie wkraczał na cudzy grunt. Ustalenie przebiegu granic ma szczególne znaczenie dla określenia możliwości zagospodarowania działki. Nierozstrzygnięty w porę spór graniczny może pokrzyżować plany inwestycyjne lub zablokować rozpoczętą budowę, nie tylko usytuowaną przy granicy sąsiada.
   
Kto rozstrzyga spór

Sąsiedzi nie mogą zdecydować o przebiegu granicy między ich nieruchomościami według własnego uznania. Spór jest rozstrzygany w postępowaniu mającym na celu jednoznaczne ustalenie przebiegu granic w sposób wiążący dla właścicieli gruntu.
Rozgraniczenie nieruchomości, czyli ustalenie przebiegu ich granic, polega na określeniu położenia punktów i linii granicznych, utrwaleniu tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzeniu odpowiednich dokumentów.
Rozgraniczenie dokonywane jest najpierw w postępowaniu administracyjnym. Jeżeli jednak sąsiedzi nie dojdą do porozumienia (nie zawrą ugody) albo nie zaakceptują decyzji administracyjnej o rozgraniczeniu, spór o granicę będzie władny rozstrzygnąć już tylko sąd cywilny.

Jak rozpocząć postępowanie
Gdy zaistnieje spór graniczny między właścicielami sąsiednich nieruchomości, strona zainteresowana jego rozstrzygnięciem powinna złożyć wniosek o dokonanie rozgraniczenia do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta), który wydaje postanowienie o wszczęciu stosownego postępowania administracyjnego i upoważnia geodetę do przeprowadzenia czynności zmierzających do ustalenia przebiegu granic. Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości może być wszczęte także z urzędu przy scalaniu gruntów oraz wtedy, gdy uzasadniają to potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny, a strona nie złożyła wniosku o rozgraniczenie.
Upoważniony geodeta po wykonaniu prac przygotowawczych (zgłoszeniu pracy w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oraz po dokonaniu analizy zgromadzonych dokumentów) określa termin rozpoczęcia czynności ustalenia przebiegu granic i wzywa na piśmie strony (za zwrotnym poświadczeniem odbioru, nie później niż siedem dni przed wyznaczonym terminem) do stawienia się na gruncie.

Uwaga! Nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron nie wstrzymuje czynności geodety. Natomiast w razie usprawiedliwionej nieobecności strony geodeta zobowiązany jest wstrzymać czynności do czasu ustania przeszkody lub do czasu wyznaczenia przez stronę nieobecną pełnomocnika – nie dłużej jednak niż na miesiąc. Geodeta musi poinformować o tym strony w wezwaniu.

Co robi geodeta

W trakcie ustalania przebiegu granic na gruncie geodeta najpierw sprawdza obecność stron lub ewentualnych pełnomocników, następnie przeprowadza wywiad terenowy: odszukuje znaki graniczne, określa położenie przesuniętych, uszkodzonych lub zniszczonych znaków oraz punktów granicznych – jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich położenia.
Za podstawę ustalenia przebiegu granic nieruchomości geodeta zobowiązany jest przyjąć:
- dokumenty stwierdzające stan prawny nieruchomości (odpisy ksiąg wieczystych lub odpisy dokumentów znajdujących się w zbiorze dokumentów, wypisy z aktów notarialnych, prawomocne orzeczenia sądu i ugody sądowe oraz ostateczne decyzje administracyjne),
- dokumenty określające położenie punktów granicznych i przebieg granic nieruchomości (szkice graniczne, wcześniejsze protokoły graniczne i akty ugody, szkice wyznaczenia granic działek wydzielonych w wyniku scalenia, wymiany gruntów lub w wyniku podziału nieruchomości oraz mapy i plany obejmujące granice albo inne elementy pozwalające na odtworzenie lub analizę przebiegu granic).
Jeżeli geodeta ustali przebieg granicy na podstawie zebranych dowodów, to następnie wskazuje jej przebieg właścicielom, stabilizuje punkty graniczne i wykonuje pomiar granicy oraz trwałych elementów zagospodarowania terenu mających znaczenie dla określenia jej przebiegu. Punkty graniczne utrwala się znakami naziemnymi (z betonu, kamienia naturalnego lub innego trwałego materiału) i równocześnie znakami podziemnymi (np. z rurek drenarskich, płytek betonowych lub innych trwałych przedmiotów).
Jeśli dotychczasowe czynności zmierzające do ustalenia przebiegu granicy nie są wystarczające bądź zgromadzone dane są sprzeczne, geodeta ustala przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia właścicieli lub na podstawie oświadczenia jednego z nich, gdy drugi właściciel nie składa w toku postępowania oświadczenia, ale i nie kwestionuje przebiegu granicy.
Czynności ustalenia przebiegu granicy wykonane przez geodetę dokumentowane są protokołem granicznym albo aktem ugody. Ugoda kończy postępowanie, natomiast protokół graniczny jest dokumentem niezbędnym do zakończenia postępowania rozgraniczeniowego w drodze decyzji wójta (burmistrza lub prezydenta miasta).

