Plany miejscowe. Jak mieszkańcy gminy mogą wpłynąć na treść planu

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą w istotny sposób wpływać na możliwości zabudowy naszej działki. Dlatego warto wiedzieć, jakie mamy prawa w trakcie jego sporządzania i uchwalania.

Plan miejscowy sporządza się dla całej gminy albo dla jej części. Składa się on z tekstu planu zawartego w uchwale rady gminy oraz z rysunku, który obowiązuje razem z tekstem planu. Przepisy ściśle określają, co może zawierać plan miejscowy. Mogą się w nim znaleźć między innymi zapisy mówiące o przeznaczeniu terenów (na przykład pod budownictwo jednorodzinne albo pod usługi), linie rozgraniczające ulice, drogi publiczne, linie zabudowy, gabaryty obiektów (na przykład wysokość), zakazy zabudowy, wskazanie terenów, które mogą być przeznaczone pod budowę supermarketów, zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane.

Jak skłonić gminę do zmiany planu
Procedura zmiany planu miejscowego lub uchwalenia nowego może się rozpocząć:
- na wniosek zainteresowanego mieszkańca,
- z inicjatywy zarządu gminy,
- gdy rada gminy z urzędu podejmie taką uchwałę.
Każdy mieszkaniec może złożyć do zarządu gminy wniosek o zmianę lub uchwalenie nowego planu.
Zarząd gminy przyjmuje lub odrzuca taki wniosek (w uchwale). Jeśli zarząd gminy uwzględni wniosek, to przedstawia propozycję radzie gminy.
Z praktyki wynika, że większe szanse mają wnioski składane przez grupę mieszkańców. Pojedyncze, dotyczące jednej działki, zazwyczaj nie są uwzględniane, gdyż gminy nie chcą uruchamiać długotrwałej i kosztownej procedury zmiany planu, jeśli miałoby to służyć jednostkowym interesom.
Nie ma zgodności co do kwestii, czy można się w jakiś sposób odwołać, jeśli zarząd odrzuci wniosek. Co prawda nie można zmusić zarządu gminy do przyjęcia wniosku, ale każdy z mieszkańców ma prawo oczekiwać, że jego żądanie zostanie należycie rozpatrzone. Jeśli zarząd potraktuje wnioski nierzetelnie, przez co naruszy interesy lub uprawnienia mieszkańców, mogą oni próbować wnosić do Naczelnego Sądu Administracyjnego skargi, wzywając wcześniej zarząd do usunięcia naruszenia prawa.
Ostatecznie o przystąpieniu do sporządzenia lub do zmiany planu miejscowego rozstrzyga rada gminy. 
Jeśli rada gminy zdecyduje o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub do jego zmiany, podejmuje uchwałę, w której musi określić, co będzie zawierał plan miejscowy, a na mapie będącej załącznikiem do uchwały musi wskazać granice obszaru objętego planem (lub zmianą).

Gmina przygotowuje projekt planu
Za sporządzenie planu miejscowego odpowiedzialny jest zarząd gminy. W pierwszej kolejności podejmuje uchwałę, w której wskazuje, w jakiej formie, gdzie i kiedy będzie można składać wnioski do planu. Informuje o tym mieszkańców przez ogłoszenie w miejscowej prasie, obwieszczenie, a ponadto w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości (na przykład przez wywieszenie ogłoszenia w siedzibie urzędu).
Od tej chwili – przez co najmniej 21 dni – wszyscy zainteresowani planem mogą zgłaszać swoje wnioski dotyczące przyszłego zagospodarowania terenu.
Zarząd przekazuje je autorowi planu miejscowego (wybranemu w drodze przetargu).
O przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego zarząd gminy musi też poinformować zarządy powiatu i województwa oraz organy, z którymi uzgadnia się plan miejscowy (m.in. organy wojskowe, ochrony granic, ochrony środowiska, straż pożarną, sanepid, Generalnego Dyrektora Dróg Publicznych).
Po uzyskaniu wszystkich niezbędnych opinii i uzgodnień projekt planu miejscowego jest wykładany do publicznego wglądu. O terminie wyłożenia projektu planu zarząd ma obowiązek zawiadomić pisemnie wszystkich właścicieli i władających nieruchomościami, których interesy mogą zostać naruszone przez jego uchwalenie, oraz tych mieszkańców gminy, których wnioski nie zostały uwzględnione w projekcie. Zarząd musi uzasadnić przyczynę, dla której dany wniosek nie został uwzględniony. Wyłożenie planu trzeba też ogłosić co najmniej na siedem dni przed terminem.
Projekt planu musi być wyłożony nie krócej niż 21 dni.

