Remont i przebudowa zgodne z prawem. Na co potrzebne pozwolenie, a na co nie.

Czasem drobny z pozoru remont wymaga nagromadzenia prawie takich samych dokumentów, jakie potrzebne są przy budowie domu. Dobrze więc wiedzieć, kiedy i jakie pozwolenia trzeba załatwić, aby nie stać się mimowolnym sprawcą samowoli budowlanej.

Generalna zasada jest taka: wykonanie remontu domu wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli:
- wiąże się ze zmianą lub wymianą:
  – elementów konstrukcyjnych budynku lub
  – zabezpieczeń przed wpływami eksploatacji górniczej lub przed powodzią,
- dotyczy instalacji gazowej,
- zmieni zewnętrzny wygląd budynku w stosunku do otaczającej go zabudowy w mieście,
- dotyczy obiektu zabytkowego.
Jeśli ma miejsce któraś z wymienionych wyżej sytuacji, to pozwolenie na budowę będzie bezwzględnie potrzebne. Natomiast w pozostałych wypadkach wykonanie prac remontowych wymaga zgłoszenia. Obowiązek zgłoszenia remontu jest jednak powszechnie lekceważony, zaś organy nadzoru budowlanego rzadko interweniują w takich sprawach.
Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości, czy określone prace remontowe wystarczy zgłosić, czy też wymagane będzie pozwolenie, lepiej zapytajmy o to w urzędzie (gminy lub rzadziej powiatu), a najlepiej zwróćmy się o udzielenie pisemnej odpowiedzi. Może się bowiem zdarzyć, że na skutek doniesienia „życzliwego” sąsiada nadzór budowlany przeprowadzi kontrolę i uzna, że prowadzone przez nas roboty wymagały jednak pozwolenia, a wtedy zostaniemy potraktowani jak sprawcy samowoli budowlanej.

Generalny remont i przebudowa– wymagane dokumenty
Jeśli remont będzie się wiązał dodatkowo z rozbudową lub nadbudową budynku, trzeba będzie uzyskać wiele dokumentów - najpierw w urzędzie gminy decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej rozbudowy. Decyzja ta jest zawsze wymagana, jeśli planowane roboty zmienią sposób zagospodarowania terenu (na przykład budowa nowych przyłączy) bądź zmieni się powierzchnia, kubatura czy wysokość budynku (rozbudowa, nadbudowa). Jeżeli będzie remontowana wewnętrzna instalacja gazowa, wykonywane nowe okno czy ocieplany budynek, do wniosku o pozwolenie na budowę nie trzeba dołączać decyzji o warunkach zabudowy.
           
Decyzja o warunkach zabudowy określa:
- rodzaj inwestycji (rozbudowa, przebudowa domu, budowa przyłączy),
- jakie warunki wynikają z planu miejscowego (linie zabudowy, wysokość, kształt dachu, procent zabudowy itp.),
- warunki wynikające z przepisów szczególnych dotyczących na przykład ochrony środowiska czy ochrony zabytków (obowiązek uzyskania odpowiednich opinii lub uzgodnień),
- rozwiązania w zakresie zaopatrzenia budynku w wodę, energię, gaz, odprowadzania ścieków oraz komunikacji,
- warunki, jakie trzeba spełnić, aby nie naruszyć praw sąsiadów lub innych osób,
- granice terenu inwestycji oraz miejsce usytuowania planowanych sieci i przyłączy zaznaczone na załączniku mapowym,
- okres ważności decyzji.

Warunki techniczne przyłączenia do sieci. Gdy w związku z przebudową lub remontem planujemy też modernizację istniejących przyłączy lub wykonanie zupełnie nowych, musimy wystąpić do miejscowych zakładów, które są właścicielami sieci (wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej lub gazowej) o wydanie technicznych warunków przyłączenia. Warunki te trzeba będzie spełnić przy projektowaniu i budowie przyłączy, w przeciwnym razie zakłady mogą odmówić przyłączenia tych urządzeń do sieci.

Projekt. Aby uzyskać pozwolenie na remont, należy wcześniej zlecić wykonanie dokumentacji projektowej osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane. Projekt budowlany składa się z dwóch części: projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Ten pierwszy sporządzany jest na aktualnej mapie geodezyjnej i obejmuje: określenie granic działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów. Przy remoncie niepowodującym zmiany sposobu zagospodarowania terenu wystarczy złożyć projekt architektoniczno-budowlany, który obejmuje inwentaryzację stanu istniejącego oraz określa funkcję, formę i konstrukcję poszczególnych elementów rozbudowy, charakterystykę energetyczną i ekologiczną, proponowane niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe.
           
Uzgodnienia. W wypadku obiektów zabytkowych uzyskanie pozwolenia na przebudowę musi być poprzedzone zgodą konserwatora zabuytków, a projekt musi uzyskać jego akceptację.
Gdy planujemy budowę przyłączy, ich projekty trzeba będzie uzgodnić w ZUD-zie, czyli zespole uzgadniania dokumentacji technicznej działającym przy starostwie. Ma to na celu wyeliminowanie ewentualnych kolizji projektowanych urządzeń z istniejącymi sieciami.

Ekspertyza techniczna. Pozwolenie na budowę jest wydawane po uzyskaniu wymaganych przepisami opinii i uzgodnień. Niewykluczone także, że organ wydający pozwolenie na budowę zobowiąże nas do dostarczenia ekspertyzy technicznej obiektu, w którym mają być prowadzone roboty remontowe, zwłaszcza jeśli jest to stary budynek lub istnieje obawa naruszenia bezpieczeństwa konstrukcji obiektu.

Akt własności. Do wniosku o wydanie pozwolenia musimy dołączyć dokument potwierdzający prawo do nieruchomości.
Prawo do terenu może potwierdzać:
- wypis z księgi wieczystej,
- akt notarialny zakupu, darowizny (gdy nie ma księgi wieczystej lub gdy nie wpisano jeszcze nowego właściciela do księgi),
- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub dziale spadku,
- umowa użyczenia, dzierżawy, najmu z wyraźnie określonym prawem do prowadzenia budowy,
- pisemna zgoda właściciela (współwłaścicieli) na prowadzenie robót budowlanych.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę należy złożyć w starostwie lub urzędzie gminy, jeśli starosta powierzył organowi gminy zadania z zakresu administracji architektoniczno-budowlanej. Do wniosku dołączamy decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli była wymagana), trzy egzemplarze projektu, dowody uzgodnień, opinie oraz dokument potwierdzający prawo do terenu.

Rozpoczęcie robót. Do wykonywania prac remontowych można przystąpić dopiero po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę i zawiadomieniu urzędu, który wydał to pozwolenie, o terminie rozpoczęcia prac - co najmniej siedem dni wcześniej. Tak samo jak przy budowie nowego domu trzeba ustanowić kierownika budowy, pobrać w urzędzie dziennik budowy i ustawić przed domem tablicę informacyjną.

Drobny remont – wystarczy zgłoszenie
W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Należy też do niego dołączyć dokument potwierdzający prawo do nieruchomości (na przykład wypis z księgi wieczystej). Oprócz tego mogą być potrzebne odpowiednie szkice lub rysunki. Urząd może nałożyć na inwestora obowiązek uzupełnienia dokumentacji, na przykład dostarczenia opinii lub uzgodnień. Gdyby planowane roboty mogły spowodować zagrożenie bezpieczeństwa, urząd może też decyzją zobowiązać inwestora do uzyskania pozwolenia na budowę. Jeśli w ciągu 30 dni od zgłoszenia urząd nie wyda takiej decyzji ani nie wniesie sprzeciwu, można przystąpić do wykonywania zaplanowanych robót.

Jakie są konsekwencje samowoli

Wykonywanie remontu domu bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia jest wprawdzie samowolą, ale nie jest traktowane z taką bezwzględnością jak budowa nowego obiektu bez pozwolenia. Samowolny remont jest trudniejszy do wykrycia, ale jeśli już nadzór budowlany nas na tym przyłapie, może wydać decyzję o wstrzymaniu robót. Postanowienie to straci moc po dwóch miesiącach, jeśli w tym okresie powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie wyda decyzji określającej, jakie czynności należy wykonać, aby doprowadzić roboty do stanu zgodnego z prawem. Zazwyczaj chodzi o wykonanie odpowiednich ekspertyz, uzyskanie opinii, przeprowadzenie inwentaryzacji. Po spełnieniu nałożonych obowiązków powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wydać pozwolenie na wznowienie robót.
W wypadku samowolnego remontu nie grozi wprawdzie bezwzględny nakaz rozbiórki, ale nie oznacza to wcale, że sprawca takiej samowoli jest zupełnie bezkarny. Otóż gdyby się okazało, że wykonywane roboty mogą na przykład zagrażać bezpieczeństwu albo inwestor nie wywiązał się z nałożonych obowiązków, organ nadzoru budowlanego może nakazać zaniechanie dalszych robót albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. To ostatnie rozstrzygnięcie nie będzie raczej stosowane w przypadku robót, które wpłynęły na polepszenie stanu budynku i bezpieczeństwa jego mieszkańców. Niezależnie od tych rozstrzygnięć sprawca samowoli może też zostać ukarany grzywną.

Podstawa prawna: art. 29 ust. 2 pkt 1, art. 30, art. 50 i art. 51 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 106, poz. 1126 z późn. zm.)

Kiedy pozwolenie
- przebudowa stropów i ścian nośnych,
- zmiana lub wymiana konstrukcji dachu,
- wykonanie, likwidacja lub zmiana wymiarów otworów okiennych lub drzwiowych w ścianach nośnych,
- zmiana usytuowania gazomierza, termy, kotła lub kuchenki gazowej,
- wymiana przewodów gazowych,
- ocieplenie budynku,
- remont elewacji (malowanie) powodujący zmianę kolorystyki budynku w sposób odbiegający od otaczającej zabudowy,
- wymiana zewnętrznych przyłączy.

Kiedy zgłoszenie
- wymiana okien,
- zmiana pokrycia dachu,
- remont elewacji (tynkowanie, malowanie niepołączone z ociepleniem budynku i niewpływające na zmianę wyglądu zewnętrznego w stosunku do otaczającej zabudowy),
- przebudowa ścianek działowych,
- wymiana wewnętrznej instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, c.o.

Z Prawa budowlanego:
        
Przebudowa - traktowana jest jak budowa, czyli wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu.
Remont - to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji.