Księga wieczysta czyli historia działki i domu

Gdy kupujemy działkę lub dom, dowiadujemy się, czy jest założona księga wieczysta i jaki jest jej numer. W księdze możemy bowiem sprawdzić stan prawny tej nieruchomości. Warto wiedzieć, co zawiera ta księga i co oznaczają poszczególne zapisy.

Co to jest księga wieczysta?

Księgi wieczyste są rejestrami obejmującymi nieruchomości - mają one ustalać ich stan prawny. Księgi związane są z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Oznacza to, że prowadzi się je dla poszczególnych nieruchomości, niezależnie od zmian dotyczących osoby właściciela. Dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, która zawiera jej „historię”.
Księgi wieczyste prowadzone są po to, by zapewnić prawidłowość obrotu nieruchomościami, a nazwa „wieczyste” oznacza, że składające się na nie akta nie są - jak inne akta urzędowe - niszczone po upływie pewnego czasu.
Księgi wieczyste mogą być prowadzone w sposób tradycyjny, wtedy przypominają ponumerowany zeszyt z odpowiednimi wpisami. Coraz częściej jednak księgi są prowadzone za pomocą systemu komputerowego - wówczas składają się z odpowiednich wydruków komputerowych.

Czy „nieruchomość“ i „działka” oznaczają to samo?
„Działka” to pojęcie, którym posługuje się ewidencja gruntów i budynków. Często mówimy, iż właśnie kupiliśmy działkę budowlaną, która ma urządzoną księgę wieczystą. Jeżeli widzimy w księdze, że nasza działka ma jedno oznaczenie, na przykład nr 15/35 lub 25, to znaczy, że pojęcia „nieruchomość” i „działka” pokrywają się, czyli działka jest samodzielną nieruchomością. Czasami jednak nieruchomość (czyli to, co jest ujawnione w księdze wieczystej) składa się z kilku działek i wtedy jest to pojęcie szersze niż działka.

Księgi są jawne

Jawność ksiąg oznacza, że każdy może je przeglądać i robić z nich notatki. Odbywa się to w sekretariatach wydziałów ksiąg wieczystych w sądach rejonowych. Od tej zasady nie ma wyjątków, gdyż księgi nie mogą być wydawane poza budynek sądu. Zakaz ten nie dotyczy akt księgi, które mogą być wydawane sądowi do wglądu jako dowód, na przykład w sprawie prowadzonej w wydziale cywilnym.
Każda księga zawiera akta, do których składa się dokumenty oraz pisma dotyczące nieruchomości i stanowiące podstawę wpisów. Jeśli chcemy przejrzeć akta, musimy wykazać, iż mamy w tym interes prawny (ustnie lub okazując stosowny dokument). Może to zrobić na przykład wierzyciel właściciela nieruchomości czy klient dewelopera, który podpisał umowę przedwstępną na zakup domu. Jeżeli pracownik sekretariatu odmówi udostępnienia akt księgi, można udać się do przewodniczącego wydziału ksiąg wieczystych lub prezesa sądu rejonowego.
Jawność ksiąg oznacza również, że nie możemy zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, odnośnie których wpisano wzmiankę w księdze.
Konsekwencją tego jest przyjęcie zasady, iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone - nie istnieje. Zasada ta nie obejmuje danych ujawnionych w dziale I-O - „Oznaczenie nieruchomości”.

Księdze można wierzyć

Jeżeli zaistnieje sytuacja, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, wówczas treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto w drodze czynności prawnej, na przykład umowy kupna-sprzedaży, z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Jest to właśnie zasada określana jako rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Rękojmia jest zatem sposobem nabycia własności od osoby nieuprawnionej, która zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana w księdze wieczystej. Do powstania owej niezgodności może przyczynić się na przykład śmierć osoby uprawnionej według treści księgi lub upływ terminu zasiedzenia nieruchomości przeciwko właścicielowi wpisanemu w księdze.