Mieszkańcy wnoszą protesty i zarzuty
Od momentu wyłożenia projektu planu można składać do zarządu gminy zarzuty i protesty dotyczące planu – zawsze na piśmie. Będzie je można wnosić jeszcze w ciągu 14 dni od upływu okresu wyłożenia. Wniesienie zarzutu po upływie terminu jest bezskuteczne, a przywrócenie terminu niemożliwe.
Protest może wnieść każdy. Każdy z mieszkańców, a także firmy mogą w nim zakwestionować wszystkie ustalenia przyjęte w projekcie planu lub tylko niektóre z nich.
Zarzut może wnieść tylko ten, kto wykaże, że jego interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone przez ustalenia przyjęte w projekcie planu miejscowego. Zarzut może być skuteczny wtedy, gdy wnoszący go wykaże, że jakieś ustalenia projektu planu naruszają konkretne przepisy prawa.

Uwaga! O tym, czy mieszkaniec gminy wniósł protest czy zarzut do planu, decyduje nie sama nazwa pisma, tylko treść, którą w nim zawarto.

Protesty i zarzuty rozpatruje zarząd gminy w terminie miesiąca, liczonym od upływu terminu do ich wnoszenia. Uwzględnienie protestu lub zarzutu spowoduje korektę projektu planu miejscowego. Jeśli natomiast zarząd gminy nie uwzględni jakiegoś zarzutu lub protestu w projekcie planu, musi przekazać go radzie gminy.
Zarząd ma ponadto obowiązek:
- ogłosić w prasie miejscowej, przez obwieszczenie i w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości o terminie sesji rady gminy, na której będą rozpatrywane nieuwzględnione przez zarząd protesty i zarzuty oraz
- na siedem dni przed sesją zawiadomić o jej terminie tych, których zarzuty i protesty będą rozpatrywane przez radę gminy (autorzy zarzutów i protestów mogą uczestniczyć w tej sesji i przedstawiać swoje stanowisko w sprawie).
Zarówno o uwzględnieniu, jak i o nieuwzględnieniu protestu i zarzutu rada gminy rozstrzyga w formie uchwały. Jeśli rada uwzględni protest lub zarzut, w projekcie planu miejscowego zostanie wprowadzona odpowiednia korekta.
Jeśli nie zostanie uwzględniony protest, wnoszącemu nie będą już przysługiwały żadne środki prawne. W razie nieuwzględnienia zarzutu rada gminy jest obowiązana doręczyć jego autorowi odpowiedni fragment uchwały wraz z uzasadnieniem faktycznym i prawnym, wyjaśniającym przesłanki nieuwzględnienia. W ciągu 30 dni od doręczenia uchwały z uzasadnieniem można ją zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wniesienie skargi wstrzymuje procedurę uchwalania planu. Przed jej rozpoznaniem przez NSA gmina nie może zatem uchwalić planu.

Zakończenie: uchwalenie i ogłoszenie planu

Jeśli do projektu planu nie złożono zarzutów albo NSA rozpatrzył już wniesione skargi, rada gminy uchwala projekt planu lub decyduje o konieczności jego uzupełnienia lub zmiany (w takim wypadku procedurę sporządzania planu trzeba częściowo powtórzyć).
Zarząd gminy ma obowiązek ogłosić – w miejscowej prasie, w sposób zwyczajowo przyjęty oraz przez obwieszczenie – o terminie sesji rady gminy, na której będzie rozpatrywany projekt planu. Jeśli rada uchwali plan miejscowy, to uchwałę przedstawia wojewodzie, który bada, czy jest ona zgodna z prawem. Jeśli uzna on, że w trakcie sporządzania i uchwalania planu naruszono przepisy, stwierdzi nieważność uchwały rady gminy. Plan miejscowy, który odpowiada prawu, ogłasza się w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Wejdzie on w życie po 14 dniach od ogłoszenia.

