Kupno użytkowania wieczystego

Zamierzam kupić prawo użytkowania wieczystego działki. Problem w tym, że osoba, która chce ją sprzedać, nie rozpoczęła budowy, choć dawno już minął termin jej zakończenia określony w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Czy kupując taką działkę, mogę ponieść konsekwencje opieszałości poprzedniego użytkownika wieczystego?

Tak, gdyż postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wiążą także następców prawnych użytkownika wieczystego, który zawierał taką umowę.
Zgodnie z art. 239 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać m.in. termin rozpoczęcia i zakończenia robót oraz rodzaj budynków lub urządzeń, które mają być wzniesione. Natomiast w art. 240 k.c. postanowiono, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu (np. przed upływem 99 lat), jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, w szczególności jeżeli wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków i urządzeń. Podobne postanowienie zawiera art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Jeśli zatem poprzedni użytkownik nie wzniósł w określonym terminie budynku, właściwy organ (starosta w odniesieniu do gruntów skarbu państwa lub zarząd gminy w odniesieniu do działek gminnych) może domagać się od aktualnego użytkownika wieczystego rozwiązania umowy i zwrotu gruntu. Jeżeli użytkownik wieczysty odmówi – wymienione organy mogą wystąpić do sądu z powództwem o rozwiązanie umowy.
Żądanie rozwiązania użytkowania wieczystego stanowi uprawnienie gminy, a nie obowiązek.
W razie rozwiązania umowy zwraca się byłemu użytkownikowi pierwszą opłatę wniesioną z tytułu użytkowania wieczystego oraz opłaty roczne wniesione za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty te podlegają waloryzacji, jednakże maksymalna kwota zwrotu nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy. Prawdopodobnie kwota zwrotu nie zrekompensowałaby jednak wydatków poniesionych na zakup prawa użytkowania wieczystego, dlatego lepiej się dobrze zastanowić przed takim zakupem.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny, ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543)