Pierwsza możliwość: ugoda

Jeżeli właściciele nieruchomości nie zgadzają się co do przebiegu granicy, geodeta nakłania ich do zawarcia ugody, która ma moc ugody sądowej (to znaczy, że ugoda podlega egzekucji sądowej i może być kwestionowana tylko przed sądem cywilnym). Podczas negocjacji geodeta przedstawia wszystkie dowody i argumenty przemawiające za proponowanym przebiegiem granicy. Geodeta informuje też strony, że w razie braku porozumienia sprawę rozgraniczenia będzie mógł rozstrzygnąć już tylko sąd cywilny.
Ugodę sporządza się oddzielnie dla każdej linii granicznej, która w całości lub na niektórych odcinkach była sporna (ugoda może obejmować jedynie sporne odcinki granicy, nie wykraczając poza przedmiot sporu związany z rozgraniczeniem). Po sporządzeniu aktu ugody geodeta stabilizuje punkty graniczne i wykonuje pomiar granicy oraz trwałych elementów zagospodarowania terenu mających znaczenie dla określenia jej przebiegu. Po zawarciu ugody wójt (burmistrz lub prezydent miasta) wydaje decyzję o umorzeniu postępowania rozgraniczeniowego.

Druga możliwość: decyzja o rozgraniczeniu

Jeśli właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, lecz nie chcą dalej się spierać, a przebieg granicy został ustalony na podstawie zebranych dowodów lub oświadczenia, wójt (burmistrz lub prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości.
Strona niezadowolona z ustalonego w decyzji przebiegu granicy może żądać – w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej tej decyzji – aby sprawa rozgraniczenia została przekazana do sądu. Od wydanej decyzji nie przysługuje bowiem odwołanie, ale tylko żądanie dokonania rozgraniczenia przez sąd.
Jeżeli właściciele nieruchomości sąsiednich nie tylko nie zawarli ugody, ale nadal się spierają o przebieg granicy, wójt (burmistrz lub prezydent miasta) nie może wydać decyzji o rozgraniczeniu. Upoważniony przez wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) geodeta utrwala tymczasowo w terenie punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań właścicieli, oznacza je następnie na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje do urzędu gminy. W takiej sytuacji wójt (burmistrz, prezydent miasta) decyzją umarza postępowanie administracyjne o rozgraniczenie i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi.

Ostateczne rozwiązanie: sąd

Sąd cywilny rozpatruje sprawę rozgraniczenia dopiero wtedy, gdy:
- nie udało się rozstrzygnąć sporu w postępowaniu administracyjnym w drodze ugody albo decyzji lub
- po wydaniu decyzji o rozgraniczeniu co najmniej jedna ze stron zażądała w ciągu 14 dni rozstrzygnięcia sprawy przez sąd (w całości bądź tylko w odniesieniu do niektórych fragmentów granicy – wówczas decyzja o rozgraniczeniu staje się ostateczna w odniesieniu do pozostałych, niekwestionowanych części granicy), lub - strony weszły w spór graniczny przy okazji wznowienia znaków granicznych.
Ponadto sąd może przeprowadzić rozgraniczenie z pominięciem postępowania administracyjnego, jeśli toczy się przed nim sprawa o własność lub wydanie nieruchomości albo jej części, a ustalenie przebiegu granicy jest potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy.
W sprawie rozgraniczenia sąd wydaje postanowienie w postępowaniu nieprocesowym. Wyjątkiem jest spór wynikły przy okazji wznowienia granic, który jest rozstrzygany w postępowaniu procesowym i kończy się wydaniem wyroku.
Jeżeli nie jest możliwe stwierdzenie przebiegu granic nieruchomości według stanu prawnego (na podstawie dokumentów urzędowych lub prywatnych), to granice te sąd ustala według ostatniego spokojnego stanu posiadania, wykorzystując zgromadzoną dotychczas dokumentację, przesłuchując właścicieli nieruchomości i w miarę potrzeby także świadków.
Jeżeli sądowi nie uda się jednak ustalić ostatniego spokojnego stanu posiadania, gdyż właściciele nieruchomości stale się spierali, sąd może ustalić granice nieruchomości z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, a przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną. Rozstrzygnięcie sądu uwzględnia wówczas nie tylko opinię biegłego geodety, ale i istniejący na nieruchomościach stan faktyczny (na przykład postawione budynki i inne urządzenia) oraz ich konfigurację przestrzenną (na przykład położenie względem dróg dojazdowych).
Sąd nie może jednak w sposób arbitralny ustalić przebiegu granicy wtedy, gdy istniejąca dokumentacja pozwala na stwierdzenie stanu prawnego określającego przebieg granicy.
Wykonanie postanowienia sądu o rozgraniczeniu nieruchomości odbywa się z udziałem geodety, tak aby ustalenia zawarte w tym orzeczeniu zostały w należyty sposób utrwalone w stosownej dokumentacji geodezyjnej i w terenie.
           
Uwaga! Rozgraniczenie nie jest dopuszczalne, gdy przy dokonywaniu zabudowy właściciel jednej z nieruchomości bez umyślnej winy przekroczył granice sąsiedniego gruntu. W takiej sytuacji, skoro przebieg granic jest znany, to kwestia wzajemnych rozliczeń i praw do części gruntu zajętego przez zabudowę sąsiada rozstrzygana jest przez obu sąsiadów w drodze umowy albo przed sądem cywilnym, ale nie w postępowaniu rozgraniczeniowym.

Skutki rozgraniczenia

Ostateczna decyzja administracyjna ustalająca przebieg granic nieruchomości lub prawomocne postanowienie sądu o rozgraniczeniu są przesyłane z urzędu – odpowiednio przez wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) lub sąd – w ciągu 30 dni do właściwego sądu rejonowego prowadzącego księgi wieczyste oraz do właściwego starosty. Organy te ujawniają w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków ustalenia dotyczące przebiegu granic dokonane w postępowaniu rozgraniczeniowym.

Podstawa prawna:- ustawa z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000 r. nr 100, poz. 1086 z późn. zm.)
- rozporządzenie ministrów spraw wewnętrznych i administracji oraz rolnictwa i gospodarki żywnościowej z 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczenia nieruchomości (Dz. U. nr 45, poz. 453)
- Kodeks cywilny

Kto płaci za rozgraniczenie

Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych (a w szczególności do ich ochrony), dlatego też koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.
Gdy spór graniczny zostanie rozstrzygnięty na etapie administracyjnym, o kosztach postępowania rozstrzygnie wójt (burmistrz albo prezydent miasta) w postanowieniu wydawanym równocześnie z decyzją o rozgraniczeniu. Jeżeli strony zawarły ugodę rozgraniczeniową przed geodetą, mogą w niej rozstrzygnąć także o kosztach. Strony nie płacą zatem bezpośrednio geodecie, a co najwyżej mogą w toku postępowania wpłacić stosowną zaliczkę w kasie urzędu gminy (lub miasta) na poczet kosztów postępowania.
Jeżeli o rozgraniczeniu orzeknie sąd, do niego będzie należało rozstrzygnięcie także o kosztach rozgraniczenia. Sama wysokość kosztów zależy przede wszystkim od liczby i pracochłonności działań podejmowanych przez geodetę, ale przeciętnie koszty operatu rozgraniczeniowego wynoszą kilkaset złotych.

Wznowienie granic bez rozgraniczenia

Jeżeli ustalone już kiedyś znaki graniczne zostały przesunięte, uszkodzone lub zniszczone, a istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia, nie przeprowadza się postępowania rozgraniczeniowego, lecz dokonuje się wznowienia granic. Odbywa się to z udziałem geodety i kończy protokołem wznowienia znaków granicznych.
Gdyby jednak właściciele sąsiednich nieruchomości weszli w takiej sytuacji w spór co do położenia tych znaków (spór graniczny), rozstrzygnąć go może tylko sąd cywilny.