Jak długo to może trwać
Sporządzanie i uchwalanie planu miejscowego trwa przeważnie kilka lat. Dla mieszkańców gminy bezpośrednio zainteresowanych nowymi możliwościami zagospodarowania terenów okres taki wydaje się długi, jednak rzadko można zarzucić gminom jakieś uchybienia czy opieszałość. Przy uchwalaniu planu gmina jest bowiem związana nie tylko przepisami ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, ale także ustawy o zamówieniach publicznych. Zgodnie z tą ostatnią ustawą wyboru autora planu trzeba dokonać w drodze przetargu. Zdarza się jednak, że nawet kilkakrotne przeprowadzanie przez gminę przetargów nie daje żadnych rezultatów. Dopiero dokonanie wyboru autora planu uruchamia procedurę sporządzania planu wynikającą z ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Procedura ta musi być bezwzględnie przestrzegana. Pominięcie jakiejś czynności, nawet pozornie mało znaczącej, może spowodować unieważnienie uchwały rady gminy, niwecząc tym samym pracę autorów planu i zarządów gmin.
Na przewlekłość uchwalania planu mają wpływ także sami mieszkańcy. Nawet jedna osoba niezadowolona z ustaleń przyjętych w projekcie planu może skutecznie zablokować jego uchwalenie na kilka miesięcy, a nawet lat, poprzez wnoszenie zarzutów oraz skarg do NSA na uchwały o nieuwzględnieniu zarzutów.

Procedura uchwalania lub zmiany planu miejscowego




Podstawa prawna: - ustawa z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. nr 15, poz. 139 z późn. zm.)
- ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 1996 r. nr 13, poz. 74 z późn. zm.)
- ustawa z 10 czerwca 1994 r. o zamówieniach publicznych (Dz. U. z 1998 r. nr 119, poz. 773 z późn. zm.)

Czy można zaskarżyć obowiązujący plan?
Mieszkańcy gminy, których żądania nie zostały uwzględnione w trakcie sporządzania planu miejscowego, mają możliwości działania również po jego uchwaleniu i wejściu w życie. Uprawnieni do działania są jednak tylko ci mieszkańcy, którzy wykażą, że uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego naruszyła ich interes prawny lub uprawnienie. Muszą przy tym wskazać konkretny przepis prawny, który został naruszony uchwałą, a który ma znaczenie dla skarżącego. W takiej sytuacji trzeba wezwać radę gminy do usunięcia wykazanych naruszeń. Rada powinna w terminie dwóch miesięcy udzielić pisemnej odpowiedzi na to wezwanie. Jeśli gmina nie uwzględni żądania, to w ciągu 30 dni od dnia doręczenia odpowiedzi na wezwanie będzie można złożyć skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jeżeli rada w ogóle nie udzieli odpowiedzi na wezwanie, termin do wniesienia skargi rozpoczyna się po upływie dwóch miesięcy od wezwania do usunięcia naruszenia. Skargę na uchwałę rady gminy można wnieść do sądu we własnym imieniu lub w imieniu grupy mieszkańców, którzy wyrażą na to pisemną zgodę (wówczas w ich imieniu może działać jedna osoba). Uchwałę w sprawie uchwalenia planu zagospodarowania można skarżyć w każdym czasie, niezależnie od tego, kiedy plan wszedł w życie.

Plan miejscowy a decyzja o warunkach zabudowy
Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu są ustalane na podstawie obowiązującego planu, a w razie jego braku – na podstawie przepisów szczególnych (na przykład o chronie środowiska).
Jeśli przepisy przewidują na danym terenie obowiązkowe sporządzenie planu miejscowego, wszelka działalność inwestycyjna jest tam wstrzymana aż do czasu uchwalenia planu. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania nie może być wówczas rozpatrzony przed uchwaleniem planu miejscowego.
Jeżeli dla jakiegoś terenu sporządzany jest plan miejscowy, ale przepisy nie przewidują obowiązku jego opracowania, organ wydający decyzje o warunkach zabudowy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) może zdecydować, czy do czasu uchwalenia planu na danym terenie będą powstawały nowe obiekty budowlane czy nie. Organ gminy może bowiem zawiesić wydawanie warunków zabudowy na czas do 12 miesięcy od ogłoszenia uchwały o przystąpieniu do sporządzenia lub zmiany planu miejscowego. Może również rozpatrywać wnioski i wydawać decyzje na podstawie dotychczas obowiązującego planu miejscowego. Jeżeli w czasie zawieszenia nie uchwalono planu, można wydać decyzję o warunkach zabudowy po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej albo na podstawie obowiązującego (starego) planu.
Jeżeli dla danego terenu wszedł w życie nowy plan zagospodarowania przestrzennego, a wydane wcześniej decyzje o warunkach zabudowy są z tym planem sprzeczne, wójt, burmistrz albo prezydent miasta stwierdza ich wygaśnięcie. Decyzje takie nie będą już miały żadnego prawnego znaczenia, chyba że inwestor zdążył uzyskać pozwolenie na budowę. Wówczas organ gminy nie stwierdzi wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy sprzecznej z nowym planem, a inwestor będzie mógł realizować inwestycję zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę.