Jeszcze raz o opłacie adiacenckiej. Po podziale działki

Czy wydzielenie ze swojej nieruchomości niewielkiej działki (kilkumetrowego pasa) w celu odsprzedania jej sąsiadowi może być obciążone opłatą adiacencką? Naszemu Czytelnikowi urząd miasta kazał zapłacić w takiej sytuacji opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Pojawia się więc pytanie, czy urząd ma prawo pobierać taką opłatę przy każdym podziale, także wtedy, gdy wydzielona część nieruchomości nie jest samodzielną działką budowlaną. Warto też wiedzieć, w jaki sposób można zakwestionować naliczenie opłaty.

Dwa warunki naliczenia opłaty
O opłacie adiacenckiej po podziale nieruchomości pisaliśmy w Muratorze 4/2002. Przypomnijmy, że gmina może naliczać opłatę adiacencką tylko wtedy, gdy zostaną spełnione łącznie dwa warunki:
- wzrosła wartość nieruchomości na skutek podziału geodezyjnego,
- rada gminy określiła w drodze uchwały wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (jest to warunek formalny, bez którego nie jest prawnie dopuszczalne ustalenie i pobranie opłaty, nawet gdyby nastąpił wzrost wartości nieruchomości).

Wartość musi ocenić rzeczoznawca

Gmina nie może automatycznie naliczać opłaty, jeżeli nie udowodni wzrostu wartości danej nieruchomości na skutek jej podziału geodezyjnego (nie mogą być przy tym brane pod uwagę żadne inne czynniki powodujące wzrost wartości nieruchomości). Ani zarząd gminy, ani rada gminy nie mogą w drodze uchwały przyjmować z góry, że każdorazowo przy dokonywaniu podziału geodezyjnego nieruchomości jej wartość ulega podwyższeniu – muszą to udowodnić operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli będzie z niego wynikać, że podział geodezyjny danej nieruchomości przyczynił się do wzrostu jej wartości, gmina może naliczyć i pobrać opłatę adiacencką.

Można się odwołać

Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się ze sporządzoną opinią o wartości jego nieruchomości, a tym samym z decyzją ustalającą wysokość opłaty adiacenckiej, może odwołać się od decyzji w terminie 14 dni od jej otrzymania do samorządowego kolegium odwoławczego. Jednak samo wniesienie odwołania wcale nie oznacza, że unikniemy opłaty adiacenckiej. Jeśli operat nie zawiera wad formalnych (został sporządzony zgodnie z przepisami), aby go skutecznie zakwestionować – trzeba przedłożyć inną opinię. Względem operatu szacunkowego nie można bowiem domniemywać nierzetelności lub niezgodności z prawem. Aby go podważyć, konieczne jest sporządzenie drugiej opinii przy zachowaniu przewidzianej prawem procedury.

Jeśli wyceny się różnią

Należy podkreślić, że wartość nieruchomości nie zależy także od uznania rzeczoznawcy majątkowego, dlatego też istnienie dwóch rozbieżnych opinii o wartości tej samej nieruchomości sporządzonych przy zastosowaniu tego samego podejścia, metody i techniki sugeruje, że co najmniej jedna z nich jest wadliwa i nie może stanowić dowodu w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej. Rozbieżne opinie o wartości tej samej nieruchomości podlegają ocenie dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie jest też wykluczone wystąpienie do takiej organizacji o ocenę jednego operatu . Także zarząd gminy zobowiązany jest przed wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej dokonać oceny operatu szacunkowego (jako dowodu w sprawie), czy nie zawiera oczywistych wad prawnych.

Cel podziału nieistotny

Dla naliczenia i pobrania opłaty adiacenckiej nie ma zaś żadnego znaczenia cel dokonywanego podziału geodezyjnego, gdyż nie ma to jakiegokolwiek wpływu na wartość nieruchomości. Istotnym zaś czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest jej atrakcyjność inwestycyjna zależna w dużej mierze od konfiguracji przestrzennej, miejsca położenia, a także powierzchni warunkującej zrealizowanie inwestycji budowlanej o określonych gabarytach i wartości użytkowej.

Podstawa prawna: ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543