Przykład. W księdze jako właściciel wpisany jest Jan Kowalski. W rzeczywistości jego nieruchomość od 30 lat posiada Adam Nowak. Wskutek upływu czasu i spełnienia prawem przewidzianych wymagań właścicielem owej nieruchomości w wyniku zasiedzenia stał się Adam Nowak. Jeżeli Kowalski sprzeda nieruchomość, wówczas osoba, która ją kupi, stanie się jej właścicielem, mimo iż faktycznie Kowalski nie był już uprawniony do jej zbycia.

Zadaniem zasady rękojmii jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Rękojmia jednak nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych, na przykład umowy darowizny, albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Rękojmię wyłącza wzmianka w księdze o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji, kasacji oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Wzmianka o wniosku składa się z numeru kolejnego dziennika ksiąg wieczystych, w którym wniosek został oznaczony, z dodaniem dwóch końcowych cyfr danego roku. Jest ona informacją ostrzegającą o złożeniu wniosku, który nie został jeszcze załatwiony, a który po jego wykonaniu może zmienić treść księgi. Rękojmia jest wyłączona do czasu wykreślenia wzmianki.

Można też ją poprawić

Kolejnym niezwykle istotnym zagadnieniem jest możliwość usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
Uzgodnienie treści księgi jest sposobem podważenia zasady, że prawo z księgi jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Następuje to przez wytoczenie powództwa: może je wnieść osoba, na rzecz której prawo nie zostało wpisane lub jest wpisane błędnie, przeciwko osobie, której prawo zostało wpisane do księgi niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Sprawę rozpoznaje sąd rejonowy w postępowaniu procesowym.

Kiedy po odpis?

Gdy załatwiamy jakąś sprawę związaną z naszą nieruchomością, urzędy często żądają przedstawienia odpisu z księgi wieczystej. Odpis zawiera aktualne wpisy, czyli określa bieżącą sytuację nieruchomości. Można również otrzymać odpisy dokumentów znajdujących się w aktach księgi.
Aby uzyskać taki odpis, trzeba wykazać, że jest się osobą zainteresowaną w jego otrzymaniu. Jest nią każdy, na czyją rzecz wpisane są prawa, roszczenia lub wzmianki o wniosku, oraz każdy, kto może żądać uzgodnienia treści księgi.
Za odpis płaci się 6 zł za stronę, na ogół się czeka na jego wydanie od tygodnia do trzech-czterech (w zależności od sądu).
Przepisy nie określają, jak długo ważny jest odpis z księgi. Należy przyjąć, iż jest on ważny do czasu, kiedy stan ujawniony w księdze zostanie zmieniony kolejnym wpisem.

Postępowanie wieczystoksięgowe

Nabycie własności nieruchomości w drodze umowy kupna-sprzedaży musi mieć formę aktu notarialnego. W przeciwnym razie umowa jest nieważna i nabywca nie stanie się właścicielem. W akcie notarialnym zawarty jest wniosek skierowany do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości o wpisanie w księdze wieczystej nowego właściciela nieruchomości, ewentualnie o odłączenie z księgi wieczystej obejmującej większą nieruchomość działki, która została kupiona, i założenie dla niej nowej księgi wieczystej.
Opłatę za wpis od 23 września 2001 r. pobiera notariusz już przy sporządzaniu aktu notarialnego. Opłata zależy od wartości nieruchomości i sposobu przeniesienia własności, na przykład opłata za wpis w związku z kupnem domu o wartości 200 tys. zł (cena podana w akcie) wynosi 2320 zł.
Mimo że treść wniosku formułuje notariusz, wnioskodawcami są jednak nabywcy. Jeżeli wniosek będzie błędnie sformułowany lub zaistnieją przeszkody do wpisu, wówczas sąd wezwie nabywców do usunięcia braków i to oni muszą je usunąć, a nie notariusz.
W dniu wpływu do sądu wniosek zostanie zarejestrowany w dzienniku ksiąg wieczystych. Zostanie mu nadany kolejny numer. Jest to numer sprawy, na który można się powoływać w wydziale ksiąg wieczystych.
O dokonanym wpisie sąd zawiadamia uczestników postępowania: m.in. nabywcę, zbywcę, osobę, której przysługuje służebność osobista, jak też ewidencję gruntów i budynków.
Jeżeli zauważymy, że zawiadomienie o wpisie zawiera drobne nieścisłości, na przykład źle został wpisany numer działki, wówczas możemy złożyć wniosek o sprostowanie wpisu. Rozpatrując go, sąd wyda postanowienie, które jest zaskarżalne.
Jeżeli w sposób zasadniczy nie zgadzamy się z decyzją sądu,  na przykład otrzymaliśmy postanowienie oddalające nasz wniosek - wtedy możemy je zaskarżyć, składając apelację lub skargę. Apelacja przysługuje na orzeczenie sędziego. Wnosi się ją w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia postanowienia oddalającego wniosek. Skarga służy natomiast na orzeczenie referendarza sądowego i wnosi się ją w terminie siedmiu dni od otrzymania postanowienia.

