Jak powstrzymać budowę jeśli nie podobają nam się plany sąsiada

Gdy na sąsiedniej działce powstaje niewygodna dla nas budowa, możemy ją oprotestować. W odwołaniach musimy jednak używać merytorycznych argumentów, w przeciwnym razie nie odniosą one żadnych rezultatów poza przedłużeniem postępowania i pogorszenia stosunków sąsiedzkich.

Proces budowlany składa się z dwóch części:
- postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz
- postępowania dotyczącego zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.
W każdym z tych postępowań urząd rozstrzyga o różnych sprawach, czego innego dotyczą decyzje, a w związku z tym w odwołaniach nie mogą być podnoszone te same zarzuty.

Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy

W postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy bada się przede wszystkim zgodność planowanej inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli obowiązuje on na terenie gminy. Jeżeli plan miejscowy nie został uchwalony, urzędnik będzie zobowiązany zbadać zgodność tej inwestycji z przepisami szczególnymi.
Na etapie warunków zabudowy nie przesądza się o technicznych rozwiązaniach dotyczących przyszłej budowy ani o usytuowaniu obiektu na działce. Jeżeli więc zainteresowany sąsiad przyjdzie do gminy, aby przejrzeć akta sprawy, na załączniku mapowym do decyzji nie zobaczy żadnego budynku, ale wyłącznie linie rozgraniczające teren inwestycji. Jedynie wtedy, gdy ma być budowana droga lub jakaś sieć (inwestycja liniowa), na załączniku graficznym będzie wrysowany jej przebieg. Na etapie ustalania warunków zabudowy sąsiedzi nie dowiedzą się też nic bliższego o projektowanym budynku, z wyjątkiem tego, co wynika z planu (na przykład rodzaj zabudowy, wysokość, linia zabudowy).
Organ ma obowiązek zawiadomić wszystkie strony o wszczęciu postępowania oraz o możliwości złożenia uwag, wniosków i opinii. Dla przyspieszenia postępowania wiele urzędów jednak rezygnuje z rozsyłania takich zawiadomień i doręcza stronom jedynie odpisy decyzji. Jeśli ktoś nie miał możliwości lub nie zdążył wyrazić swojego stanowiska przed wydaniem decyzji, to ma jeszcze szansę zrobić to, wnosząc odwołanie. Od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można się bowiem odwołać do właściwego miejscowo samorządowego kolegium odwoławczego – w terminie 14 dni od doręczenia decyzji.
Odwołanie nie musi zawierać uzasadnienia, wystarczy, że odwołujący się oświadczy, że nie zgadza się z wydaną decyzją. Zawsze jednak lepiej napisać, co zarzuca się decyzji. Jeśli na przykład sąsiad lub współwłaściciel działki oświadczy tylko, że nie zgadza się na wybudowanie określonego w decyzji o warunkach zabudowy obiektu, raczej nie może liczyć na uwzględnienie odwołania. Odwołujący się prawdopodobnie też nic nie osiągnie, jeżeli stwierdzi, że planowany obiekt będzie źródłem nadmiernego hałasu, zacieni budynek, przesłoni widok z okna albo spowoduje utrudnienia w korzystaniu ze wspólnego dojazdu do działki. Są to bowiem kwestie techniczne, które podlegają badaniu w postępowaniu dotyczącym zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeżeli natomiast odwołujący się przedstawi argumenty, które będą przemawiały za tym, że obiekt, który ma powstać w sąsiedztwie, nie jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, może liczyć na pozytywne rozpatrzenie jego sprawy.

Odwołanie od decyzji o pozwoleniuna budowę

O złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę – tak samo jak o wydanie warunków zabudowy – zawiadamia się wszystkie strony postępowania. Mają one prawo złożenia swoich uwag, wniosków i zastrzeżeń, a organ udzielający pozwolenia na budowę (starosta albo wójt, burmistrz lub prezydent miasta) musi się do nich ustosunkować w uzasadnieniu decyzji.
Od pozwolenia na budowę można złożyć odwołanie do wojewody w terminie 14 dni od doręczenia decyzji.
W tym postępowaniu wojewoda może uwzględnić podnoszone przez odwołujących się kwestie techniczne dotyczące planowanego budynku: uciążliwość, sposób usytuowania, wysokość. Powinien także zbadać kwestie związane z własnością terenu oraz wziąć pod uwagę uzasadnione interesy osób trzecich (sąsiadów). Wojewoda powinien więc sprawdzić, czy organ wydający pozwolenie na budowę prawidłowo ocenił uciążliwość obiektu (na przykład czy zakład rzemieślniczy nie będzie nadmiernie hałasował lub zatruwał środowiska, czy mający powstać w sąsiedztwie budynków jednorodzinnych duży blok nie spowoduje zacieniania, czy jest dostatecznie daleko odsunięty od granic albo czy wybudowanie budynku nie pozbawi właścicieli sąsiednich posesji możliwości korzystania ze wspólnej drogi).

Złożenie odwołania uruchamia działanie organu II instancji, który ma obowiązek zbadać sprawę pod każdym względem, niezależnie od tego, czy zarzuty podniesione w odwołaniu są słuszne czy też nie. Organy odwoławcze mają więc obowiązek ocenić prawidłowość przeprowadzonego postępowania oraz wydanej decyzji, a także ustosunkować się do tego, o czym pisał odwołujący się.
Od decyzji, które zapadną w II instancji, można jeszcze wnieść skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w ciągu 30 dni od doręczenia decyzji. Pamiętajmy jednak, że wniesienie skargi do NSA nie wstrzymuje wykonania decyzji. Jeśli chcemy, aby budowa się nie rozpoczęła albo została wstrzymana, musimy złożyć do NSA wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji.

Wznowienie postępowania

Jeżeli na sąsiedniej działce zaczyna się jakaś budowa, a my nie otrzymaliśmy decyzji o warunkach zabudowy ani o pozwoleniu na budowę, to przede wszystkim musimy sprawdzić w urzędzie, czy takie decyzje były wydane. Jeśli były, tylko ich nam nie doręczono, prawdopodobnie nie będziemy już mogli złożyć odwołania, bo decyzje stały się ostateczne (minął termin do wniesienia odwołania). Strona, która nie brała udziału w postępowaniu bez własnej winy, może w takiej sytuacji złożyć do organu, który prowadził sprawę, wniosek o wznowienie postępowania, a nie odwołanie.

Urząd ustala, kto jest stroną postępowania, na podstawie danych z ewidencji gruntów. Może się więc zdarzyć, że decyzje nie zostaną doręczone dlatego, że właściciel nieruchomości nie zaktualizował swoich danych adresowych w ewidencji gruntów i budynków – a jest to jego obowiązkiem. Osoba taka sama więc ponosi winę za to, że nie brała udziału w postępowaniu.
Pamiętajmy, że gdy zmieniamy miejsce zamieszkania, powinniśmy to zgłosić nie tylko w wydziale ewidencji ludności (w celu zameldowania), ale także w ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli powołamy się tylko na to, że jesteśmy zameldowani w określonym lokalu lub budynku na sąsiedniej działce, ale w ewidencji gruntów nie widniejemy jako właściciele, to urząd nie uwzględni wniosku o wznowienie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy czy wydania pozwolenia na budowę.

Pamiętajmy, że jeśli w ogóle nie zawiadomiono nas o budowie na sąsiedniej działce i nie doręczono żadnej decyzji, to musimy złożyć dwa wnioski o wznowienie dwóch postępowań: dotyczącego decyzji o warunkach zabudowy oraz w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę.

Stwierdzenie nieważności decyzji

Jeżeli upłynęły już terminy do wniesienia odwołania od decyzji, budowa została rozpoczęta, a my nadal uważamy, że decyzja jest wadliwa – możemy złożyć do wojewody wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Pamiętajmy jednak, że stwierdzenie nieważności może nastąpić tylko wtedy, gdy decyzja jest dotknięta ciężkimi wadami, na przykład:
- została wydana z rażącym naruszeniem prawa,
- skierowano ją do osoby niebędącej stroną w sprawie,
- jest sprzeczna z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Jeżeli zależy nam, by na budowie zaprzestano prac, musimy złożyć także wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji. Wojewoda będzie zobowiązany wszcząć i przeprowadzić odpowiednie postępowanie, a jeżeli odmówi stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, można złożyć wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, a następnie skargę do NSA. Składając do sądu skargę, warto również złożyć dodatkowy wniosek o wstrzymanie wykonania pozwolenia na budowę. Jeżeli sąd taki wniosek uwzględni, będziemy mieli pewność, że do czasu rozpatrzenia naszej skargi na podejrzanej budowie nic się nie będzie działo.

Jeśli budowa już się rozpoczęła, a my jako strony postępowania jesteśmy przeświadczeni, że pozwolenie na budowę było wadliwe, musimy szybko podejmować odpowiednie działania. Gdy budynek zostanie wzniesiony w stanie surowym zamkniętym i do tego czasu żaden organ nie uchyli decyzji o pozwoleniu na budowę lub nie stwierdzi jej nieważności, to później nie będzie można już nakazać rozbiórki takiego obiektu, chociażby okazało się, że decyzja, na podstawie której został wybudowany, była dotknięta najcięższymi wadami.

Pamiętajmy, że postępowania w sprawie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę są od siebie niezależne, mimo że organ wydający pozwolenie na budowę jest związany decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli więc uważamy, że także decyzja o warunkach zabudowy jest wadliwa, możemy wystąpić do samorządowego kolegium odwoławczego o stwierdzenie jej nieważności. W postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy nie możemy podnosić zarzutów dotyczących pozwolenia na budowę ani żadnych okoliczności z nim związanych. Podobnie, jeżeli żądamy od wojewody unieważnienia pozwolenia na budowę, warto wskazywać tylko te wady, które go dotyczą, chyba że pozwolenie wydano dla innej inwestycji niż decyzję o warunkach zabudowy albo uważamy, że inwestycja jest sprzeczna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji musimy najpierw żądać od samorządowego kolegium odwoławczego zbadania zgodności tej inwestycji z ustaleniami planu, w zależności od otrzymanego rozstrzygnięcia wnosić następnie o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę.

Podstawa prawna:
- Kodeks postępowania administracyjnego

Kto się może odwoływać

Pamiętajmy o tym, że w procesie inwestycyjnym z prawnej ochrony korzystają wyłącznie strony określonego postępowania administracyjnego, a więc przede wszystkim właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, na której mają być prowadzone roboty budowlane, oraz właściciele nieruchomości bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji. To, że ktoś wyraża niezadowolenie z budowy na działce po drugiej stronie ulicy, nie oznacza, że będzie on uznany za stronę postępowania. Mało skuteczne są również zbiorowe protesty podpisywane na przykład przez wszystkich mieszkańców danej ulicy. Do postępowania zostaną dopuszczone wyłącznie strony, natomiast zbiorowe skargi i protesty nie mają żadnego prawnego znaczenia. Może się jednak zdarzyć, że wnioski składane przez osoby niebędące stronami mogą przyczynić się do wszczęcia postępowania z urzędu, na przykład w sprawie stwierdzenia nieważności określonej decyzji. Trzeba jednak pamiętać, że w takich wypadkach organ sam decyduje, czy są ku temu dostateczne podstawy. Tacy „wnioskodawcy” mimo wszystko nie uzyskają statusu strony, ale rozstrzygnięcie zapadłe w postępowaniu przeprowadzonym z urzędu może być dla nich korzystne.
Sytuacja jest inna, gdy budowa dotyczy inwestycji mogącej znacząco oddziaływać na środowisko. W takim postępowaniu uczestniczy bowiem cała lokalna społeczność. Mieszkańcy mogą składać swoje uwagi, wnioski, zastrzeżenia, do których organ gminy musi się ustosunkować. W razie budowy domu lub innego obiektu niemającego wpływu na środowisko postępowanie dotyczy ograniczonego kręgu osób.

Gdy budowa jest samowolą

Jeżeli uzyskamy w gminie informację, że sąsiad w ogóle nie otrzymał decyzji o pozwoleniu na budowę lub że buduje na podstawie decyzji nieostatecznej (nie upłynął jeszcze termin do wniesienia odwołania), to możemy to zgłosić w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Złożenie pisemnego wniosku powinno spowodować zbadanie całej sprawy i wstrzymanie samowoli, a następnie prawdopodobnie nakazanie jej rozbiórki.
Jako sąsiedzi bezpośrednio graniczący z terenem inwestycji mamy również prawo dochodzenia swoich praw, jeżeli widzimy, że sąsiad buduje co innego, niż wynikałoby to z pozwolenia na budowę. Również w takiej sytuacji trzeba zgłosić tę okoliczność nadzorowi budowlanemu, który będzie musiał przeprowadzić odpowiednie postępowanie.