Co znaczą kolorowe linie w księdze?
W księdze wieczystej nie wolno zamazywać ani usuwać tekstu. Zmiany nanoszone są w ściśle określony sposób, przez podkreślenie lub przekreślenie tekstu linią odpowiedniego koloru:
- czerwona - tekst podkreślony czerwoną linią jest  wykreślony, czyli nieaktualny. Jeśli tekst zostanie pomyłkowo podkreślony czerwoną linią, wpisuje się go ponownie; 
- czarna - linią czarną przekreśla się omyłki w treści wpisu zauważone przed jego podpisaniem. W miejsce przekreślonego tekstu wpisuje się, jeśli jest to konieczne, właściwy - pomiędzy linijkami tekstu;
- zielona - zieloną linią podkreśla się linię czerwoną, jeśli wykreślenie wpisu zostało zaskarżone i uchylone bądź zmienione przez sąd odwoławczy (czyli czerwona linia zostaje unieważniona).

Podstawa prawna:
- ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2001 r. nr. 124, poz. 1361 z późn. zm.) 
- rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. nr 19, poz. 147 z późn. zm.)
- literatura: Stanisław Rudnicki Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Z czego składa się księga wieczysta?

Księga wieczysta zawiera cztery działy. Każdy z nich podzielony jest na rubryki, tak zwane łamy.
1. Dział pierwszy składa się z działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” i działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością”:
- w dziale I-O księgi prowadzonej dla nieruchomości gruntowej wpisuje się m.in. położenie nieruchomości, numer karty akt księgi, pod którym znajdują się dokumenty geodezyjne, numer działki ewidencyjnej, sposób korzystania z nieruchomości (na przykład nieruchomość zabudowana) i jej obszar. Dane te uzyskuje się z dokumentów wydawanych przez ewidencję gruntów i budynków: z wyrysu z mapy ewidencyjnej lub mapy zasadniczej, wypisu z rejestru gruntów, wyciągu z wykazu zmian gruntowych. Dokumenty te powinny zawierać klauzulę organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że są przeznaczone do dokonywania wpisów w księgach wieczystych. Jeżeli chcemy w księdze ujawnić budynek mieszkalny, wówczas do dokonania wpisu wystarczy wypis z rejestru gruntów;
- wpisy w dziale I-Sp uzupełniają opis nieruchomości: ujawniają prawa związane z własnością nieruchomości (władnącej, czyli korzystającej na przykład ze służebności przejazdu ustanowionej na innej nieruchomości) oraz stanowią odpowiednik i uzupełnienie wpisów w dziale III innej nieruchomości (służebnej, czyli tej, na terenie której ustanowiono tę służebność).

2. Dział drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. W dziale tym wpisuje się właściciela lub użytkownika wieczystego, z podaniem imion rodziców. Jeżeli prawo przysługuje kilku osobom wspólnie, wymienia się udział każdego ze współuprawnionych, na przykład „do 5/45 części”. W razie nabycia nieruchomości przez małżonków wpisuje się „na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej”.

3. Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek. W dziale tym wpisuje się więc użytkowanie, służebności: osobiste (na przykład służebność mieszkania) i gruntowe (na przykład służebność przechodu i przejazdu), prawo najmu, dzierżawy, odkupu, pierwokupu, dożywocia i wzmiankę o wszczęciu egzekucji.

4. Dział czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.